Mô hình “nhà đổi nhà”: Sẽ kéo lùi giao dịch trên thị trường bất động sản

Ý tưởng... thiếu thực tế

Giữa lúc dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 ở Việt Nam đang ở giai đoạn căng thẳng, hoạt động trên thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục rơi vào khó khăn, giá đất nền (sản phẩm được nhà đầu tư ưa chuộng nhất) đồng loạt quay đầu giảm giá, mặt bằng cho thuê ế ẩm, dự án mới bị đình trệ do giá vật liệu xây dựng tăng nhanh... thì Công ty phát triển BĐS Masterise Homes (Công ty Masterise Homes) - đơn vị thành viên của Masterise Group đã “khuấy động” thị trường bằng chiêu “home for home - nhà đổi nhà”.

Thông tin mà công ty này quảng cáo trên internet, người muốn mua, đổi nhà chỉ với số tiền 50 triệu đồng đặt cọc, lãi suất 0 đồng và không cần thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào đến khi nhận nhà. Nhưng yêu cầu khách hàng phải có tài sản cố định là một căn nhà hay một sổ hồng hoặc sổ tiết kiệm... chương trình sẽ hỗ trợ khách hàng vay 100% giá trị căn hộ tại các dự án cao cấp, gồm: Masteri Waterfront, Masteri West Heights (Hà Nội) và Masteri Centre Point (TP Hồ Chí Minh).

Theo lý giải của đại diện công ty Masterise Homes, người Việt Nam có thói quen sở hữu một căn nhà trong thời gian dài khiến cho số lượng giao dịch trên thị trường ít, trung bình trong 1.000 người Việt, tỷ lệ giao dịch BĐS trên thị trường sơ cấp chỉ chiếm 0,8% - tức chưa đến 1 giao dịch, thấp hơn từ 7 - 15 lần so với những quốc gia trong khu vực như Thái Lan (9,5 lần), Malaysia (7,4 lần), Trung Quốc (5,8 lần)...

“Chương trình “home for home” sẽ giúp những gia đình đang có nhà và có năng lực tài chính được nâng tầm cuộc sống tại những dự án chất lượng hơn, cùng với đó là tạo ra nhiều nguồn cung hơn ở phân khúc tầm trung, mang đến giá trị “win - win” cho cả người mua nhà và thị trường” - đại diện công ty Masterise Homes nói.

Khảo sát thực tế, 2 dự án của Masterise Homes ở Hà Nội là: Masteri Waterfront và Masteri West Heights có tổng số trên 7.400 căn hộ, giá bán từ 45 - 60 triệu đồng/m2, tương đương với mức giá dự án trung tâm, cao hơn hẳn so với dự án khác cùng khu vực. Trong khi đó, dự án Masteri Centre Point (TP Hồ Chí Minh) với trên 5.094 căn hộ đang bán cắt lỗ.

“Nếu chủ đầu tư giảm lợi nhuận thì sản phẩm khách hàng đã mua sẽ mất giá, nếu tăng giá bán bù vào lãi suất thì người mua phải chịu mức giá vượt trần ở chính dự án đó. Ngoài ra, chương trình chủ yếu tập trung vào nhóm trung, thượng lưu - vốn đang sử dụng những BĐS cao cấp; Còn nhóm thu nhập trung bình, gia đình trẻ nhu cầu cao về nhà ở thì không đủ điều kiện. Như vậy, mục tiêu của chương trình giúp giao dịch trên thị trường nhiều hơn là thiếu thực tế” - Chuyên gia Vũ Thu Hiền, Hội Kế toán & kiểm toán Việt Nam phân tích.

Nhiều hệ lụy phát sinh

KTS Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội KTS Hà Nội cho biết, ở thời kỳ đồ đá con người chưa phát minh ra được một loại vật chất làm công cụ cho các giao dịch xã hội, nên thực hiện biện pháp “lấy hàng đổi hàng”. Khi xã hội phát triển lên, con người đã phát minh ra tiền - làm công cụ cho tất cả giao dịch, cho đến ngày nay đây là công cụ tốt nhất, duy nhất, được xem là thước đo cho sự phát triển.

“Vì vậy, không lý do gì khi chúng ta đang sống ở thời kỳ cách mạng công nghệ 4.0 mà quay trở lại sử dụng hình thức giao dịch cách đây hàng nghìn năm, nếu mô hình này được mở rộng nó sẽ kéo lùi sự phát triển của các giao dịch trên thị trường. Theo tôi, tất cả sản phẩm cần phải được quy đổi thành tiền và giao dịch bằng tiền, đúng theo cơ chế thị trường” - KTS Trần Huy Ánh nhìn nhận.

Đồng quan điểm, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, từ khi Covid-19 bùng phát đến nay, ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS ở Việt Nam, giao dịch BĐS giảm mạnh về số lượng, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Nhằm tháo gỡ khó khăn, nhiều chủ đầu tư dự án BĐS đã phải xây dựng những ý tưởng, giải pháp mới để kích cầu, như: Mua chung, đầu tư chung, nhà đổi nhà, nhà 0 đồng... giải pháp nào cũng có ưu điểm, nhưng tồn tại không ít băn khoăn liên quan đến lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư, đặc biệt là chương trình “nhà đổi nhà”, người tham gia phải đang có nhà ở ổn định, sở hữu hợp pháp, được quyền tham gia mua nhà mới trong dự án mà không cần đồng tiền nào.

“Nghe thì có vẻ rất hợp lý, người mua và nhà đầu tư cần phải hết sức cẩn trọng khi thực hiện giao dịch để đảm bảo lợi ích của mình, tránh trường hợp xảy ra tranh chấp, đảm bảo cho các giao dịch được thực hiện minh bạch, lành mạnh” - ông Nguyễn Văn Đính cho hay.

Qua đó, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam đã đưa ra lời khuyên cho khách hàng, nhà đầu tư đang có ý định tham gia chương trình “nhà đổi nhà” cần phải làm rõ một số vấn đề: Theo điều kiện được chủ đầu tư đưa ra, nhà đầu tư phải đặt cọc vài chục triệu rồi mới được tư vấn mua nhà. Nếu không ưng thuận, có bị mất cọc hay không?; Nhà đầu tư buộc phải bán nhà cũ cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng. Vậy giá bán theo thỏa thuận hay phải qua thẩm định?. Nếu thẩm định nhà đầu tư sẽ phải mất phí cao vì tính theo phần trăm (%) giá trị BĐS.

"Khi ngân hàng giải ngân 30%, nhà đầu tư phải ký bán nhà hay thế chấp ngân hàng? điều này phải làm rõ. Nếu ký bán thì sẽ bị mất nhà, không được nhận tiền mà vẫn phải trả lãi. Nếu thời gian bàn giao nhà kéo dài nhiều năm, ngân hàng có tính thời gian lãi quá hạn, siết nhà phát mãi do vi phạm thời hạn thanh toán không?. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện dự án đến cùng, ngân hàng có hoàn trả nhà cũ cho nhà đầu tư và tính lãi với số tiền mà ngân hàng đã chuyển cho chủ đầu tư không?" - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam bày tỏ quan ngại còn chưa rõ của chương trình "nhà đổi nhà".

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, giữa lúc mọi vấn đề vẫn còn mông lung, chưa rõ ràng, khách hàng, nhà đầu tư phải biết bảo vệ quyền, lợi ích của chính mình, tránh việc thấy lợi trước mắt mà dẫn đến những tranh chấp, bất ổn xã hội về sau.

Chương trình “nhà đổi nhà” đã được thực hiện ở một số nước trên thế giới, đặc biệt là Singapore, quốc gia có sự can thiệp sâu của Chính phủ đối với thị trường BĐS, họ đã thành công. Tuy nhiên, không thể sao chép mô hình này vào Việt Nam do sự khác biệt về thể chế chính sách đối với thị trường BĐS, khi pháp lý chưa rõ ràng thì chưa nên thực hiện. Câu chuyện nhãn tiền về thu phí bảo trì nhà chung cư đang để lại cho chúng ta nhiều bài học đắt giá, khi mô hình được vận hành trước lúc Luật ra đời. Phó Giám đốc Công ty IP Land Trần Quốc Việt