Bài 2: Dự án BT dở dang, Công ty Văn Phú – Bắc Ái đã bán đất cho doanh nghiệp khác

Chuyển nhượng đất công

Như bài trước đã đề cập trong bài 1: “Văn Phú – Bắc Ái: Thi công 2,7km đường Vành Đai 2 đổi lấy “đất vàng”, ngày 25/11/2016, UBND Tp.HCM ký Hợp đồng BT (số 6827HĐ/UBND) với liên doanh nhà đầu tư gồm: Công ty Cổ phần Đầu tư HNS Việt Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest và Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Bắc Ái thực hiện đầu tư xây dựng đoạn tuyến kết nối đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa - Quốc lộ 1 theo hình thức đối tác công - tư BT (Hợp đồng BT).

Đổi lại, UBND Tp.HCM sẽ dùng quỹ đất (4 khu như đã đề cập ở các bài trước) để thanh toán cho nhà đầu tư với số vốn tương ứng, hơn 2.700 tỷ đồng. Tuy nhiên, thật bất ngờ sau khi ký hợp đồng chưa được bao lâu (khoảng hơn 3 tháng), đến ngày 6/3/2017 Công ty Văn Phú - Bắc Ái đã ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ 132 Đào Duy Từ (quận 10), có diện tích hơn 10.600m² (một trong những khu đất UBND Tp.HCM dùng để thanh toán cho nhà đầu tư) cho Công ty TNHH Joming. 

Khu đất này có 2 mặt tiền đường là Đào Duy Từ và Ngô Quyền, cùng với một mặt tiền hẻm 41 Ngô Quyền. Theo hợp đồng ký kết giữa các bên, Công ty Văn Phú - Bắc Ái chuyển nhượng khu đất 132 Đào Duy Từ với giá 370 tỷ đồng, tương đương hơn 28 triệu đồng/m2, bao gồm tiền sử dụng đất, giá trị tài sản trên đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.

Cũng theo hợp đồng chuyển nhượng, Công ty TNHH Joming sẽ có 4 đợt thanh toán, gồm: đặt cọc 3 đợt, với số tiền 74 tỷ đồng/đợt và đến lần đặt cọc cuối cùng là 148 tỷ đồng. Thực tế trong Báo cáo thường niên năm 2021, Công ty Văn Phú Invest ghi nhận: “Số dư 74 tỷ đồng vào ngày 31/12/2021 là khoản nhận đặt cọc theo Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một khu đất tại Tp.HCM giữa Công ty Cổ phần Văn Phú - Bắc Ái với Công ty TNHH Joming”.

Trước đó, trong Báo cáo thường niên năm 2020, 2021, Công ty Văn Phú Invest cũng ghi nhận số tiền 74 tỷ đồng mỗi năm. Tuy nhiên, theo Hợp đồng ký kết giữa UBND Tp.HCM, thời điểm thanh toán cho nhà đầu tư là thời điểm UBND Tp.HCM ban hành quyết định giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư và các khu đất được đề nghị để thanh toán cho nhà đầu tư.  

Điều này cho thấy, dù UBND Tp.HCM và các ngành chức năng chưa chấp thuận hay cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất 132 Đào Duy Từ cho Công ty Văn Phú - Bắc Ái, tuy nhiên, họ vẫn ngang nhiên giao dịch chuyển nhượng cho Công ty TNHH Joming (đã nhận cọc). 

Như vậy, Công ty Văn Phú – Bắc Ái đang “bán” đất công hoặc bán đất “ảo”, bởi trong tay họ chưa có bất cứ giấy tờ pháp lý nào khẳng định họ được quyền sử dụng đất tại khu này.

Vội vã chuyển nhượng với giá “bèo” 

Theo tìm hiểu của PV, Công ty TNHH Joming hoạt động từ ngày 6/9/2016, người đại diện pháp luật là ông Vòng Vảy Pẳn. Công ty này có địa chỉ tại phòng 1, lầu 2, số 253 Điện Biên Phủ, phường Võ Thị Sáu, quận 3. 

Về khu đất 132 Đào Duy Từ, so sánh giá khu vực này cho thấy, mỗi m2 đang có giá dao động khoảng 300-400 triệu đồng/m2 (tính đến thời điểm công ty Văn Phú - Bắc Ái ký kết hợp đồng chuyển nhượng), nếu chỉ lấy 50% giá này cũng gấp hàng chục lần so với giá mà Công ty Văn Phú - Bắc Ái chuyển nhượng cho Công ty TNHH Joming.

Vậy dư luận đặt ra câu hỏi, tại sao Công ty Văn Phú - Bắc Ái lại vội vàng chuyển nhượng khu đất “vàng” với giá “bèo” trong khi chưa hoàn tất pháp lý?  

Tổng mức đầu tư tại dự án BT theo báo cáo khoảng hơn 2.700 tỷ đồng. Đổi lại Công ty Văn Phú - Bắc Ái được sử dụng nhiều khu đất sạch, có vị trí đắc địa, giá trị lớn tại khu vực trung tâm Tp.HCM.  

Thực tế, trong báo cáo năm 2021, Văn Phú Invest khẳng định: “Dự án Đầu tư xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa – Quốc lộ 1, quận Thủ Đức được thực hiện theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (Hợp đồng BT) giữa UBND Tp.HCM với liên doanh các nhà đầu tư.

Theo Hợp đồng BT này, UBND Tp.HCM có trách nhiệm bàn giao một số khu đất cho Công ty Cổ phần Văn Phú - Bắc Ái để thanh toán giá trị Hợp đồng BT và công ty đang làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được nhận bàn giao các khu đất này”. 

Giao dịch vô hiệu 

Phân tích về vấn đề này, luật sư Tô Bá Thanh (Đoàn luật sư Tp.HCM) cho rằng: “Về giá trị khu đất để đối lấy đoạn đường trong dự án BT này phải xem xét đến việc các bên liên quan đã thẩm định giá các khu đất này là bao nhiêu vào thời điểm ký hợp đồng hay chưa.

Vì có xác định các khu đất này bao nhiêu mới biết chính xác giá trị để đổi dự án, do đây là loại hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao), trường hợp này là UBND Tp.HCM đang đổi đất lấy hạ tầng.  

Còn dự án BT này nhà đầu tư chưa hoàn thành dự án và bàn giao cho UBND Tp.HCM nên Công ty Văn Phú – Bắc Ái chuyển nhượng (Ký hợp đồng nguyên tắc) cho bên thứ 3 là sai quy định pháp luật và giao dịch này là vô hiệu. Bởi, hợp đồng BT có thể ngưng giữa chừng, nếu vi phạm hợp đồng.

Đồng thời, theo quy định, khi dự án hoàn thành thì nhà nước (cụ thể là UBND Tp.HCM) mới tiến hành giao đất cho nhà đầu tư. Trong khi nhà đầu tư chưa hoàn thành dự án (dù hoàn thành bao nhiêu phần trăm) và bàn giao cho UBND Tp.HCM thì chưa được giao đất. Mà chưa được giao đất nhưng anh lại đi bán là sai quy định pháp luật, giao dịch này sẽ vô hiệu”.