Dự án Rùa Vàng City, Bắc Giang: Chủ đầu tư huy động vốn trái luật?

Chủ đầu tư "bán lúa non"

Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản còn chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng, chưa làm móng, chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật... nhưng vẫn rao bán thông qua các “hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng hứa chuyển nhượng..để huy động vốn trước khi được phép.

Việc chủ đầu tư (CĐT) một dự án tiến hành bán sản phẩm bất động sản và thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định được coi là hình thức huy động vốn trái phép. Và thường là do CĐT không đủ năng lực tài chính. Tuy nhiên, việc mua bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng lại đẩy khách hàng đối diện với nhiều rủi ro khi giao dịch. 

Là một dự án có quy mô lớn nằm ngay tại Ngã tư Thị trấn Vôi, đối diện với UBND huyện Lạng Giang (tỉnh Bắc Giang), thế nhưng dự án Khu đô thi mới phía Tây Thị trấn Vôi do Công ty CP Thương mại Tuấn Mai là CĐT lại đang biểu hiện nhiều dấu hiệu của việc "bán lúa non", huy động vốn trái phép. 

Thông tin dự án được quảng cáo

Theo giới thiệu, dự án có các hạng mục gồm: khu biệt thự, lô đất liền kề, shophouse và được thi công thành 3 giai đoạn: giai đoạn 1 với diện tích 10ha; giai đoạn 2 là 23,5 ha; còn lại 47,3 ha thuộc giai đoạn 3. Dự án hiện tại được quảng cáo, mở bán giai đoạn 2 và 3 rầm rộ trên trang duanruavangcity.com và khudothiruavangcity.net.

Theo ghi nhận, tháng 4/2021 tại khu vực dự án Rùa Vàng City vẫn chỉ là bãi đất trống đang được đổ đất để san nền. Mặc dù chưa được xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, chưa nghiệm thu về hệ thống kỹ thuật nhưng nhân viên kinh doanh tại dự án Rùa Vàng City khẳng định dự án đã có thể giao dịch dưới hình thức đặt cọc.

Để có thể tiến hành giao dịch mua bất động sản dự án khách hàng sẽ phải đặt cọc một số tiền “giữ chỗ” tối thiểu 50 triệu đồng cho một lô đất. 

Giai đoạn 3 của dự án vẫn chỉ là những bãi đất trống chuẩn bị được san gạt nhưng đã được rao bán nhận cọc của khách hàng

Tiếp tục ghi nhận hoạt động kinh doanh bất động sản của CĐT tại dự án Rùa Vàng City, PV đã thu thập được các thông tin liên quan đến việc dự án này đang tiếp tục được rao bán giai đoạn 3.

Theo thông tin nhân viên kinh doanh cho biết, Công ty Cổ phần thương mại Tuấn Mai giới thiệu dự án mở bán giai đoạn 3, thời gian dự kiến vào ngày 15/5 nhưng do tình hình dịch COVID-19 nên việc mở bán bị lùi lại đến khoảng tháng 6. Đồng thời, thủ tục cũng tương tự như đợt mở bán giai đoạn 2.

Theo đó, khách hàng mua sản phẩm bất động sản tại dự án Rùa Vàng City sẽ thực hiện đóng tiền với chính sách như sau:

Đợt 1: Đóng 70% tiền đất khi ký hợp đồng vay vốn.Đợt 2: Đóng 30% giá trị hợp đồng mua bán.Đợt 3: Đóng 0% khi thông báo làm sổ đỏ.

Theo như giới thiệu, giá của các sản phẩm bất động sản tại dự án Rùa Vàng city có giá trị các lô giao động từ 1-1,4 tỷ đồng. Khách hàng sau khi ký kết phiếu đặt cọc sẽ phải chuyển 50 triệu đồng đặt cọc trên mỗi lô vào tài khoản cá nhân của nhân viên kinh doanh. Hợp đồng mua bán sẽ được ký với CĐT sau 15 ngày kể từ khi đặt cọc. Việc chuyển tiền đặt cọc vào tài khoản cá nhân được lý giải nhằm tránh việc nộp thuế và CĐT tránh được việc kiểm tra từ cơ quan chức năng.

"Lách luật" để huy động vốn?

Nhằm tránh những rủi ro cho khách hàng trong quá trình giao dịch bất động sản tại các dự án, khoản 1, điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”

Tuy pháp luật quy định là vậy, nhưng CĐT dự án Rùa Vàng City vẫn "ngang nhiên" rao và bán các sản phẩm bất động sản cả giai đoạn 2 và 3 trong suốt một thời gian dài. 

Chính sách bán hàng được đăng tải trên các website quảng cáo dự án

Còn theo Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thì tiến độ thanh toán nêu trên cũng vi phạm quy định của Nhà nước.

Cụ thể, điều 57 quy định: "Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng".

Không chỉ có các nhân viên kinh doanh của chủ đầu tư bán và nhận cọc của khách hàng mà tại dự án này còn có các sàn giao dịch bất động sản mà theo như nhân viên của các sàn này, thì các sàn được CĐT "ủy quyền" để bán đất nền của dự án Rùa Vàng City. Chính vì vậy, hoạt động mua bán đất nền tại dự án này trong thời gian vừa qua hết sức rầm rộ. 

Điều đáng nói, dự án Rùa Vàng City chỉ nằm cách UBND huyện Lạng Giang chỉ vài bước chân nhưng không hề được chính quyền địa phương này chấn chỉnh và xử lý.

Giai đoạn 2, giai đoạn 3 của dự án chưa được thi công hạ tầng kỹ thuật

Để rộng đường dư luận, PV Tài chính Doanh nghiệp đã liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang, Sở Xây dựng Bắc Giang, nhưng đã nhiều ngày trôi qua hai cơ quan này vẫn hoàn toàn "im lặng". 

Trường hợp CĐT huy động vốn không còn xa lạ ở các dự án nhưng dự án không đủ điều kiện hạ tầng đã thực hiện kinh doanh có thể cho thấy phần nào năng lực tài chính của CĐT. Trong khi đó trên địa bàn cả nước đã có rất nhiều dự án bị treo hàng chục năm cũng bởi lý do tài chính.

Cũng cần phải điểm qua về CĐT của dự án, Công ty CP Thương mại Tuấn Mai được thành lập ngày 12/8/2007. Doanh nghiệp này được biết đến trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn nhà hàng, mua bán, sửa chữa, bảo hành hàng điện tử, điện lạnh và  đặc biệt phất lên nhờ bất động sản.

Công ty có trụ sở chính tại tầng 6 Toà nhà TUTA CENTER, số 3, đường Hùng Vương 1, phường Lê Lợi, thành phố Bắc Giang. Vốn điều lệ là 100 tỷ đồng. 

Doanh nghiệp này cũng từng gây "xôn xao" khi nằm trong liên danh nhà đầu tư được chỉ định thầu Dự án Khu đô thị hỗn hợp, giải trí cao cấp tại Khu đô thị phía Nam TP. Bắc Giang với tổng mức đầu tư 3.020 tỷ đồng.

Điều đặc biệt là cả 3 thành viên của Liên danh Nhà đầu tư (Công ty CP Tuta - Công ty CP Thương mại Tuấn Mai - Công ty CP Thương mại Rùa Vàng) được chỉ định thầu dự án hơn 3.000 tỷ đồng nói trên đều có địa chỉ trụ sở tại số 3 đường Hùng Vương 1, phường Lê Lợi, TP. Bắc Giang. Trong vòng 3 năm 2016, 20117, 2018, với tư cách là nhà thầu, cả 3 thành viên của Liên danh nhà đầu tư nói trên đều không được công khai trúng bất kỳ gói thầu nào.

Bên cạnh đó, năm 2019, Thanh tra tỉnh Bắc Giang đã ban hành Quyết định số 61/QĐ-TTr về việc tiến hành thanh tra việc chấp hành chính sách pháp luật về thuế và nghĩa vụ tài chính của Công ty Tuấn Mai, giai đoạn năm 2015 – 2018. Thời kỳ thanh tra từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2018.

Trước đó, Phòng Thanh tra kiểm tra số 2 Cục Thuế tỉnh Bắc Giang đã tiến hành làm việc, lập Biên bản số 271/BB-VPHC vi phạm hành chính về thuế đối với Công ty Cổ phần Thương mại Tuấn Mai.

Do vậy, Cục trưởng Cục Thuế tỉnh Bắc Giang ban hành Quyết định số 4898/QĐ-XPVPHC xử phạt vi phạm hành chính về thuế đối với Công ty Cổ phần Thương mại Tuấn Mai.  Xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần Thương mại Tuấn Mai là 27.182.5000 đồng, cụ thể xử phạt hành vi khai sai dẫn đến thiếu số thuế phải nộp theo Khoản 1, Khoản 2, Điều 10, Nghị định 129/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế và cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế .

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà các cơ quan chức năng cần nhanh chóng làm rõ, xử lý kịp thời các sai phạm (nếu có). Ngoài ra các chuyên gia về bất động sản cũng khuyến cáo người mua không nên rót tiền vào những dự án có dấu hiệu vi phạm pháp luật, CĐT không đủ năng lực tài chính và hình thức mua bán không rõ ràng.

Tài chính Doanh nghiệp sẽ tiếp tục thông tin!

(Bài 2: Dự án Rùa Vàng City (Bắc Giang): Giá mua một đằng giá ký hợp đồng một nẻo?)