Nhiều địa phương vào cuộc siết hoạt động mua bán bất động sản “hai giá“

Siết hoạt động mua bán bất động sản 'hai giá'

Ngày 12/1, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã ký Công văn số 438/BTC-VP gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (BĐS).

Theo công văn này, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các cục thuế điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Bộ Tài chính cũng đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương chỉ đạo các sở tư pháp phối hợp chặt chẽ với các cục thuế tại địa phương yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách nhà nước.

Tổng cục Thuế được Bộ Tài chính giao chỉ đạo các cục thuế địa phương chủ động phối hợp cơ quan công an, sở tư pháp để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Sau chỉ thị nói trên, nhiều địa phương đã tiến hành siết hoạt động mua bán bất động sản "hai giá", tức giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế.

Ngày 16/2, Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình đã ban hành công văn về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Các trường hợp mua bán, chuyển nhượng bất động sản có giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Cá nhân, tổ chức có hành vi liên quan đến việc trốn thuế và thu phí công chứng không đúng sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Trong sáng nay (21/2), Sở Tư pháp TP. Đà Nẵng cũng đã có cuộc họp bàn giải pháp về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. 

Theo bà Võ Thị Như Hoa, Giám đốc Sở Tư pháp Đà Nẵng, cho biết ngoài hành vi ký gửi, ký chờ nhằm trốn thuế khi ký kết các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản còn xuất hiện tình trạng kê khai giá chuyển nhượng, giá thuê bất động sản trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế mua bán, cho thuê.

Ha như trường hợp hủy bỏ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã công chứng để ký lại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản cho người khác hoặc cho chính bên mua, nhận chuyển nhượng của hợp đồng trước đó nhằm hợp thức hóa hành vi vi phạm nghĩa vụ về thuế,...

Theo kế hoạch trong năm 2022, Sở Tư pháp Đà Nẵng sẽ tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các tổ chức hành nghề công chứng nhằm phát hiện các hồ sơ công chứng có dấu hiệu ký gửi, ký chờ, kê khai giá chuyển nhượng tại hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng nhằm trốn thuế để chuyển cho Phòng Cảnh sát kinh tế - Công an thành phố xác minh, điều tra xử lý theo quy định pháp luật. 

Tỷ lệ thất thu thuế từ bất động sản ngày càng cao

Báo Quảng Bình thông tin, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động trong thời gian gần đây. Theo đó, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trong năm 2020 tăng 20% so với năm 2019.

Tuy nhiên, nguy cơ thất thu thuế từ lĩnh vực này ngày càng cao do nhiều tổ chức, cá nhân né thuế bằng việc khai giá chuyển nhượng nhà đất thấp hơn nhiều so với giá bán thực tế.

Trên thực tế, giá đất thị trường cao hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và người mua bán thường khai giá chuyển nhượng ngang hoặc thấp hơn giá đất trong bảng giá đất. Một số trường hợp đã được cơ quan thuế phát hiện và ấn định ngang giá sau đó. Tuy nhiên, tỷ lệ thất thu thuế vẫn rất lớn.

Mặt khác, giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay nên cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có).

Điều này tạo ra kẽ hở khiến một số người cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế, phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính.

Một ví dụ điển hình là bên bán thường đề nghị bên mua chỉ kê khai một mức giá tượng trưng trong hợp đồng chuyển nhượng để làm cơ sở tính thuế. Trong khi đó, số tiền thanh toán thực tế mà bên mua trả cho bên bán lớn hơn gấp nhiều lần.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc mua bán bất động sản có giá chênh lệnh giữa giá giao dịch thực tế và giá trong hợp đồng bằng hình thức kê khai hai giá là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Tuy nhiên, người mua nhà chấp nhận điều đó để đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng và như vậy là đã tiếp tay cho chủ đầu tư trốn thuế.

"Khách hàng chấp nhận dù biết phạm luật, một phần do cơ chế hiện nay chưa thực sự chặt chẽ. Hiện chỉ có một phương pháp tính thuế là đánh thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị hợp đồng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Khi doanh nghiệp kê giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ làm cho mức thu của nhà nước bị giảm xuống.

Cả khách hàng và doanh nghiệp đang thấy lợi trước mắt mà không nhìn thấy cái hại lâu dài, bởi thực trạng này góp phần khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch", Chủ tịch HoREA phân tích.

Theo quy định pháp luật hiện hành, thuế thu nhập cá nhân được tính là giá chuyển nhượng nhà đất nhân với tỷ lệ 2%. Cụ thể, tại Điều 17, Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính: "Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất".

 

Theo Ngọc Anh/ Doanh nghiệp Niêm yết