Bài 2: Ai đứng sau việc đặt chỗ cho khách hàng có nhu cầu?

Để giải quyết những thắc mắc trên, phóng viên Báo Xây dựng tiếp tục lần tới địa chỉ mà các đối tượng môi giới bất động sản chỉ điểm. Tại phòng làm việc tầng 2, thuộc Tổng công ty cổ phần H.L, chúng tôi được một người đàn ông tên H giới thiệu, giải đáp những thắc mắc về dự án.

Theo ông H giới thiệu về dự án,mặt bằng chỉ có 2 tuyến đường nhỏ 7,5m, còn lại là đường 10,5m. Vị trí mặt bằng gần cầu vượt, gần trung tâm là ngã 5 Đình Hương, thuận lợi ra khu cảnh sát cơ động, cảnh sát giao thông… hạ tầng rộng rãi.

Khi hỏi về thủ tục, vị này xởi lởi, cho phép chúng tôi chụp ảnh lại mặt bằng thoải mái về nghiên cứu. Vị này cho hay, tất cả khách hàng đều đã đăng kí hết các lô, nhưng nếu chúng tôi hoặc người thân có nhu cầu mua đất ở, đất đầu tư thì cầm tiền đến đây đặt vẫn được chấm, chọn vị trí lô.

Giải thích lý do, vị này cho hay, tình trạng đăng kí ảo nhiều, lô nào cũng có người đăng kí, thậm trí đăng kí chồng lốt 2, lốt 3. “Quan điểm của lãnh đạo chúng tôi là cứ xuống tiền (đặt tiền – phóng viên) thì được chấm vị trí. Số tiền đặt trước là 1 tỷ đồng/lô. Sau này làm xong hạ tầng, nhà nước định giá cụ thể, lúc đó mới có giá chính thức” - ông H thông tin.

Lo ngại vì số tiền đặt chỗ quá lớn, khi thấy chúng tôi phân vân, ông H trấn an: “Chúng tôi làm cả mặt bằng này không thể bán đắt hơn mặt bằng bên cạnh được, mà rẻ thì chúng tôi cũng không bán, cái giá gốc bán cho các anh là nhà nước định giá cộng với chi phí hợp lí sẽ có giá chính thức. Trong luật, bao giờ xây dựng xong hạ tầng, lúc ấy mới được bán. Nếu các anh thực sự quan tâm, có nhu cầu mua để ở, đầu tư thì chúng tôi lấy uy tín của H.L, của ông Đ. để đảm bảo”.

Thông tin thêm về dự án thì mặt bằng có tổng khoảng 494 lô, sẽ có thỏa thuận bán đất kèm theo nhà xây thô. Theo quy định mới, khi bán đất nền lộ giới phải dưới 20m, nhưng ở dự án này là 20,5m. Phía công ty xác định sẽ xây nhà thô. Khi đó, công ty tôi xây hay đưa thiết kế cho khách hàng xây là phụ thuộc vào nhu cầu. Tuy nhiên, nếu khách hàng tự xây thì phải nộp thuế.

Tiếp tục vào vai khách hàng có nhu cầu muốn mua 1 lô đất tại dự án trên, chúng tôi liên hệ với ông T. – một trong những khách hàng đã đặt trước 1 lô tại dự án này. Tuy nhiên, ông T. không có nhu cầu chuyển nhượng. Ông này cũng khẳng định, để đặt lô, số tiền là 1 tỉ đồng/lô. Hỏi thêm về thủ tục, ông T. cho rằng chỉ có 1 phiếu thu, đây là doanh nghiệp lớn, có uy tín nên việc đặt lô cũng yên tâm.

Theo tìm hiểu của phóng viên, ngày 17/7/2020 UBND tỉnh Thanh Hóa có Quyết định cố 2821 về việc phê duyệt kết quả sơ tuyển lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Theo danh sách có 2 nhà đầu tư trúng sơ tuyển gồm: Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC - Công ty TNHH một thành viên (có địa chỉ 27 Huỳnh Thúc Kháng, phường Láng Hạ. Quận Đống Đa, Hà Nội) và Liên danh Tổng Công ty cổ phần Hợp Lực - Tổng Công ty Đầu tư xây dựng và Thương mại Anh Phát – Công ty cổ phần (địa chỉ 595 Nguyễn Chí Thanh, phường Đông Thọ, thành phố Thanh Hóa).

Đến ngày 17/8/2020 UBND tỉnh Thanh Hóa mới có Quyết định số 3356 về việc phê duyệt Kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Quyết định cũng nêu rõ, yêu cầu UBND thành phố Thanh Hóa (bên mời thầu) tổ chức triển khai các bước để lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, việc đơn vị đứng sau nhận tiền đặt chỗ của khách hàng là trái quy định, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng.

Trao đổi với luật sư Đỗ Nhật Thành, văn phòng luật sư Phúc Đạt – Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội cho biết: Tại thời điểm hiện nay, về pháp lý thì dự án chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để giao dịch với khách hàng bằng bất cứ hình thức nào? Dự án chưa có lựa chọn nhà đầu tư nào chính thức bằng văn bản công bố của UBND tỉnh và sau khi lựa chọn, quyết định Chủ đầu tư thực hiện dự án phải hoàn thiện nhiều văn bản, giấy phép pháp lý khác liên quan đến dự án. Nên đơn vị chưa đủ điều kiện đã tiến hành nhận đặt chỗ, nhận đặt tiền của khách hàng là trái với quy định của pháp luật. Việc nhận đặt tiền giữ chỗ của khách hàng là hình thức “lách luật” của chủ đầu tư dự án nhằm mục đích huy động vốn, tận dụng nguồn vốn của người dân, của khách hàng để giảm thiểu vốn vay, giảm thiểu vốn đầu tư của chủ đầu tư sẽ dẫn đến rủi ro rất cao cho người mua.

Cụ thể, theo Điểm a Khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định: Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Tuy nhiên, ở dự án Khu dân cư kết hợp công viên thể thao Đình Hương dù chưa lựa chọn được đơn vị trúng đấu giá, chưa được đền bù giải phóng mặt bằng, cũng như đầu tư hạ tầng xây dựng nhưng đã xuất hiện tình trạng đặt chỗ. Để tránh rủi ro cho khách hàng, UBND tỉnh Thanh Hóa cần có chỉ đạo chấn chỉnh kịp thời.