Hậu M&A, dự án vẫn loay hoay pháp lý

Dự án chung cư cao tầng Lavita Garden tại phường Trường Thọ, TP. Thủ Đức (TP.HCM) của Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh đã được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng 1/500, phê duyệt dự án đầu tư theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP và đã có quyết định giao đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Năm 2017, Tập đoàn Hưng Thịnh nhận chuyển nhượng dự án từ Công ty Tín Nghĩa để kế thừa toàn bộ quyền nghĩa vụ liên quan. Đến năm 2018, dự án hoàn thành nghiệm thu, đưa vào sử dụng. Thế nhưng, điều đáng nói là doanh nghiệp đã nhiều lần trình duyệt giá đất, nhưng chưa được chấp thuận. Thậm chí, Hưng Thịnh đã chủ động ứng nộp trước toàn bộ số tiền theo mức cao nhất do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đưa ra, nhưng tới nay vẫn chưa hoàn thành việc xác định nghĩa vụ tài chính lần đầu do cơ quan chức năng đang rà soát pháp lý chuyển nhượng dự án.

Đại diện Hưng Thịnh cho biết, mặc dù Sở Xây dựng đã có báo cáo UBND TP.HCM cho phép tiếp tục hoàn thiện pháp lý dự án, tức là không cần phải rà soát lại, nhưng UBND Thành phố vẫn giao cho Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên và Môi trường… tiếp tục rà soát?!

Một dự án khác được Tập đoàn Hưng Thịnh nhận chuyển nhượng lại từ Công ty Waseco cũng rơi hoàn cảnh tương tự, dù đã được UBND TP.HCM chấp thuận từ năm 2015. Dự án được phê duyệt đầu tư theo Nghị định 90/2006, được miễn cấp giấy phép xây dựng. Ngoài ra, dự án đã được cấp 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất xây dựng văn phòng 50 năm và đất chung cư ổn định lâu dài), đồng thời hoàn thành nghiệm thu và đưa vào sử dụng từ năm 2018. Do điều chỉnh quy hoạch và ưu tiên cấp giấy chứng cho khách hàng nên dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, nhưng đến nay vẫn chưa thể nộp vì “đang trong quá trình rà soát pháp lý”.

Một doanh nghiệp khác là Novaland cũng cho biết đang gặp nhiều vướng mắc tại các dự án đã chuyển nhượng. Nhà phát triển dự án này kiến nghị UBND TP.HCM và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hỗ trợ sớm hoàn tất thủ tục pháp lý còn lại của các dự án, bao gồm quyết định phê duyệt phương án tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo các chuyên gia, việc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác có tiềm lực triển khai sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án, giải phóng hàng tồn kho, tăng nguồn cung nhà ở ra thị trường. Tuy nhiên, thời gian qua, hoạt động này giảm mạnh do còn nhiều rào cản. Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, từ đầu năm 2021 đến nay, Thành phố chỉ có duy nhất 1 dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chỉ rõ, hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại đang bị ách tắc do vướng quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 194 - Luật Đất đai 2013 và Khoản 2, Điều 49 - Luật Kinh doanh bất động sản 2014 yêu cầu bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà muốn có giấy chứng nhận thì phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan, thế nhưng khâu này gặp nhiều vướng mắc dẫn đến thời gian kéo dài, dù cho chủ đầu tư chủ động đề nghị nộp tiền theo quy định.

“Do đó, khi sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, cơ quan soạn thảo cần sửa đổi theo hướng áp dụng thống nhất với quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 10 - Nghị quyết số 42/2017 của Quốc hội khoá XIV cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định tại Điều 7 - Luật Doanh nghiệp 2020”, ông Châu đề xuất.

Liên quan tới thời hạn sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng, ông Châu cho biết, có nhiều trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có nhu cầu gia hạn thời gian sử dụng đất do dự án bị đình trệ kéo dài dẫn đến thời hạn sử dụng bị rút ngắn đáng kể so với thời điểm cấp phép ban đầu, thế nhưng quy định hiện hành chưa cho phép, đây là rào cản không nhỏ khi muốn tái khởi động dự án từng bị đình trệ.