“Ông lớn” phát hành hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu mang tên Masterise Homes

Thành viên hệ sinh thái Masterise Homes đứng “top” đầu danh sách nợ vay trái phiếu doanh nghiệp

Vừa qua, Bộ Tài chính đã có báo cáo gửi Chính phủ liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Theo báo cáo của Bộ Tài chính, có 20 doanh nghiệp bất động sản vay nợ TPDN nhiều nhất trong năm 2021 với tổng số tiền lên đến hơn 100.000 tỷ đồng, lãi vay TPDN của các doanh nghiệp này từ 8%/năm đến 12,9%/năm.

Trong danh sách này, CTCP Osaka Garden phát hành khối lượng trái phiếu 7.700 tỷ đồng – đứng vị trí thứ 2 với lãi suất là 11,1% (chỉ xếp sau Công ty cổ phần Hoàng Phú Vượng với lãi suất cao nhất lên đến gần 13%). Tuy nhiên, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này chỉ 270 tỷ đồng. Như vậy, tổng khối lượng phát hành trái phiếu cao hơn 28,5 lần vốn chủ sở hữu.

Top 3 là Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Mediterranena Rvival Villas (nay là Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Masterise Dream City Villas) phát hành tới 7.200 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ 153 tỷ đồng, tức phát hành khối lượng trái phiếu gấp 47 lần vốn với lãi suất trái phiếu là 8%/năm.

Còn tại Công ty cổ phần Hoàng Phú Vương đã phát hành 4.670 tỷ đồng, khối lượng phát hành/vốn chủ sở hữu lên đến hơn 5,8 lần.

Cụ thể, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Masterise Dream City Villas huy động vốn qua kênh trái phiếu để đặt cọc, hướng đến nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị sinh thái Dream City (Vinhomes Dream City Hưng Yên) tại xã Long Hưng và xã Nghĩa Trụ, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên. Dự án hiện được phát triển bởi Masterise Homes.

Tại CTCP Osaka Garden và Phú Hoàng Vương là 2 doanh nghiệp đã liên tục phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An tại phường An Phú, quận 2 (nay là TP. Thủ Đức), TP. HCM, do CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp) làm chủ đầu tư. Dự án này hiện được đổi tên thương mại thành The Global City, và đơn vị phát triển dự án cũng là Masterise Homes.

Có thể thấy, cả 3 doanh nghiệp này đều có những thông tin liên quan đến một ông lớn bất động sản siêu sang đang nổi danh gần đây là Masterise Homes.

Được biết, CTCP Osaka Garden mới được thành lập vào tháng 9/2018.

Theo Bộ Tài chính, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ khối lượng phát hành lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu đáng báo động. Điều này gây nên tiềm ẩn rủi ro không chỉ cho nhà đầu tư mà cho cả hệ thống tài chính tiền tệ. Trong đó, có 10 doanh nghiệp phát hành có tỷ lệ khối lượng phát hành gấp trên 5 lần vốn chủ sở hữu.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh chia sẻ, trước đây, theo quy định tại Nghị định 81/2020/NĐ-CP ngày 9/7/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2018/NĐ-CP ngày 4/12/2018 quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, mức dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành (bao gồm cả khối lượng dự kiến phát hành) không được vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu, theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, đến khi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế ban hành ngày 31/12/2020, quy định trên đã được gỡ bỏ. Thay vào đó, Nghị định 153 quy định kỳ hạn và khối lượng trái phiếu do doanh nghiệp phát hành quyết định đối với từng đợt chào bán căn cứ vào nhu cầu sử dụng vốn của doanh nghiệp.

Tình hình tài chính tại Masterise Homes ra sao?

Masterise Homes là công ty thành viên thuộc tập đoàn Masterise Group – ông lớn nổi tiếng trong giới Bất động sản hiện nay. Tiền thân của Masterise Group là Công Ty Thảo Điền Investment được thành lập 2007 (TDI). Trong suốt quá trình kinh doanh, Thảo Điền không để lại quá nhiều dấu ấn.

Vài năm trở lại đây, nhóm doanh nghiệp liên quan đến Masterise Group cũng đã liên tục huy động vốn qua trái phiếu và tham gia tái khởi động nhiều dự án lớn như Grand Marina Saigon (số 2 Tôn Đức Thắng, quận 1), One Central HCM (Khu tứ giác Bến Thành), dự án số 87 Cống Quỳnh, The Grand HaNoi – Masterise D’. San Raffles (22-24 phố Hàng Bài và 25-27 phố Hai Bà Trưng)…

Nổi trội là giá trị huy động qua kênh trái phiếu doanh nghiệp có liên quan đến dự án Sài Gòn Bình An được lên kế hoạch và thực hiện trong giai đoạn 2021 và những ngày đầu năm 2022 đã lên tới 22.075 tỷ đồng (gần 1 tỷ USD).

Tại thời điểm 31/12/2021, tổng nợ phải trả của Masterise Homes lên đến 18.891 tỷ đồng (khoảng 821 triệu USD), tăng 14.169 tỷ đồng, tương đương 300% so với hồi cuối năm 2020, cao gấp 4,6 lần vốn chủ sở hữu và chiếm tới 82% tổng nguồn vốn.

Trong đó, nợ vay chiếm tỷ trọng lớn, 5.048 tỷ đồng vay và nợ thuê tài chính dài hạn và 2.599 tỷ đồng và và nợ thuê tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý nhất là nợ ngắn hạn tăng siêu tốc, tăng 2.576 tỷ đồng, tương đương… 11.200% so với năm 2020.

Nợ vay quá lớn nên Masterise phải dành rất nhiều tiền để thanh toán lãi. Chi phí lãi vay trong năm lên đến 357 tỷ đồng, trong khi năm 2020 chỉ là 0 đồng.

Tại thời điểm cuối năm 2021, giá trị phải thu về cho vay dài hạn tăng từ 0 đồng của năm 2020 lên 3.280 tỷ đồng.

Thậm chí, phải thu về cho vay ngắn hạn là con số khổng lồ, cao gấp rưỡi vốn chủ sở hữu của công ty, đạt 7.954 tỷ đồng, tăng mạnh so với 1.750 tỷ đồng của năm 2020.

Một điểm quan trọng nữa chính là, sở hữu tài sản suýt soát tỷ đô nhưng đa phần tài sản lại nằm ngoài công ty khi giá trị các khoản phải thu ngắn hạn lên đến 11.310 tỷ đồng, giá trị các khoản phải thu dài hạn là 3.478 tỷ đồng.

Như vậy, các khoản phải thu tại Masterise đạt 14.788 tỷ đồng, chiếm 64% tổng tài sản.