Liều thuốc đặc trị căn bệnh “giữ hộ” phí bảo trì chung cư

Trường hợp tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư cũng không có tiền thì sẽ tiến hành kiểm tra xác định diện tích nhà, đất của chủ đầu tư ở tại dự án có nhà chung cư cũng như các dự án khác để kê biên, đấu giá thu hồi lại kinh phí bảo trì.

Đây là một trong những điểm nhấn tại Nghị định 30/2021 NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở được ban hành mới đây. Theo các chuyên gia, hành lang pháp lý này thực sự là liều thuốc “đặc trị” cho căn bệnh chây ì, cố tình không bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư.

Gian nan đòi quỹ bảo trì

Gian nan cuộc chiến đòi quỹ bảo trì chung cư của cư dân nhiều dự án là câu chuyện đã kéo dài cả chục năm qua. Đơn cử như trường hợp chung cư Hòa Bình Green City, số 505 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng do Công ty TNHH Hòa Bình làm chủ đầu tư.

Dự án này đã hoàn thành và bàn giao căn hộ cho cư dân từ năm 2014. Gắn mác chung cư cao cấp “dát vàng” chất lượng 6 sao, dịch vụ hoàn hảo..., thế nhưng cư dân ở đây đã nhiều năm nay phải nhiều lần căng băng rôn, khẩu hiệu yêu cầu chủ đầu tư trả sổ đỏ cho người mua nhà, bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Không những thế cư dân đã kiến nghị các cấp chính quyền vào cuộc nhiều lần nhưng chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao số tiền quỹ bảo trì khoảng 40 tỷ đồng.

Tháng 3/2020, UBND TP Hà Nội còn ra quyết định xử phạt chính với chủ đầu tư chung cư Hòa Bình Green City số tiền 125 triệu đồng và yêu cầu phải bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân. Thế nhưng đến nay câu chuyện vẫn dậm chân tại chỗ.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, đến hết năm 2020 có 845 nhà chung cư thương mại được đưa vào vận hành và đã thành lập 632 ban quản trị nhà chung cư. Thế nhưng vấn đề đáng bàn là mới có 399 ban quản trị nhận được bàn giao kinh phí bảo trì 2%.

Còn một số lượng lớn các chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao phí bảo trì cho cư dân. Để tăng cường công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, Sở Xây dựng đã kiểm tra 79 nhà chung cư, qua đó xử phạt hành chính 13 trường hợp với số tiền 860 triệu đồng; đồng thời báo cáo, đề xuất UBND thành phố có văn bản yêu cầu 25 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị.

Trước tình trạng này, Sở Xây dựng Hà Nội thừa nhận, công tác tổ chức hội nghị nhà chung cư thành lập ban quản trị, bàn giao hồ sơ, bàn giao kinh phí bảo trì, xác định và bàn giao diện tích sử dụng chung, riêng vẫn chậm trễ. Nhiều chủ đầu tư cố tình chây ỳ chiếm dụng nguồn quỹ bảo trì tòa nhà.

Trong khi đó, theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện tranh chấp liên quan đến phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chiếm khoảng 36% trong tổng số vụ tranh chấp tại các chung cư. Số vụ tranh chấp liên quan đến sử dụng quỹ bảo trì chung cư chỉ đứng sau tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê của tòa nhà…

Hết cửa cho chủ đầu tư

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở năm 2014, trong đó đáng chú ý là sửa đổi, bổ sung Điều 37 về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.

Theo quy định này, trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định, ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Trong thời hạn bảy ngày kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh. Căn cứ vào thông tin này, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư.

Trong thời hạn năm ngày kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng. Trường hợp tài khoản kinh doanh chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao thì UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này.

Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho ban quản trị nhà chung cư…

Nếu tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư không còn tiền, UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng phối hợp với cơ quan Công an và các cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư nơi có nhà chung cư hoặc tại các dự án khác để thực hiện kê biên, đấu giá tài sản, thu hồi kinh phí bảo trì. Nếu chủ đầu tư không có nhà, đất thì xác định các tài sản khác để kê biên, đấu giá để thu hồi.

Hành lang pháp lý này được cho là sẽ giải quyết được tình trạng cố tình chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì của các chủ đầu tư. Luật sư Bùi Quang Hưng (Trưởng văn phòng Luật sư Bùi Quang Hưng và Cộng sự) cho rằng, các quy định này thực sự cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho cư dân và đáng ra đã phải thực hiện từ lâu.

“Chế tài phù hợp nhưng theo tôi cần phải có các hướng dẫn cụ thể hơn nữa. Vì các thủ tục cưỡng chế tài sản khá phức tạp. Ví dụ cưỡng chế nhà đất của chủ đầu tư thì cưỡng chế kiểu gì và quy trình như thế nào thì chưa có. Chính vì thế phải có một thông tư hướng dẫn cụ thể khác về việc cưỡng chế này. Cưỡng chế thế nào, đơn vị nào sẽ đứng ra bán, đấu giá ra sao. Cái này phải có hướng dẫn chi tiết thì mới thực hiện được”, luật sư Bùi Quang Hưng cho hay.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm cho rằng, đây là hành động ra tay của Nhà nước để xử lý các vi phạm trong kinh doanh bất động sản, đặc biệt vi phạm liên quan đến quỹ bảo trì của người dân mà lâu nay rất khó xử lý.

“Những nội dung này là nội dung mới nhưng trên tinh thần của cả hệ thống pháp luật là không mới, chỉ là chúng ta không dám mạnh dạn để làm. Nghị định này là hành lang pháp lý để chúng ta quyết liệt xử lý những vi phạm như thế này. Theo tôi, những vi phạm này còn có thể có cơ chế để xử lý hình sự vì xâm phạm về sở hữu”, luật sư Trương Anh Tú nhận định.