Kỳ 3: “Sa lầy“ tại các dự án BT của Bách Đạt An

Lời tòa soạn Hình thức đầu tư BT hay còn gọi “đổi đất lấy hạ tầng” là hình thức kêu gọi doanh nghiệp đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng (chủ yếu là giao thông). Với hình thức này, doanh nghiệp sẽ tự bỏ vốn để thực hiện dự án kết cấu hạ tầng mà Nhà nước kêu gọi. Đổi lại, Nhà nước sẽ giao lại cho doanh nghiệp quỹ đất tương ứng để đầu tư khai thác, tiền sử dụng đất thu từ các dự án khai thác quỹ đất trên sẽ được bù trừ vào vốn đầu tư dự án kết cấu hạ tầng mà doanh nghiệp bỏ ra trước đó. Ở Quảng Nam, có thể kể đến một số dự án BT như: Dự án cầu Đế Võng trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại (TP. Hội An); dự án tuyến đường nối tuyến ĐT603A với tuyến ĐT607 TX. Điện Bàn; dự án đường trục chính đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (TX. Điện Bàn); dự án Nghĩa trang nhân dân Tam Anh Nam (H. Núi Thành). Đối ứng cho các dự án trên là các dự án bất động sản được UBND tỉnh giao lại cho doanh nghiệp. Đến nay, trong số các dự án bất động sản, có dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng, có dự án còn dang dở và thậm chí có dự án đã bị thu hồi. Theo đánh giá của tỉnh Quảng Nam, nhiều dự án đã góp phần mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội, thúc đẩy hạ tầng giao thông ở địa phương, đóng góp cho ngân sách… Tuy nhiên, tại một số dự án, đã nảy sinh nhiều bất cập trong quản lý, điều hành, thiếu kiểm tra, giám sát, giao dự án BT cho chủ đầu tư thiếu năng lực, dẫn đến chưa đầu tư hạ tầng đã phân lô bán nền trên giấy, gây mất an ninh trật tự tại địa phương. Mới đây, Thanh tra Chính phủ đã có quyết định thanh tra hàng loạt vấn đề, trong đó có quản lý, sử dụng đất đai tại Quảng Nam. Reatimes xin giới thiệu với bạn đọc loạt bài về một số dự án BT ở Quảng Nam!

Tháng 2/2016, Công ty TNHH sản xuất và thương mại Bách Đạt (nay là Công ty Cổ phần Bách Đạt An) trúng thầu đầu tư dự án đường nối tuyến ĐT 603A với tuyến ĐT 607 tại TX. Điện Bàn, lý trình Km2+487,78 – Km4+378,85 với hình thức hợp đồng BT.

Thời điểm đó, để thực hiện đoạn đường này, nhà đầu tư được tỉnh Quảng Nam giao lại cho 6 dự án đất đối ứng tại chỗ (thuộc Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc) với tổng diện tích khoảng 105ha, bao gồm: Khu đô thị 7B (29,78ha); Khu đô thị 7B mở rộng (19,5ha); Khu đô thị Sentosa Riverside (20,33ha); Khu đô thị Hera Complex Riverside (18,26ha), Khu đô thị Bách Thành Vinh (12,86ha); Khu dân cư An Cư 1 (5,34ha).

Đường chưa xong, đất đã bán

Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường nối tuyến ĐT 603A với tuyến ĐT 607 (thuộc địa phận TX. Điện Bàn) có tổng chiều dài hơn 4,3km, thuộc công trình giao thông cấp III có tổng mức đầu tư gần 210 tỷ đồng. Dự án này gồm 2 giai đoạn, trong đó Công ty Cổ phần Bách Đạt An là nhà đầu tư thực hiện giai đoạn 1 (dài khoảng 1,9km) với lý trình Km2+487,78 – Km4+378,85 với hình thức hợp đồng BT. Để hoàn thành 1,9km tuyến đường nối này, nhà đầu tư phải bỏ ra hơn 63,4 tỷ đồng để đầu tư, xây dựng (chưa bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cư) và thực hiện trong 730 ngày (tính từ ngày 26/02/2016, sau đó được gia hạn thêm 120 ngày).

Thời điểm năm 2019, trong khi tuyến đường nối tuyến ĐT 603A với tuyến ĐT 607 bị chậm tiến độ thì nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Bách Đạt An đã được giao 47,45ha quỹ đất đất đối ứng tại 3 khu vực khác nhau, gồm: Khu đô thị 7B (29,78ha), Khu đô thị Sentosa Riverside (20,33ha) và Khu dân cư An Cư 1 (5,34ha).

Với dự án Khu đô thị 7B (tên thương mại là Sentosa City), UBND tỉnh Quảng Nam có Quyết định số 1288/QĐ-UBND ngày 26/4/2011 về việc chuyển giao nhiệm vụ chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật từ Công ty Cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín sang Công ty TNHH sản xuất và thương mại Bách Đạt (nay là Công ty Cổ phần Bách Đạt An). Đến ngày 25/8/2016, dự án này đã được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng chi tiết sử dụng đất (1/500) theo Quyết định số 3027/QĐ-UBND. Theo đó, dự án Khu đô thị 7B có tổng mức đầu tư hơn 184 tỷ đồng.

Một quỹ đất đối ứng khác cũng được giao cho Công ty Cổ phần Bách Đạt An là Khu đô thị Sentosa Riverside. Dự án này được UBND tỉnh Quảng Nam giao chủ đầu tư tại Quyết định số 3218/QĐ-UBND ngày 21/10/2013. Đến ngày 26/5/2016, dự án này được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng chi tiết sử dụng đất (1/500) theo Quyết định số 1817/QĐ-UBND. Khu đô thị Sentosa Riverside có tổng vốn đầu tư hơn 227 tỷ đồng, trước đó dự án này lấy tên thương mại là Khu đô thị Peaceful Land.

Ở dự án Khu dân cư An Cư 1, dự án được UBND tỉnh Quảng Nam giao chủ đầu tư tại Quyết định số 3523/QĐ-UBND ngày 6/11/2014. Tiếp đó, đến ngày 8/8/2016, dự án được UBND tỉnh Quảng Nam phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) tại Quyết định số 2826/QĐ-UBND. Mới đây nhất, Công ty Cổ phần Bách Đạt An đã được UBND tỉnh Quảng Nam giao đất (đợt 2) để tiếp tục thực hiện dự án này (theo Quyết định số 470/QĐ-UBND ngày 24/2/2022). Được biết, dự án này được Công ty Cổ phần Bách Đạt An đầu tư với tổng số vốn hơn 54 tỷ đồng.

Doanh nghiệp có "số dự án khủng" tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc

Đã có thời điểm, tại đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, Công ty Cổ phần Bách Đạt An có tổng cộng đến 14 dự án bất động sản, gồm: Khu đô thị Sentosa City; Khu đô thị 7B mở rộng; Khu đô thị Sentosa Riverside; Khu đô thị Hera Complex Riverside; Khu dân cư An Cư 1; Khu đô thị Bách Đạt; Khu đô thị Bách Thành Vinh; Khu đô thị Bách Thành Vinh mở rộng; Khu đô thị Bách Đạt 3; Khu đô thị Bách Đạt 4; Khu đô thị Bách Đạt 5; Khu đô thị Bách Đạt 6; Khu dân cư và Chợ Điện Dương và Khu đô thị An Phú Quý.

Cũng liên quan đến các dự án của doanh nghiệp ngày, mới đây, UBND tỉnh Quảng Nam đã có Công văn số 1170/UBND-KTN về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án khu dân cư, khu đô thị do Công ty Cổ phần Bách Đạt An làm chủ đầu tư. Theo đó, tỉnh Quảng Nam yêu cầu Công ty Cổ phần Bách Đạt An khẩn trương, tập trung triển khai thi công hoàn thành toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên phần diện tích đã được giao đất của các dự án Khu dân cư và chợ Điện Dương, Khu đô thị số 7B, Khu đô thị Sentosa Riverside, Khu dân cư An Cư 1, Khu đô thị Bách Đạt. Thường xuyên báo cáo tiến độ và tình hình thi công cho Sở Xây dựng, UBND TX. Điện Bàn. Cùng với đó là phối hợp chặt chẽ với UBND TX. Điện Bàn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư để thực hiện hồ sơ, thủ tục đề nghị giao đất triển khai thi công tất cả các dự án đảm bảo tiến độ.

Trong đó, các dự án khu đô thị: Bách Đạt 3, Bách Đạt 4, Bách Đạt 5, Bách Đạt 6 (tổng diện tích khoảng 48ha) được UBND tỉnh Quảng Nam giao cho doanh nghiệp này để đối ứng thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình chợ Điện Dương. Nhưng sau đó, vì công trình chợ Điện Dương không thực hiện đầy đủ các trình tự thủ tục, đầu tư theo hình thức đối tác công tư nên các quỹ đất để thực hiện dự án nêu trên không phải là quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư. Theo đó, 4 dự án khu đô thị: Bách Đạt 3, Bách Đạt 4, Bách Đạt 5, Bách Đạt 6 do Công ty Cổ phần Bách Đạt An đã bị UBND tỉnh Quảng Nam ban hành quyết định chấm dứt hoạt động, thu hồi các quyết định giao chủ đầu tư thực hiện 4 dự án trên (theo Quyết định số 3173/QĐ-UBND).

Tiền đã trao, nhưng đất phải chờ!

Từ năm 2017, Công ty Cổ phần Bách Đạt An thông qua nhà phân phối là Công ty Cổ phần đầu tư Hoàng Nhất Nam đã nhận tiền đặt cọc của khách hàng tại các dự án Bách Đạt 1, Khu đô thị 7B mở rộng và Khu đô thị Hera Complex Riverside. Đáng chú ý, tại thời điểm Công ty Cổ phần Bách Đạt An huy động vốn, các dự án này chưa có chủ trương đầu tư, pháp lý chưa đầy đủ, chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính… Thế nhưng, vẫn cam kết đến quý III/2018 sẽ giao sổ đỏ cho khách hàng. Đến tháng 1/2019, khi đã quá hạn cam kết giao sổ, nhiều khách hàng kéo đến trụ sở của 2 công ty trên để đòi quyền lợi.

Đặc biệt, sau đó Công ty Cổ phần Bách Đạt An đã đơn phương chấm dứt hợp đồng với Công ty Cổ phần đầu tư Hoàng Nhất Nam, đòi thu hồi toàn bộ các lô đất đã bán và tiến hành thủ tục khởi kiện, buộc Hoàng Nhất Nam bồi thường vì cho rằng đơn vị này có vi phạm trong quá trình phát triển dự án. Vụ kiện này sau đó trải qua một thời gian dài, đến ngày 8/5/2020, tại phiên xử phúc thẩm, TAND Cấp cao tại Đà Nẵng tuyên không chấp nhận kháng cáo của Công ty Cổ phần Bách Đạt An, giữ nguyên bản án sơ thẩm ngày 28/11/2019, buộc Công ty Cổ phần Bách Đạt An phối hợp với các đối tác và các cơ quan chức năng thực hiện giao đất, làm các thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân. Dù vậy, tiến độ thực hiện đầu tư, xây dựng, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính… để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vẫn bị Công ty Cổ phần Bách Đạt An dây dưa, kéo dài, khiến cho nhiều người mua đất bức xúc.

Theo lãnh đạo tỉnh Quảng Nam, trong tổng diện tích 47,45ha đất đã giao cho Công ty Cổ phần Bách Đạt An, nhà đầu tư chỉ khai thác quỹ đất được 26,72ha; số còn lại là diện tích đất dành cho giao thông, cây xanh, công trình công cộng không thu tiền sử dụng đất. Và với việc khai thác 3 khu đất được giao, nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước là 50,49 tỷ đồng. Như vậy, so với hợp đồng BT nêu trên, Nhà nước chỉ còn tiếp tục thanh toán cho Công ty Cổ phần Bách Đạt An 18,9 tỷ đồng bằng quỹ đất có giá trị tương ứng.

Gần đây nhất, vào ngày 5 và 6/3/2022, hàng trăm người dân đã tụ tập, giăng băng rôn trước Trung tâm hành chính TX. Điện Bàn; trụ sở, văn phòng của Bách Đạt An; Cục Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Nam để đòi quyền lợi. Được biết, các vấn đề liên quan đến Công ty Cổ phần Bách Đạt An đã được đưa vào diện theo dõi của Ban Thường vụ Tỉnh ủy Quảng Nam./.

Giao đất tuân thủ quy định pháp luật Năm 2019, dư luận tại Quảng Nam từng xôn xao cho rằng tỉnh Quảng Nam quá “ưu ái” cho Công ty Cổ phần Bách Đạt An khi đầu tư 1,9km đường nhưng được giao quỹ đất đối ứng lên đến 105ha. Thời điểm lúc bấy giờ, lãnh đạo tỉnh Quảng Nam cho rằng khi ký hợp đồng BT, giá đất ở khu vực các dự án giao cho Công ty Cổ phần Bách Đạt An rất thấp. Sau đó, khi giá đất thực tế tại khu vực tăng cao, qua rà soát, UBND tỉnh Quảng Nam đã thống nhất điều chỉnh, giao lại cho Công ty Cổ phần Bách Đạt An quỹ đất tương ứng với số vốn đầu tư 1,9km đường. Lãnh đạo tỉnh Quảng Nam cũng khẳng định: “Qua kiểm tra, rà soát lại toàn bộ thủ tục pháp lý liên quan đến các dự án, Sở Kế hoạch và đầu tư khẳng định, quá trình đề xuất dự án, lập báo cáo nghiên cứu khả thi, trình tự, thủ tục thẩm định, phê duyệt dự án, ký kết hợp đồng, giao đất cho các chủ đầu tư hoàn toàn tuân thủ quy định của pháp luật, nhất là Luật Đấu thầu và Nghị định số 30/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư”.

Theo Nhân Nghĩa - Đông Duy/Reatimes