Cư dân không đồng tình thu hẹp đất TMDV và những giao dịch “bất thường” tại Phát Đạt Corporation

Cư dân phản ứng vì đề xuất thu hẹp đất TMDV
Đầu tháng 7 vừa qua, tại buổi họp lấy ý kiến cộng đồng về đề xuất điều chỉnh cục bộ dự án khu dân cư (KDC), do Phát Đạt Corporation làm chủ đầu tư (ở đường Phan Đình Phùng, phường Chánh Lộ, TP. Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi), Phát Đạt Corporation đề xuất tăng mật độ xây dựng tối đa những lô đất thương mại dịch vụ (có ký hiệu CC1, CC4, CC5, CC6, CC7, thuộc Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án) từ 30%, lên từ 50 - 66,67%; giảm tầng cao từ 5 - 10 tầng xuống còn từ 2,5 – 3 và 4,5 tầng.

Sau khi nghe đề xuất trên, nhiều người dân mua đất, định cư tại dự án này không đồng tình với đề xuất của Phát Đạt Corporation. Ông Nguyễn Q.V. (cư dân tại dự án), bức xúc bày tỏ: "các anh (Phát Đạt Corporation) đã "tô vẽ" về dự án rất đẹp, để chúng tôi tin và mua sản phẩm, nhưng rồi khu vực đất bố trí cho mục đích thể thao, công viên cây xanh đã bị cắt ra làm sân tennis, sân bóng đá để thu tiền..."

Ngoài ra, ông V. đặt câu hỏi các công trình tiện ích, hạ tầng xã hội thiết yếu để phục vụ cư dân, như siêu thị, trung tâm thương mại, điểm sinh hoạt cộng đồng, nhà văn hóa, hồ bơi… đang ở đâu sau 10 năm dự án đưa vào khai thác?

Còn ông Lê V. S. (cư dân tại dự án) cho rằng, không tin Phát Đạt Corporation gặp khó khi kêu gọi nhà đầu tư thứ cấp, đầu tư vào những lô đất thương mại dịch vụ nằm ở 3 mặt tiền, với vị trí đắc địa bậc nhất TP.Quảng Ngãi của dự án. “Nếu Phát Đạt mong người dân chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp, thì có khi nào và bao giờ, doanh nghiệp (chủ đầu tư dự án) nghĩ đến khó khăn, nỗi thất vọng của người dân khi mua đất tại dự án này không”, ông S., nêu quan điểm.

Được biết, dự án khu dân cư này do Phát Đạt Corporation làm chủ đầu tư, ở đường Phan Đình Phùng, TP.Quảng Ngãi, được đầu tư xây dựng từ năm 2010. Dự án có tổng diện tích gần 155.000m2, gồm 292 lô nhà liên kế, với diện tích từ 116m2 - 212m2/lô; 108 lô biệt thự,  có diện tích từ hơn 226m2 - 413m2/lô. 
Tọa lạc tại vị trí 4 mặt tiền của các tuyến đường chính của trung tâm TP.Quảng Ngãi, gồm Phan Đình Phùng – Trường Chinh – Trần Quang Khải - Huỳnh Thúc Kháng. Vì vậy không khó hiểu khi dự án khu dân cư này được những doanh nghiệp đầu từ và kinh doanh bất động sản đánh giá là một trong số dự án "vàng", có vị trí đắc địa bậc nhất ở tỉnh Quảng Ngãi.

Những giao dịch “bất thường” tại Phát Đạt Corporation

Tại Báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất giữa niên độ năm 2021 thể hiện, Phát Đạt Corporation (mã CK: PDR) từng cho ông Nguyễn Văn Đạt (Chủ tịch HĐQT) vay: 709.265.454.601 đồng (hoàn lại: 709.373.604.830 đồng), đồng thời cho tạm ứng: 621.280.121.149 đồng (hoàn lại: 621.280.121.149 đồng); Còn tại BCTC hợp nhất năm 2021 thể hiện, Phát Đạt Corporation đã từng cho ông Nguyễn Văn Đạt vay: 910.989.683.997 đồng (hoàn lại: 911.097.834.226 đồng).

Trước đó, tại BCTC hợp nhất năm 2020 cũng thể hiện, Phát Đạt Corporation từng cho ông Nguyễn Văn Đạt vay: 567.602.511.828 đồng (hoàn lại: 567.494.361.599 đồng), đồng thời cho tạm ứng: 1.680.467.506.609 đồng (hoàn lại: 1.680.467.506.609 đồng).

Thực hiện giao dịch với số tiền rất lớn song, trên BCTC, Phát Đạt Corporation không giải thích về mục đích, kế hoạch cho vay, thỏa thuận lãi suất cũng như đánh giá rủi ro khi cho vay.

Ngoài ra, BCTC 03 năm gần nhất (năm 2019, năm 2020, năm 2021) cũng thể hiện khoản phải thu dài hạn với số tiền: 50.000.000.000 đồng từ Công ty cổ phần Đầu tư thương mại dịch vụ AKYN. Công ty này do bà Nguyễn Thị Minh Thư làm Chủ tịch HĐQT, bà Minh Thư là con gái Nguyễn Văn Đạt.

Đồng thời, trên BCTC thể hiện khoản phải thu từ các cá nhân gồm: Ông Phạm Ngọc Dũng: 480.000.000.000 đồng, ông Nguyễn Huy Lê: 479.000.000.000 đồng, bà Vũ Quỳnh Hoa: 271.326.066.645 đồng, ông Nguyễn Văn Toàn: 50.400.000.000 đồng, bà Phan Quỳnh Nhân: 31.820.000.000 đồng. Nghiệp vụ liên quan đến những cá nhân này cũng không được không được Phát Đạt Corporation giải thích rõ trên BCTC.

Bên cạnh đó, tại BCTC quý 1/2022 thể hiện, Phát Đạt Corporation đã đầu tư vào Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản BIDICI số tiền: 1.117.137.923.409 đồng (chiếm 49% vốn điều lệ) và ở chiều ngược lại Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản BIDICI cho Phát Đạt Corporation vay: 782.100.000.000 đồng, tại thời điểm 31/12/2020, khoản vay là: 1.096.250.000.000 đồng.

Tương tự như giao dịch với ông Nguyễn Văn Đạt, tại BCTC, Phát Đạt Corporation cũng không có giải thích mục đích, kế hoạch sử dụng khoản cho vay và vốn vay này như thế nào.

Theo nhiều chuyên gia tài chính, thuyết minh báo cáo tài chính của một đơn vị phải đáp ứng các yêu cầu theo các chuẩn mực kế toán công Việt Nam. Ngoài ra, thuyết minh báo cáo tài chính phải được trình bày một cách hệ thống. Mỗi khoản mục trình bày trên báo cáo tình hình tài chính, báo cáo kết quả hoạt động, báo cáo về những thay đổi trong tài sản ròng/vốn chủ sở hữu, hoặc báo cáo lưu chuyển tiền tệ phải được dẫn chiếu tới các thông tin chi tiết liên quan trên thuyết minh báo cáo tài chính.

Thuyết minh báo cáo tài chính phải trình bày về những giả định chủ yếu về tương lai của đơn vị, và các cơ sở chủ yếu của những ước tính không chắc chắn tại ngày lập báo cáo mà những ước tính này có rủi ro đáng kể trong việc dẫn đến các điều chỉnh trọng yếu đối với giá trị ghi sổ của tài sản và nợ phải trả trong năm tài chính tiếp theo.

Việc xác định giá trị ghi sổ của một số tài sản và nợ phải trả đòi hỏi tại ngày lập báo cáo tài chính đơn vị phải ước tính về ảnh hưởng của những sự kiện không chắc chắn trong tương lai đối với các khoản mục tài sản và nợ phải trả. Các ước tính này đòi hỏi giả định về các khoản điều chỉnh rủi ro của dòng tiền hoặc lãi suất chiết khấu đã sử dụng, hoặc các thay đổi về giá cả trong tương lai ảnh hưởng đến chi phí của đơn vị. Như vậy, các BCTC của Phát Đạt Corporation cũng cần thể hiện rõ hơn mục đích sử dụng các khoản vay, cho vay, đầu tư, phát hành trái phiếu doanh nghiệp,… để “minh bạch hơn” đường đi của dòng tiên.

Sau sự kiện “Tân Hoàng Minh”, các lô trái phiếu có giá: 3.045.364.583.337 đồng của Phát Đạt Corporation cũng được nhiều nhà đầu tư để ý. Bên cạnh đó là khoản vay từ Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Công ty tài chính TNHH MTV Asset (Việt Nam) và khoản vay ngoại tệ từ ACA Vietnam Real Estate III LP.

Các lô trái phiếu và những khoản vay từ ngân hàng đa phần có tài sản đảm bảo là cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông, trong đó có ông Nguyễn Văn Đạt…

Trong 05 ngày qua (từ ngày 18/7 đến 22/7/2022), cổ phiếu của Phát Đạt Corporation (mã CK: PDR) đang trong khoảng từ 52.000 đồng đến 53.000 đồng/cổ phiếu, giảm hơn 11.000 đ/cổ phiếu (so với cùng kỳ năm trước).

Cuối tháng 6 vừa qua, tại Vinpearl Luxury Landmark 81 (TP. HCM), Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt corporation) đã tổ chức chia sẻ thông tin chuyên sâu dự án CADIA Quy Nhon (có vị trí tọa lạc tại số 01 Ngô Mây, phường Nguyễn Văn Cừ, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định) với các đối tác, đơn vị hợp tác phát triển căn hộ du lịch thuộc tổ hợp thương mại dịch vụ khách sạn và căn hộ nghỉ dưỡng biển Ngô Mây. Cũng tại sự kiện này, Phát Đạt corporation (được giới thiệu là chủ đầu tư dự án) cùng đơn vị phát triển dự án – Công ty Cổ phần Kinh doanh và Dịch vụ Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt Realty) đã ký kết hợp tác phân phối chiến lược với các đơn vị. Theo đó, DKRA Vietnam là Tổng đại lý tiếp thị và phân phối khối căn hộ du lịch của dự án này. Đây là dự án được UBND tỉnh Bình Định phê duyệt với mục đích sử dụng đất là “xây dựng công trình trung tâm thương mại dịch vụ khách sạn cao cấp”.