Ai chịu trách nhiệm khi dự án bị hủy giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Liên quan vấn đề này, Luật sư Trần Minh Cường - Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers - cho biết, pháp luật quy định rõ trước khi trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ. Quy định này được quy định rõ tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và được hướng dẫn tại Thông tư 07/2015/TT-NHNN và sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN.

Để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án, trước tiên ngân hàng phải ký với chủ đầu tư một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến. Mỗi khách hàng sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình và sẽ phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 –2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính vào giá bán. Trong trường hợp khách hàng không muốn mất tiền, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng.

Việc phát hành Thư bảo lãnh cho từng bên mua sẽ giảm thiểu rủi ro cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng tiến độ như đã cam kết trong hợp đồng mua bán, ngân hàng sẽ trả lại tiền đã huy động cho khách hàng khi được yêu cầu. Khi đó, quyền lợi của khách hàng mới được đảm bảo.

Quy trình là vậy, nhưng thực tế, trong quá trình kinh doanh, dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các ngân hàng chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án. Một vài chủ đầu tư đã đưa ra công văn hồi đáp của ngân hàng về việc “đồng ý chủ trương” bảo lãnh để qua mặt hoặc tạo niềm tin cho khách hàng. Về nguyên tắc việc cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư sẽ dựa trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của ngân hàng cho người mua nhà là Thư bảo lãnh chứ không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp.

Bên cạnh đó, nhiều cơ quan Nhà nước tại nhiều địa phương hiện nay chỉ mới căn cứ vào “Thư hứa” cam kết cấp tín dụng/bão lãnh của ngân hàng thương mại (đáp ứng các điều kiện ràng buộc kèm theo tùy ngân hàng) đã cho phép chủ đầu tư huy động vốn. Nhưng sau đó ngân hàng lại không cấp bảo lãnh (có thể do chủ đầu tư không đảm bảo các điều kiện theo yêu cầu của ngân hàng) nên bị huỷ giấy phép cho bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Trong trường hợp này, phần trách nhiệm chính thuộc về chủ đầu tư khi không phối hợp, xúc tiến các thủ tục có liên quan với ngân hàng để được ngân hàng bảo lãnh chính thức sau khi có được “Thư hứa” bảo lãnh của ngân hàng. Đồng thời cần xem xét trách nhiệm của cơ quan cấp phép ở đây là Sở xây dựng, khi chủ đầu tư chỉ mới cung cấp văn bản “hứa cấp tín dụng” đã cấp giấy phép đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lại cho chủ đầu tư.

Luật sư Trần Minh Cường cho biết thêm, thực tế hiện nay, ngân hàng chỉ được thu phần phí bảo lãnh rất nhỏ nên rủi ro đối với bảo lãnh rất lớn, buộc ngân hàng phải thận trọng. Nếu doanh nghiệp uy tín, dự án đầy đủ pháp lý thì ngân hàng không phải quan ngại, nhưng hiện nay thị trường xuất hiện nhiều vấn đề, nhiều doanh nghiệp làm ăn bát nháo, tiền huy động vốn sử dụng lung tung, thậm chí có trường hợp lừa đảo. Trong khi đó, nếu ký bảo lãnh, trách nhiệm và nghĩa vụ của ngân hàng rất lớn, nên hầu như ngân hàng không mấy mặn mà trong vấn đề này.

Ngoài ra, vấn đề bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay còn quá hình thức, chủ yếu họ ký với nhau “Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc” để chủ đầu tư có “một tấm bùa” cung cấp cho khách hàng cũng như Sở Xây dựng trong việc bán hàng.