Bài 3: Dự án BT của Văn Phú - Bắc Ái tại Tp.HCM: Bí ẩn bên nhận mua đất "ảo"

Dự án đang ngưng nhưng đi đòi tiền lãi

Hợp đồng BT (số 6827HĐ/UBND) với liên danh nhà đầu tư gồm: Công ty Cổ phần Đầu tư HNS Việt Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest và Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Bắc Ái để thực hiện Dự án Đầu tư xây dựng đoạn tuyến kết nối đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa - Quốc lộ 1 theo hình thức đối tác công tư BT (Hợp đồng BT) là do ông Bùi Xuân Cường đại diện là thành viên Ủy ban đại diện cho UBND Tp.HCM ký. Thời điểm này, ông Cường là Giám đốc Sở Giao thông vận tải Tp.HCM.

Theo Công văn (số 11833/STNMT-TTPTQĐ) về việc rà soát các khu đất thanh toán cho Hợp đồng BT dự án đầu tư xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa – Quốc lộ 1, Tp. Thủ Đức thì tính đến hết năm 2020, nhà đầu tư đã tạm ứng vốn hơn 960 tỷ đồng để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, còn dự án đã thi công đạt giá trị khoảng hơn 447 tỷ đồng (gần 44%). Tuy nhiên, từ đó dự án tạm dừng thi công đến nay.

Một trong những nguyên nhân đình trệ là do chưa thống nhất được quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cho rằng, sau thời gian dừng thi công dự án, tiền lãi vay ngân hàng phát sinh đã hơn 222 tỷ đồng (thời điểm năm 2020) và buộc UBND Tp.HCM phải chi trả khoản này, mỗi tháng hơn 10 tỷ đồng cho ngân hàng.

Luật sư Nguyễn Thanh Trung, Điều hành Công ty Luật TNHH HT Legal VN cho rằng, nhà đầu tư rất khó đòi được khoản tiền này: “UBND Tp.HCM chỉ thanh toán cho nhà đầu tư trong 2 trường hợp: Thứ nhất, căn cứ Điều 57 Nghị định 63/2018/NĐ-CP ngày 4/5/2018 của Chính phủ, việc quyết toán công trình dự án theo hợp đồng BT được thực hiện kể từ ngày hoàn thành công trình dự án. Đối với dự án thuộc nhóm B nên thời hạn quyết toán là 6 tháng kể từ lúc hoàn thành dự án. Tuy nhiên, hiện nay dự án vẫn chưa hoàn thành nên trường hợp này rất khó có khả năng xảy ra”.

Trường hợp thứ hai, nhà đầu tư sẽ được thanh toán đồng thời tương ứng với khối lượng xây dựng công trình Dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng (nếu có thỏa thuận trong Hợp đồng BT). Và khoản lãi vay trong phương án tài chính của Hợp đồng BT đối với phần giá trị công trình Dự án BT hoàn thành theo tiến độ chấm dứt kể từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, giao tài sản cho nhà đầu tư.

Từ đó, Luật sư Trung cho rằng: “Đến thời điểm thanh toán, UBND Tp.HCM sẽ thanh toán bằng quỹ đất (quy đổi ngang giá bằng giá đất theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán) để thanh toán cho khối lượng tiến độ đã hoàn thành (nếu có thỏa thuận) được xác định trước tại thời điểm đấu thầu”.

Tuy nhiên, “theo như phân tích ở trên và quan điểm của chúng tôi thì yêu cầu của Công ty Văn Phú – Bắc Ái sẽ khó có thể được UBND Tp.HCM chấp nhận. Do đó, Công ty này muốn yêu cầu thành phố trả lãi vay hàng tháng (khoảng 10 tỷ đồng) thì phải thương lượng với UBND Tp.HCM nếu trong hợp đồng có quy định về việc bồi thường hoặc trả lãi này. Trường hợp, không thương lượng được có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án (hoặc Cơ quan trọng tài nếu có thỏa thuận) giải quyết.

Về nguồn tiền trả cho nhà đầu tư, bao gồm cả lãi nếu có (căn cứ Khoản 2 Điều 1 Nghị định 69/2019/NĐ-CP ngày 15/8/2019 của Chính phủ) cho các dự án BT, UBND Tp.HCM thường trả bằng tài sản công theo hợp đồng BT hoặc đấu giá tài sản công để có nguồn ngân sách địa phương thanh toán cho nhà đầu tư”, Luật sư Trung nói.

Bí ẩn doanh nghiệp nhận mua đất "ảo"

Ngày 6/3/2017, Công ty Văn Phú - Bắc Ái đã ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ 132 Đào Duy Từ (quận 10), có diện tích hơn 10.600m² (một trong những khu đất UBND Tp.HCM dùng để thanh toán cho nhà đầu tư) cho Công ty TNHH Joming. 

LS Tô Bá Thanh, Đoàn Luật sư Tp.HCM cho rằng, Hợp đồng BT chưa hoàn thành và Công ty Văn Phú - Bắc Ái cũng chưa được bàn giao quỹ đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất nêu trên thì giao dịch là vô hiệu.

Việc hai bên, dù chỉ ký hợp đồng nguyên tắc nhưng đã chuyển - nhận tiền, trong khi chưa được cơ quan có thẩm quyền giao sử dụng đất là sai theo quy định của pháp luật, cho dù Văn Phú - Bắc Ái có đầu tư hơn một nửa thì dự án trên thực tế vẫn chưa xong. Hơn nữa, Hợp đồng BT này hoàn toàn có thể ngưng giữa chừng. Vậy câu hỏi đặt ra, Văn Phú - Bắc Ái lấy cơ sở nào để bán đất cho Công ty TNHH Joming, có phải là bán đất ảo?

Theo tìm hiểu của PV, Công ty TNHH Joming hoạt động từ ngày 6/9/2016, người đại diện pháp luật là ông Vòng Vảy Pẳn. Công ty này có địa chỉ tại phòng 1, lầu 2, số 253 Điện Biên Phủ, phường Võ Thị Sáu, quận 3. Tuy nhiên, thực tế tại tòa nhà này không có bất cứ công ty nào đang thuê hoặc làm việc tại đây như cái tên Công ty TNHH Joming. Tại một địa chỉ khác, được cho là trụ sở Công ty này là tầng 15 tòa nhà Lim 2 Tower (quận 3), cũng không có công ty nào như trên. Phóng viên đã nhiều lần gọi điện, nhắn tin cho ông Vòng Vảy Pẳn nhưng không nhận được hồi âm.

Vậy dư luận đặt ra câu hỏi, tại sao Công ty Văn Phú - Bắc Ái lại vội vàng chuyển nhượng khu đất “vàng” với giá bèo cho doanh nghiệp mới chỉ được thành lập hơn 7 tháng (thời điểm ký hợp đồng giao dịch). Đáng lưu ý, Công ty TNHH Joming có ngành nghề chính là xây dựng nhà các loại.

Có ý kiến cho rằng, Công ty Văn Phú - Bắc Ái sớm chuyển nhượng khu đất hơn 10.600m2 tại trung tâm quận 10 cho Công ty TNHH Joming với giá rẻ là chiêu thức “chuyển giá”, nhằm hợp thức hóa giá trị lô đất để phù hợp với giá trị Hợp đồng BT đang thực hiện cho Tp.HCM.

Bởi, thực tế, giá trị các khu đất hiện nay có giá trị rất lớn, trong khi thực tế, tổng mức đầu tư tại dự án theo báo cáo chỉ là khoảng hơn 2.700 tỷ đồng. Đổi lại Công ty Văn Phú - Bắc Ái được sử dụng nhiều khu đất sạch, có vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm Tp.HCM.