CenLand "thay lõi" tài sản đảm bảo tranh chấp cho lô trái phiếu 450 tỷ đồng

Đưa dự án chưa được cấp phép làm tải sản đảm bảo lô trái phiếu 450 tỷ đồng

Ngày 11/12/2020, Cổng thông tin điện tử của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Sở Giao dịch Chứng khoán TP Hà Nội thông tin, CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand - Mã: CRE) đã công bố thông tin về kết quả phát hành trái phiếu ngày 31/12/2020.

Cụ thể, CenLand đã phát hành thành công 450 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ với mệnh giá 100.000 đồng/đơn vị.

Lô trái phiếu có kỳ hạn 3 năm và lãi suất cố định 10,5%/năm. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được bảo đảm bằng tài sản, không phải khoản nợ thứ cấp của doanh nghiệp.

Trong số tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu này có cả cổ phần của CenLand tại LILAHA.

Đáng nói là tại thời điểm mà CenLand phát hành lô trái phiếu CRE202001 và dùng cổ phần tại LILAHA thì lô đất rộng 8.600m2 đang xảy ra tranh chấp với bà Nguyễn Thị Lan Phương và ông Nguyễn Đắc Điềm.

Theo đó, lô đất rộng 8.600m2 là lô đất có lịch sử là đất nông nghiệp và được chính quyền giao đất cho các xã viên Hợp tác xã Nông nghiệp Xuân La, quận Tây Hồ (Hà Nội) các đây gần 40 năm. Từ năm 2009, bà Nguyễn Thị Lan Phương đã nhận chuyển nhượng nhiều mảnh đất nông nghiệp từ các hộ nông dân là xã viên để hợp thửa thành mảnh đất rộng 3.013 m2.

Sau đó bà Nguyễn Thị Lan Phương dùng mảnh đất này làm tài sản góp vốn cổ phần để thực hiện dự án của Công ty cổ phần Đầu tư LILAHA. 

Thực tế dự án LILAHA Complex triển khai trên diện tích 8.600 m2 và do Công ty cổ phần Đầu tư LILAHA làm chủ đầu tư. Mảnh đất rộng 3.013 m2 của Nguyễn Thị Lan Phương nằm trong tổng diện tích 8.600m2 của dự án.

Trong quá trình quản lý dự án, bà Phương phát hiện một số cổ đông của LILAHA đã chuyển nhượng 95% cổ phần nắm giữ tại LILAHA cho các cổ đông của Công ty CP Đầu tư và Thương mại Hưng Ngân do ông Nguyễn Đắc Điềm làm Chủ tịch HĐQT.

Sau đó ông Nguyễn Đắc Điềm chuyển nhượng lại toàn bộ số cổ phần tại LILAHA cho Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CenLand – mã chứng khoán: CRE) - thuộc Cen Group.

Bà Nguyễn Thị Lan Phương cho rằng mảnh đất rộng 3.013 m2 đã góp cổ phần vào dự án của LILAHA sẽ không an toàn nên đã khởi kiện ra Toà án. Ngày 20/1/2022, Tòa án Nhân dân quận Đống Đa – Thành phố Hà Nội đã ra Bản án công nhận quyền sử dụng hợp pháp của bà Nguyễn Thị Lan Phương với mảnh đất có diện tích 3.013 m2 này.

Đó là lí do dự án LILAHA Complex nhiều lần bị các cơ quan chức năng Thành phố Hà Nội trả lại hồ sơ xin cấp phép đầu tư xây dựng.

Theo quy định, một tài sản đang xảy ra tranh chấp không thể đem làm tài sản bảo đảm.

Để lách qua quy định này, CenLand đã thuê một doanh nghiệp thẩm định giá vào định giá Công ty CP Đầu tư LILAHA. Theo chứng thư thẩm định giá, Công ty LILAHA được định giá là 635 tỷ đồng vào thời điểm điểm ngày 30/11/2020. Con số này cao hơn giá trị sổ sách của LILAHA (345 tỷ đồng) và cao hơn gần 4 lần vốn điều lệ.

Cũng theo chứng thư thẩm định giá, căn cứ để LILAHA được định giá 635 tỷ đồng là có dự án “Tổ hợp văn phòng, khách sạn, thương mại dịch vụ và nhà ở tại ô đất D3-HH12” (LILAHA Complex). Đáng nói là thời điểm định giá LILAHA chưa có quyết định giao đất, dự án này chưa tính tiền sử dụng đất.

Với nghiệp vụ thẩm định giá đơn thuần có thể nhìn ra, khi chủ đầu tư chưa được giao đất thì không thể tính dự án chưa được giao đất đó vào tài sản của chủ đầu tư. 

Tuy nhiên chứng thư thẩm định giá vẫn được ban hành và CenLand dùng làm căn cứ đưa dự án này trở thành tài sản đảm bảo cho việc phát hành lô trái phiếu để huy động 450 tỷ đồng.

Toà án Nhân dân Quận Đống Đa công nhận quyền sử dụng hợp pháp của bà Nguyễn Thị Lan Phương với mảnh đất 3.013 m2 nằm trong tổng thể diện tích 8.600 m2 mà doanh nghiệp thẩm định giá định giá cho LILAHA.

Như vậy, giá trị thực của LILAHA bị giảm đi rất nhiều so với thời điểm định giá vào tháng 11/2020.

Điều đó có nghĩa tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu trị giá 450 tỷ đồng của CenLand không đáp ứng được yêu cầu về tỷ lệ giá trị tài sản đảm bảo trên vốn vay.

Đến "thay lõi" tài sản đảm bảo trái phiếu

Sau loạt thông tin trên, CenLand "bỗng dưng" có thông tin về việc "thay lõi" tài sản đảm bảo trái phiếu. 

Theo đó, trong thông tin gửi tới báo giới hôm 12/5, CenLand phản hồi về việc phát hành lô trái phiếu 450 tỷ đồng liên quan tới Công ty Cổ phần Đầu tư LILAHA.

CenLand cho biết về thủ tục phát hành, doanh nghiệp đã thực hiện phát hành trái phiếu theo đúng quy trình, trong đó đã thực hiện công bố thông tin tới Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) theo đúng quy định về thời hạn và nội dung công bố.

Tại thời điểm phát hành, Cen Land đã sử dụng nhiều tài sản khác nhau để bảo đảm cho nghĩa vụ trái phiếu, trong đó có cổ phần do LILAHA phát hành. Cen Land nhấn mạnh tài sản bảo đảm là cổ phần LILAHA, không phải là dự án LILAHA hoặc lô đất tại dự án LILAHA. Các cổ phần này đã được phát hành và đang lưu hành, hoàn toàn đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật, trong đó có giao dịch bảo đảm.

Sau khi phát hành xong đợt trái phiếu, Cen Land cho biết đã cơ cấu lại tài sản bảo đảm theo hướng rút cổ phần LILAHA và thay bằng tài sản bảo đảm khác. Với sự đồng ý của các chủ sở hữu trái phiếu tại Nghị quyết Hội nghị Người sở hữu trái phiếu ngày 8/9/2021, thủ tục thay đổi tài sản bảo đảm được đại lý phát hành phối hợp với Cen Land thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và đã hoàn thành ngày 8/9.

Hiện, cổ phần LILAHA đã được rút ra và không còn là tài sản bảo đảm của lô trái phiếu này.

Ngày 9/7/2021, Văn phòng Chủ tịch nước có văn bản gửi UBND TP Hà Nội về việc xem xét, giải quyết kiến nghị của công dân về việc đề nghị UBND TP có biện pháp không xem xét, tạm dừng mọi thủ tục liên quan đến việc cấp phép, triển khai dự án của Công ty Lilaha cho đến khi giải quyết dứt điểm vụ việc tranh chấp hơn 3.000m2 đất ở quận Tây Hồ.