Trái phiếu 'rác' bất động sản gây ảnh hưởng tới việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Bất động sản có loạt điểm nghẽn

Theo ông Trần Du Lịch, Phó chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), trong 20 năm qua thị trường bất động sản (BĐS) đã đóng góp rất lớn trong quá trình đô thị hoá, phát triển hạ tầng công nghiệp... Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có những khuyết tật, méo mó. Gần đây, sự liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản không minh bạch đã tạo ra rủi ro lớn. Do đó, Nhà nước đang chấn chỉnh và lành mạnh hoá 2 thị trường này.

Tuy nhiên, ông Lịch đặt vấn đề, dù chấn chỉnh tín dụng thế nào thì Ngân hàng Nhà nước phải làm sao để những dự án bất động sản nhà ở, khu công nghiệp… đang vận hành tốt thì vẫn phải bơm vốn để dự án hoàn thành.

Ngoài vấn đề vốn, ông Trần Du Lịch cũng khẳng định, hiện có rất nhiều điểm nghẽn kìm hãm sự phát triển và thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản. TPHCM có hàng trăm dự án “nghẽn” do liên quan đến các thủ tục quy trình hành chính, nên không phát triển được.

Những dự án này nguy hiểm với nhà đầu tư khi lượng tiền đổ vào khá lớn, nhưng không thể triển khai. Bên cạnh đó là các vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý của hàng chục đạo luật khác nhau như vấn đề giá đất, thu tiền đất, giao đất cho thuê đất…

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản TPHCM đang gặp nhiều khó khăn, nguồn cung hạn hẹp, cung cầu lệch pha và hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ. Có 3 dòng vốn chính cho doanh nghiệp bất động sản thì 2 dòng đang bị “bóp” là tín dụng và trái phiếu, kênh huy động từ khách hàng cũng đang “tắc” thì làm sao doanh nghiệp bất động sản “thở”? Trái phiếu “rác” nhất trong lĩnh vực BĐS làm ảnh hưởng toàn bộ hoạt động phát hành trái phiếu huy động vốn của doanh nghiệp. Vì vậy, cần chấn chỉnh, phân loại, xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp để có thể cởi trói cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu lành mạnh.“Nếu thị trường bất động sản ngưng trệ sẽ tác động rất lớn tốc độ phát triển kinh tế. Đặc biệt đối với TPHCM, thị trường bất động sản càng quan trọng, vì nó sẽ thúc đẩy rất nhiều ngành phát triển, trong đó có ngành xây dựng”, ông Lịch nhấn mạnh.

“Sức khoẻ của thị trường bất động sản phản ánh thực trạng, sức khoẻ của nền kinh tế. Nếu bất động sản yếu, nền kinh tế không thể mạnh. Làm sao để bất động sản như chim én báo hiệu mùa Xuân chứ không phải chim báo bão. Chính phủ cần định hướng dòng vốn tích cực để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững; có sự minh bạch, công bằng… chứ không phải lúc nóng sốt, lúc đóng băng", ông Châu nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cũng nói rằng, bất động sản liên quan ít nhất 4 lĩnh vực có đóng góp lớn cho GDP là xây dựng, du lịch, lưu trú ăn uống và tài chính ngân hàng. Chưa kể, bất động sản là lĩnh vực liên quan đến 35 ngành nghề khác nhau, thu hút vốn FDI tới 10% trong những tháng đầu năm 2022.

“Bất động sản là ngành liên thông chặt chẽ giữa ngân hàng - chứng khoán- bảo hiểm. Nếu bất động sản bị ảnh hưởng thì hệ lụy kéo theo hàng loạt. Trong khi đó, nền kinh tế của chúng ta trên góc độ vĩ mô đang phục hồi rất tốt sau đại dịch, nếu để các yếu tố liên quan dòng vốn ảnh hưởng đến bất động sản, chứng khoán thì thực sự không đáng. Vì vậy, cần xem xét để phát triển doanh nghiệp xanh, trái phiếu xanh, bất động sản bền vững…”, ông Lực nói.

Giá nhà vượt ngưỡng

Ông Trần Du Lịch cũng nói rằng, nếu xét về vĩ mô, giá đất tại Việt Nam đang vượt sức chịu đựng của nền kinh tế và thu nhập của người dân. Ông Lịch không đồng tình, khi đem giá đất tại TPHCM và Hà Nội so với giá đất tại các thành phố lớn, phát triển bậc nhất trên thế giới, như Tokyo, Hồng Kông, Singapore, New York… mà quên rằng thu nhập đầu người tại Việt Nam chưa bằng 1/10 của người dân các quốc gia đó.

“Nếu kéo dài mất cân đối cung cầu, lệch pha sẽ còn bất ổn. Điều vô lý nữa là giá một chung cư tăng tới vài chục % chỉ trong 2 năm”, ông Lịch nói.

Nhấn mạnh quan điểm thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi giải quyết được nhu cầu thực về nhà ở của số đông người dân, ông Lê Hoàng Châu phân tích, những người giàu hoàn toàn có thể tự tạo lập nhà ở theo sở thích, nhưng người thu nhập thấp rất cần những căn nhà ở phù hợp với thu nhập.

Thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn tới thiếu hụt nguồn cung sản phẩm nhà ở. Riêng đối với TPHCM, đỉnh cao thị trường là năm 2017, các chủ đầu tư đã đưa ra thị trường 30.000 căn nhà ở/năm, những năm gần đây thấp hơn, chỉ khoảng 16.000 căn/năm. Thị trường cũng phát triển lệch pha, nếu năm 2020 có 1% là nhà ở giá thấp, thì năm 2021 là 0%.

Ông Châu cũng dẫn chứng, TPHCM cũng là địa phương phát triển nhà ở xã hội tốt nhất trên cả nước, nhưng từ 2015-2020 cũng chỉ đưa ra được 15.000 căn nhà ở xã hội. Như vậy, cần tháo gỡ vướng mắc lớn nhất hiện nay tại nhiều dự án bất động sản nhà ở là quy định dự án phải có 100% đất ở mới công nhận chủ đầu tư, nhưng hầu hết dự án nhà ở đều là đất hỗn hợp.