Bài học nhìn từ việc hủy “thỏa thuận góp vốn” của Tập đoàn Nam Cường: Chủ đầu tư bội tín khiến “thượng đế” dở khóc, dở cười

Khách hàng “cầm dao đằng lưỡi” khi tin chủ đầu tư bất tín

Theo khảo sát, hầu hết các sản phẩm bất động sản khi mở bán đều được chủ đầu tư đưa ra nhiều cam kết hấp dẫn để thu hút người mua. Tuy nhiên, ngoài một số chủ đầu tư uy tín và thực hiện tốt cam kết của mình, thì có không ít doanh nghiệp lại thất hứa, gây bức xúc cho khách hàng.

Một vài năm trở lại đây, câu chuyện xung đột, bất đồng giữa các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản gia tăng. Nguy cơ rủi ro tăng cao đối với những nhà đầu tư góp vốn vào dự án bất động sản, đặc biệt là nhà đầu tư chỉ thấy lợi trước mắt, làm ăn theo kiểu chộp giật.

Đối với trường hợp khách hàng góp vốn vào dự án và đã xảy ra những vụ việc tranh chấp, kiện cáo, thì người chịu thiệt thòi không ai khách chính là các “thượng đế”.

Đơn cử như Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng (quận Hà Đông, TP. Hà Nội) - từng là niềm kiêu hãnh của Sông Đà Thăng Long một thời, nhưng do vốn ít, lại bị đầu tư dàn trải nên từ một “đứa con” danh tiếng của Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long (ông Nguyễn Trí Dũng, Chủ tịch HĐQT) đã rơi vào cảnh “đắp chiếu” và khiếu kiện kéo dài, thậm chí phải chuyển nhượng cho nhà phát triển bất động sản khác thế chân.

Đáng chú ý, dù đã qua hạn trả nhà cho khách hàng gần 10 năm nhưng dự án vẫn chưa thể hoàn thành để bàn giao, dù chủ đầu tư đã huy động hơn 4.000 tỷ đồng.

Trước tình trạng trên, suốt nhiều năm qua, hàng trăm khách hàng đã căng băng rôn, biểu ngữ đòi quyền lợi từ chủ đầu tư, ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý người mua nhà ở các khu vực khác.

“Tôi cùng nhiều người mua căn hộ chung cư tại đây nhiều năm qua rất mệt mỏi vì chủ đầu tư (Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long - PV) chậm bàn giao nhà cả chục năm trời. Chúng tôi liên hệ, tìm gặp ông Nguyễn Trí Dũng đều bị né tránh và phía công ty cũng không giải quyết quyền lợi cho khách hàng”, một khách hàng mua căn hộ tại Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng bức xúc nói.

Một minh chứng khác cho câu chuyện xung đột, bất đồng giữa chủ đầu tư - khách hàng mới đây cũng đã xảy ra tại Khu đô thị mới Dương Nội (thuộc quận Hà Đông, TP. Hà Nội) do Tập đoàn Nam Cường đầu tư xây dựng. Cụ thể, sau hơn 10 năm tham gia góp vốn với Tập đoàn Nam Cường để xây dựng cơ sở hạ tầng Khu đô thị mới Dương Nội, khách hàng đang đứng trước nguy cơ "mất đất".

Theo đó, trong biên bản thoả thuận góp vốn đầu tư đã ký với Công ty TNHH - Tập đoàn Nam Cường, ông Phạm Việt Thịnh sẽ phải nộp 1.458.000.0000 đồng để đổi lại một lô đất biệt thự tại Khu đô thị Dương Nội. Thế nhưng, hơn 10 năm sau, Tập đoàn Nam Cường lại đơn phương chấm dứt hợp đồng với vị khách hàng này.

Theo nội dung thoả thuận góp vốn đã ký thì Tập đoàn Nam Cường sẽ nhận số tiền 1.458.000.000 đồng của ông Thịnh để xây dựng cơ sở hạ tầng tại Khu đô thị mới Dương Nội (TP. Hà Đông, tỉnh Hà Tây - nay là TP. Hà Nội). Đổi lại ông Thịnh sẽ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 1 ô đất ở biệt thự có ký hiệu A01- L50 (diện tích 180m2) tại Khu đô thị mới Dương Nội với mức giá là 8.100.000 đồng/m2.

Tuy nhiên theo ông Thịnh, “từ đó đến nay, tôi thường xuyên đôn đốc, thúc giục Tập đoàn Nam Cường sớm bàn giao đất và Giấy chứng nhận quyền Sử dụng đất của ô biệt thự trên nhưng Tập đoàn Nam Cường đã không thực hiện bàn giao đất”.

Đến tháng 2/2021, ông Thịnh nhận được Thông báo số 02/3030/TB/A0150 của Tập đoàn Nam Cường về việc thanh lý biên bản thoả thuận góp vốn đầu tư căn A01-L50 khu đô thị mới Dương Nội.

“Như vậy, Tập đoàn Nam Cường đã đơn phương chấm dứt hợp đồng, không thực hiện đúng biên bản thoả thuận ký kết trước đó, đơn phương chấm dứt thoả thuận không thông qua thương lượng. Đây là hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại đến tài sản của tôi và có dấu hiệu lừa đảo để chiếm dụng vốn hơn 10 năm nay nhằm trục lợi bất chính”, ông Thịnh cho biết.

Chưa bàn về yếu tố pháp lý của việc ký kết hợp đồng giữa hai bên (khách hàng - chủ đầu tư), mà vấn đề đặt ra là với một tập đoàn lớn và triển khai những dự án khu đô thị tầm cỡ thì nên chăng cần tìm ra phương án cho khách hàng thay vì đưa khách hàng vào tình cảnh bất lợi?

Thực tế, ông Thịnh chỉ là một  trường hợp cá nhân đơn lẻ. Giả sử con số vụ việc tương tự lên tới hàng trăm khách hàng hay đơn vị gặp phải tình trạng trên thì doanh nghiệp sẽ xử lý như thế nào? Liệu chăng chủ đầu tư sẽ “phủi tay”, bỏ qua khách hàng như trường hợp của ông Thịnh để giữ lợi nhuận, hay tìm cách chia sẻ, đồng hành, tháo gỡ cho khách hàng? Chắc chắn, câu trả lời chỉ có bản thân doanh nghiệp và ban lãnh đạo Tập đoàn Nam Cường mới biết được.

Còn đối với các trường hợp khách hàng góp vốn vào dự án Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng, rõ ràng chủ đầu tư - Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long đã lựa chọn phương án "đem con bỏ chợ", bỏ mặc khách hàng bao nhiêu năm trời gửi đơn kêu cứu khắp nơi.

Có thể thấy, trong các dự án bất động sản, vốn tự có của chủ đầu tư chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng vốn đầu tư của dự án. Các chủ đầu tư cần huy động vốn từ các nguồn khác, bao gồm vốn vay và tiền “ứng trước” từ việc kinh doanh sản phẩm dự án. Việc nhận tiền “ứng trước” được các chủ đầu tư thực hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, tùy theo khung pháp lý ở từng thời điểm. Tuy nhiên, việc thực hiện như thế nào để không xảy ra tranh chấp với các bên liên quan phụ thuộc rất nhiều vào các chủ đầu tư.

Bài học đắt giá vì “thả gà ra đuổi”

Soi chiếu quy định pháp luật tại thời điểm các dự án triển khai cùng thời điểm như của Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long, Tập đoàn Nam Cường,... đã có những hướng dẫn cụ thể về điều kiện để chủ dự án được huy động vốn từ tiền "ứng trước" của người có nhu cầu mua nhà ở, cũng như xác lập lại các điều kiện để chủ dự án ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các tổ chức, cá nhân.

Nhưng ở thời điểm nào thì người đầu tư mua nhà dưới hình thức hợp đồng mua nhà "hình thành trong tương lai" cũng đều phải chịu những rủi ro khôn lường. Các vấn đề mà nhà đầu tư góp vốn vào dự án bất động sản thường gặp: Khó khăn khi không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, yêu cầu hủy bỏ hợp đồng góp vốn; Chủ đầu tư dự án chậm tiến độ theo hợp đồng; Tranh chấp về các quy định không rõ ràng của hợp đồng các mốc tiến độ, thời điểm phát sinh nghĩa vụ các bên; Chủ đầu tư dự án sử dụng tiền góp vốn không đúng mục đích (chiếm dụng vốn); Tình trạng nhà bàn giao không đúng theo thỏa thuận.

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, nhà đầu tư thường là người "cầm đằng lưỡi" và chịu thiệt thòi trong nỗi uất ức. Các chuyên gia nhận định, các hợp đồng thường thiếu chế tài hoặc chế tài chưa đủ mạnh áp dụng đối với chủ dự án. Nhà đầu tư cũng không có các đảm bảo thỏa đáng để buộc chủ dự án phải hoàn trả lại tiền, trả tiền bồi thường cho dù hợp đồng có quy định quyền chấm dứt hợp đồng hoặc quyền bồi thường. Một số trường hợp dù có cơ sở pháp lý, nhà đầu tư muốn khởi kiện cũng phải đi qua các thủ tục tố tụng rắc rối, phức tạp, kéo dài và tốn kém. Việc thi hành bản án, phán quyết cũng không đơn giản.

Trước những vụ việc như trên, các chuyên gia pháp lý cho rằng, theo Nghị định 71, từ năm 2010 trở về trước, khách hàng được phép góp vốn để nhận sản phẩm (ở đây là đất biệt thự, chung cư). Quy định này phù hợp với trình độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam tại thời điểm đó. 

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) phân tích, đối với vụ việc của ông Thịnh, đến năm 2021, công ty đơn phương chấm dứt hợp đồng thiếu căn cứ. Đúng lý, nếu chấm dứt hợp đồng cần căn cứ vào các thông tin trách nghiệm nghĩa vụ của hai bên trong trường hợp này.

Theo quan điểm của các chuyên gia bất động sản, có rất nhiều vấn đề khúc mắc mà Tập đoàn Nam Cường phải giải quyết dựa trên các quy định của pháp luật cũng như thỏa thuận giữa hai bên. Kể cả khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải hoàn lại số tiền bên kia đã góp, tiền lãi suất phát sinh, khoản lợi nhuận bên kia đáng lẽ được hưởng nếu chấm dứt.

“Việc kéo dài hợp đồng hơn 10 năm sẽ đẩy khách hàng vào rủi ro lớn. Trong trường hợp này, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải chuyển nhượng lại sản phẩm như trong thỏa thuận ban đầu”, luật sư Phượng khẳng định.

Có thể nói, thời điểm chủ đầu tư bàn giao nhà đất là một trong các vấn đề quan tâm hàng đầu của khách hàng và cũng là một trong số các nội dung bắt buộc phải có trong các hợp đồng thỏa thuận, góp vốn, mua bán. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao nhà đất diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản thời gian qua.

Thiết nghĩ, trước những lời giới thiệu hoa mỹ cùng cam kết "khủng" của chủ đầu tư, ngoài việc khách hàng phải là người tiêu dùng thông thái, thì cũng rất cần sự vào cuộc, giám sát từ phía các cơ quan chức năng để lời cam kết của chủ đầu tư không chỉ là “treo đầu dê, bán thịt chó” và đẩy khách hàng vào tình cảnh "dở khóc, dở cười" như tại một số dự án bất động sản thời gian gần đây.

Dân kêu cứu vì quy hoạch khu đô thị bị “xé rào”?

Thực tế cho thấy, trên địa bàn TP. Hà Nội rất nhiều dự án triển khai không đúng theo quy hoạch và hầu hết dự án điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng quỹ nhà lên. Chính vì vậy, các quỹ đất phúc lợi như công viên, vườn cây, trường học, thương mại,… từng ngày bị cắt xén. Có dự án “chạy” mật độ xây dựng lên đến 70 - 80%, nên không còn chỗ cho cây xanh, nhiều khu chung cư ở Hà Nội chỉ có sân thể dục và đường đi lại. Hệ quả là các cư dân khi mua nhà thì được quảng cáo một đằng, nhưng lúc vào ở thì "vỡ mộng", sau đó là nảy sinh những tranh chấp với chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, tình trạng chủ đầu tư triển khai dự án theo kiểu "tiền trảm, hậu tấu", xin hợp thức hóa vi phạm vẫn còn tái diễn. Điều này cũng đặt ra vấn đề nan giải mà chính quyền Thành phố cần phải nhanh chóng vào cuộc thanh, kiểm tra hàng loạt các khu đô thị điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng mật độ xây dựng, quỹ đất ở đô thị tăng và đặc biệt là tình trạng vi phạm xây dựng với tính chất nghiêm trọng xảy ra.

Trong một diễn biến khác, ngoài trường hợp ông Thịnh là khách hàng đang khóc ròng vì nguy cơ bị “mất đất” khi góp vốn đầu tư vào dự án Khu đô thị mới Dương Nội, thì các cư dân đã nhận nhà và cư trú tại khu đô thị này nhiều năm qua cũng sinh sống trong tình cảnh bất an.

Nhiều hộ dân mấy năm qua đã liên tục kêu cứu chính quyền TP. Hà Nội về việc Tập đoàn Nam Cường chậm triển khai hoàn thiện các hạng mục đầu tư xây dựng tại dự án. Theo tìm hiểu, ngày 4/9/2018, UBND TP. Hà Nội đã chấp thuận gia hạn tiến độ hoàn thành dự án Khu đô thị mới Dương Nội, chậm nhất đến quý IV/2020. Ngoài ra, cư dân còn đề nghị làm rõ các bước điều chỉnh quy hoạch cục bộ quy hoạch phân khu S4. Vấn đề đặt ra ở đây là câu chuyện công khai minh bạch của chính quyền sở tại và phía chủ đầu tư, trong việc lấy ý kiến điều chỉnh quy hoạch ô đất khách sạn, văn phòng và nhà ở, thuộc dự án Khu đô thị mới Dương Nội.

Được biết, trước đó, chủ đầu tư dự án là Tập đoàn Nam Cường đã phối hợp với chính quyền địa phương, tổ chức tư vấn lập quy hoạch lấy ý kiến của cộng đồng dân cư, về việc điều chỉnh quy hoạch phân khu S4 (tỷ lệ 1/5.000). Những ý kiến của cộng đồng dân cư sẽ được tổng hợp trong quá trình xem xét thẩm định hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Dương Nội tỷ lệ 1/500 theo quy định.'

Tuy nhiên, từ đầu năm 2019 đến nay, nhiều cư dân bày tỏ ý kiến cần làm sáng tỏ việc điều chỉnh chỉnh quy hoạch nêu trên. Vậy nhưng, phía chính quyền sở tại và chủ đầu tư - Tập đoàn Nam Cường chưa có câu trả lời thỏa đáng cho người dân.

“Chúng tôi đề nghị giữ đúng theo quy hoạch tại quyết định 1955/QĐ-UBND ngày 21/7/2008 của UBND tỉnh Hà Tây. Việc điều chỉnh là không có căn cứ pháp lý, vi phạm điều 47 và điều 49 của Luật Quy hoạch. Điều chỉnh vì lợi ích nhóm của nhà đầu tư, không vì lợi ích của người dân, trái với chủ trương của Chính phủ và Quốc hội về vấn đề điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất khu S4 còn mập mờ, chưa rõ ràng và lừa dối khách hàng, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội và môi trường khu vực Hà Đông”, cư dân sinh sống tại Khu đô thị mới Dương Nội phản ánh.

Cư dân còn kiến nghị, trong trường hợp Thành phố cho phép điều chỉnh quy hoạch cục bộ quy hoạch phân khu S4 (tại ô đất khách sạn văn phòng và nhà ở), đề nghị sớm công khai và gửi văn bản cho phép điều chỉnh đến cư dân.

“Chúng tôi đề nghị sớm công khai việc điều chỉnh quy hoạch để cư dân biết và kịp thời có ý kiến lên cấp thẩm quyền hoặc khởi kiện quyết định hành chính, nếu thấy quyết định đó xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân nói riêng và cộng đồng nói chung”, cư dân kiến nghị.

Trường hợp các hộ dân sinh sống tại Khu đô thị mới Dương Nội đòi hỏi sự công khai minh bạch trong việc điều chỉnh quy hoạch không phải là ngoại lệ. Vấn đề này đã từng xảy ra và tạo "điểm nóng" ở rất nhiều các khu đô thị khác như Khu đô thị mới Nam Thăng Long, Khu Ngoại giao đoàn, Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính,...

Theo quan điểm của nhiều chuyên gia về quy hoạch, để khắc phục tình trạng này, từ quy hoạch chung đến quy hoạch chi tiết cần được tiến hành sớm và đồng bộ. Khi có quy hoạch rồi, Nhà nước phải rất nghiêm trong quản lý các quy hoạch đó. 

"Cấp nào duyệt quy hoạch, cấp đó điều chỉnh, nhưng hiện nay, điều chỉnh manh mún, nhiều nơi quy hoạch bị băm nát. Khi duyệt quy hoạch có hội đồng nhưng điều chỉnh thì hội đồng này lặng lẽ biến mất. Tất cả quy hoạch cần công khai. Đặc biệt, phải công khai quy hoạch chi tiết để làm sao mọi người xem, chỗ này làm vườn hoa, chỗ này làm trường học... Khi quy hoạch tốt rồi phải có thiết kế đô thị, người dân căn cứ vào thiết kế đô thị để xây nhà, không cần phải xin ý kiến nữa", KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam nhận định.

Tất cả quy hoạch cần công khai! KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho biết: "Cấp nào duyệt quy hoạch, cấp đó điều chỉnh nhưng hiện nay, điều chỉnh manh mún, nhiều nơi quy hoạch bị băm nát. Khi duyệt quy hoạch có hội đồng nhưng điều chỉnh thì hội đồng này lặng lẽ biến mất. Tất cả quy hoạch cần công khai. Đặc biệt, phải công khai quy hoạch chi tiết để làm sao mọi người xem, chỗ này làm vườn hoa, chỗ này làm trường học... Khi quy hoạch tốt rồi phải có thiết kế đô thị, người dân căn cứ vào thiết kế đô thị để xây nhà, không cần phải xin ý kiến nữa". KTS. Phạm Thanh Tùng cũng cho hay, với việc quy hoạch như hiện nay, đã đến lúc cần kiểm tra lại quỹ đất của quy hoạch đô thị, vì thời gian qua buông lỏng quy hoạch quỹ đất, khiến tài nguyên đất “cạn kiệt”. “Nếu chúng ta buông lỏng quy hoạch, buông lỏng quỹ đất thì sẽ không có bất động sản”, ông Tùng nhấn mạnh.