Soi dự án The Rubyland trong 60 dự án ở TP.HCM bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng

Vào ở hơn 10 năm, nhưng hàng trăm cư dân chung cư Rubyland vẫn ở "ké" trên chính căn nhà mình đã bỏ tiền mua vì chưa có giấy chủ quyền.

Vay không có khả năng trả

Trong báo cáo kết quả giám sát công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà của HĐND TP.HCM cho biết, trên địa bàn TP.HCM có 60 dự án nhà ở bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Điều đáng nói, các dự án này vẫn chưa được xóa thế chấp đã khiến người mua nhà không được cấp sổ hồng.

Cụ thể, có 41/60 dự án chủ đầu tư thế chấp từ năm 2016 đến 2023, một số dự án đã đưa vào sử dụng và bàn giao cho người mua nhà.

Trong đó, The Rubyland (chung cư Tân Hồng Ngọc) bị thế chấp từ năm 2010, kéo theo hàng loạt hệ lụy, cụ thể:

The Rubyland cao 18 tầng được đưa vào sử dụng năm 2009 nằm trên địa bàn quận Tân Phú, TP HCM do Công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư.

Tháng 7/2009, Công ty Tân Hoàng Thắng đem quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại số 12/6 Lũy Bán Bích, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú (một trong 2 khu đất triển khai dự án Rubyland) để vay Ngân hàng TMCP Sài Gòn ( SCB) 90 tỷ đồng trong 18 tháng.

10 tháng sau, 2 bên tiếp tục ký hợp đồng vay vốn trị giá 157 tỷ đồng, với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai 2 khu đất 12/6 và 58/13 Lũy Bán Bích.

Trong hồ sơ thế chấp này, Công ty Tân Hoàng Thắng vẫn cam kết chưa làm thủ tục chuyển nhượng, thế chấp dự án Rubyland. Tính ra, khoản nợ phải trả của Tân Hoàng Thắng tại 2 hợp đồng tín dụng tăng gấp 2,07 lần và 1,82 lần so với giá trị tài sản thế chấp. Nợ gốc cộng thêm tiền lãi điều chỉnh tăng liên tục từ 10,5%/năm lên 24,5%/năm.

Lãi phạt quá hạn 150% là lý do khiến số nợ của Tân Hoàng Thắng tăng chóng mặt.

Năm 2013, SCB đã bán khoản nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng cho Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), cũng như ký hợp đồng ủy quyền cho VAMC thu hồi nợ.

Tháng 2/2015, VAMC chính thức khởi kiện Công ty Tân Hoàng Thắng về tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Tòa án nhân dân quận Tân Bình. Đến tháng 5/2016, tổng dư nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng đã lên trên 325 tỷ đồng.

Dù SCB đã đưa ra các phương án giải quyết số nợ trên, thậm chí nhà băng này sẵn sàng không tính lãi, lãi phạt mà chỉ thu hồi nợ gốc, nhưng Công ty Tân Hoàng Thắng vẫn chưa có động thái hợp tác xử lý.

Để người mua nhà tại chung cư The Rubyland làm giấy tờ sở hữu, đại diện SCB cho biết nếu Công ty Tân Hoàng Thắng chuyển cho SCB khoảng 30 tỷ đồng, đây là tiền khách hàng mua căn hộ tại The Rubyland còn nợ chủ đầu tư, thì NH sẽ giải chấp giấy chủ quyền của cả dự án ra để người dân làm giấy chủ quyền căn hộ. Tuy nhiên, mọi chuyện vẫn rơi vào bế tắc.

Đến năm 2020, Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM ra quyết định số 254/QĐ -CCXP về việc cưỡng chế, buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với chủ đầu tư chung cư The Rubyland liên quan đến việc không thực hiện quy trình bảo trì công trình xây dựng.

Cũng liên quan đến Công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng,

Vụ việc tranh chấp giữa các bên liên quan đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của hàng trăm hộ dân tại đây.

Người mua nhà chịu thiệt

Việc nhận nhà nhưng treo sổ hồng đã khiến quyền lợi của cư dân bị ảnh hưởng rất lớn. Nhiều trường hợp cư dân muốn vay tiền, thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh buôn bán thì không thực hiện được, vì không có cơ sở pháp lý. Hoặc trường hợp muốn thay đổi chỗ ở, cư dân cũng khó chuyển nhượng được do chưa có sổ, khách mua ngần ngại, thậm chí là ép giá.

Cư dân Rubyland đã nhiều lần cầu cứu các cơ quan, ban, ngành và UBND TPHCM. Các cơ quan này cũng đã nhiều lần làm việc với chủ đầu tư, Ngân hàng SCB. Về phía UBND TPHCM cũng đã nhiều lần có văn bản chỉ đạo. Tuy nhiên, đến thời điểm này, người dân tại chung cư này vẫn chưa được cấp giấy chủ quyền và phải ở trong công trình dang dở chứ chưa được ở nhà của mình.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính của việc bị treo sổ hồng là do chủ đầu tư cầm cố dự án tại ngân hàng, hoặc do dự án vi phạm, không đủ điều kiện để cấp sổ hồng.

Theo Sở Xây dựng TP HCM, việc thế chấp dự án là một vấn đề được quy định rất cụ thể trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán. Chủ đầu tư phải giải phóng thế chấp hoặc đạt thoả thuận giữa bên thế chấp, chủ đầu tư và người mua nhà. Do đó, trong các thông báo về điều kiện bán nhà ở trong tương lai, đều có thông tin về việc dự án đã bị thế chấp. Trong trường hợp này, tất cả các ngân hàng đều đã cung cấp công văn đồng ý cho chủ đầu tư để mở bán.

Nếu chủ đầu tư cố tình chưa giải chấp mà ký hợp đồng với người mua nhà là lừa gạt. Tuy nhiên, vụ việc này xảy ra rất nhiều, thậm chí có trường hợp chủ đầu tư khi Sở Xây dựng đồng ý cho bán thì mới đem đi thế chấp, thế chấp cả nhà ở hình thành trong lai.

Để minh bạch thông tin, UBND TP.HCM sẽ giao Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng làm việc với các ngân hàng, nắm lại các danh sách thế chấp, giải chấp để giải quyết vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.