Chủ đầu tư cắt điện nước khi tranh chấp: Hành xử không đẹp, không phù hợp

Khi có mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra và chưa đi đến thống nhất được, một số chủ đầu tư chọn cách cắt dịch vụ, thậm chí cả điện, nước giữa trời nắng nóng khiến cư dân bức xúc.

Trao đổi với Dân trí, Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng: Nếu cư dân vẫn trả phí dịch vụ điện nước mà cắt không lý do chính đáng thì đây là hành vi ứng xử không đẹp, không phù hợp với quy định pháp luật.

Liên tục trong thời gian trở lại đây, nhiều chung cư lại nổ ra mâu thuẫn, tranh chấp. Lý do thì muôn hình muôn vẻ nhưng chủ yếu vẫn là do cư dân "tố" chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, vi phạm hợp đồng... Ông nghĩ sao về làn sóng này cũng như ý kiến cho rằng chúng có làm méo mó đi phân khúc bất động sản chung cư?

- Tình trạng tranh chấp chung cư đến nay chỉ là bề nổi của sự mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với cư dân.

Các hiện tượng tranh chấp chung cư này chỉ là một phần nhỏ trong tổng thể bức tranh chung cư của Hà Nội hay cả nước. Tuy nhiên, số dự án không phải quá nhiều nhưng số lượng người dân ở mỗi chung cư từ vài trăm cho đến nghìn người. Đó là tình trạng nhức nhối.

Tranh chấp chung cư xuất phát từ hai phía chủ đầu tư và cư dân. Tuy nhiên, nguyên nhân thường xuất hiện vì một số chủ đầu tư thực hiện không đúng quy định pháp luật.

Việc tranh chấp tại một số chung cư sẽ ảnh hưởng tới phân khúc bất động sản chung cư. Còn tác động lớn phạm vi rộng hay hẹp tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa như: thị trường, vào người tiêu dùng và chính sách của nhà nước.

Để "đối phó" với nhóm cư dân căng băng rôn chống đối, chủ đầu tư một số dự án đã chọn cách cắt điện nước dịch vụ. Một số chủ đầu tư coi đây như "vũ khí" lợi hại bởi họ nắm đằng chuôi. Theo phản ánh, tại một số nơi cư dân bị cắt điện nước giữa thời tiết nắng nóng. Theo ông, hành xử như thế có hợp lý?

- Việc cắt điện nước của cư dân khi xảy ra tình trạng tranh chấp cũng đang xảy ra ở một số nơi.

Nếu người dân trả phí dịch vụ điện nước mà cắt dịch vụ điện nước lý do không chính đáng thì đây là hành vi ứng xử không đẹp, không phù hợp với quy định pháp luật!

Qua những câu chuyện tranh chấp này, có vẻ như văn hóa ứng xử chung cư ở nhiều nơi vẫn là điều đáng bàn?

- Văn hóa ứng xử chung cư và đặc biệt lúc xảy ra tranh chấp vẫn làm điều mới mẻ đối với nhiều người.

Về mặt quản lý Nhà nước, Thông tư số 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng có hiệu lực từ 1/1/2020 về quy chế quản lý chung cư đã quy định. Tuy nhiên, nguyên nhân tranh chấp chung cư xuất phát từ những tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng căn hộ, về kinh phí bảo trì nằm ngoài phạm vi tác động và điều chỉnh của Thông tư này.

Vì vậy, khó có thể nói được về tính hiệu quả của Thông tư này đối với những vấn đề tranh chấp trên.

Việc quản lý vận hành nhà chung cư liên quan đến 5 chủ thể gồm cơ quan quản lý Nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng chung cư. Mỗi chủ thể có những hạn chế khác nhau. Nhưng xem ra hầu hết các vụ việc gần đầy đều cho thấy các bên vẫn chưa có sự phối hợp và trách nhiệm đến nơi đến chốn?

- Liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư có 5 chủ thể trên, xảy ra tranh chấp cũng liên quan đến 5 chủ thể trên. Mỗi chủ thể đều có những điểm mạnh để tham gia vào trong việc giải quyết tranh chấp chung cư.

Tuy nhiên, chủ thể có phạm vi tác động ảnh hưởng lớn nhất và có hiệu lực được ngay, có giá trị buộc các bên phải thực hiện đó là nhà nước.

Như vậy, Nếu nhà nước không phát huy được vai trò phạm vi quyền lực Nhà nước thì vấn đề tranh chấp chung cư sẽ khó giải quyết được dứt điểm.

Vậy đứng từ góc độ một chuyên gia về luật, theo ông, người dân lưu ý gì mua nhà, để tránh việc bỏ tiền tỷ nhưng mua sự bực bội? Và nếu xảy ra tranh chấp, ông có lời khuyên gì cho họ?

- Mua căn hộ chung cư một cách an toàn tương xứng đồng tiền tiết kiệm bỏ ra thì người dân phải lựa chọn chủ đầu tư, chọn dự án đầu tư, tham khảo tư vấn pháp lý, chi phí không nhiều nhưng an toàn.

Chi phí tư vấn pháp lý ban đầu rất thấp so với việc bỏ ra hàng tỷ đồng để sau này xảy ra tranh chấp, không bán được căn hộ hoặc căn hộ bị lỗ hoặc theo kiện ở tòa.

Nguyên nhân cơ bản người dân bị vướng vào tranh chấp là chúng ta chưa có văn hóa sử dụng tư vấn pháp lý để quản trị rủi ro cho việc mua bán căn hộ.

Khi người dân muốn đòi lại còn lại thì phải dựa trên cơ sở pháp luật, phải hiểu được ưu thế, hạn chế, hiểu được những điểm mạnh, hạn chế về chủ đầu tư, sau đó, dựa trên cơ sở pháp luật để thực hiện yêu cầu quyền lợi hợp pháp của mình một cách hợp lý và hợp pháp.

Xin cám ơn ông về cuộc trò chuyện!

Thông tư 02 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng không đóng góp khoản kinh phí này thì đơn vị quản lý vận hành được áp dụng chế tài tạm ngừng cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (do mình cung cấp) hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước... cho nhà chung cư tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, vi phạm hợp đồng thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan.