Vĩnh Phúc: Việc huy động vốn tại dự án Khu nhà ở đô thị Việt Thành vi phạm như thế nào?

Như Báo điện tử Xây dựng đã phản ảnh ở các bài trước, dự án Khu nhà ở đô thị Việt Thành hơn 8 năm không triển khai, nằm “đắp chiếu” và có dấu hiệu trở thành công cụ lừa đảo. Nhiều đơn thư của người dân tố cáo hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản có liên quan đến dự án đã được gửi tới Cơ quan cảnh sát điều tra thành phố Vĩnh Yên và Công an tỉnh Vĩnh Phúc.

Dự án được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 tại Quyết định số 1368/QĐ-UBND ngày 19/6/2012, trong đó có nội dung Công ty Cổ phần tư vấn thiết kế xây dựng và thương mại Việt Thành (gọi tắt là Công ty tư vấn Việt Thành) làm chủ đầu tư quy hoạch và đơn vị lập là Công ty Cổ phần Việt Building. Đồng thời, giao Sở Xây dựng thực hiện việc lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư sau khi được công nhận có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục đầu tư xây dựng công trình theo quy định. Trong quá trình xây dựng phải tuân thủ các quy hoạch đã được phê duyệt, chịu trách nhiệm toàn bộ về những thiệt hại do không thực hiện quy hoạch, phối hợp với UBND thành phố Vĩnh Yên công bố, công khai quy hoạch tại khu vực xây dựng. Khoảng 6 tháng sau, UBND tỉnh phê duyệt dự án tại Quyết định số 136/QĐ-UBND ngày 22/01/2013 với quy mô diện tích 4,99ha, tiêu chuẩn thiết kế đô thị loại I. Đến ngày 20/5/2013, Công ty Cổ phần bất động sản Việt Thành được UBND tỉnh công nhận là chủ đầu tư dự án (tại Văn bản số 2505/UBND-CN1).

Tuy nhiên, từ tháng 6/2011, ông Lê Tất Thành lúc này là Giám đốc Công ty tư vấn Việt Thành đã đưa thông tin về việc công ty này sẽ làm chủ đầu tư thực hiện dự án để huy động vốn của nhiều người dân bằng các hợp đồng góp vốn kinh doanh được kí, đóng dấu với pháp nhân Công ty tư vấn Việt Thành. Trong hợp đồng có điều khoản các nhà đầu tư được phân chia lợi nhuận sử dụng các lô đất đẹp tại dự án sau khi công ty này được giao làm chủ đầu tư. Thời điểm đó, nhiều người dân đã tin theo lời hứa hẹn của ông Thành và đặt bút kí với pháp nhân chủ đầu tư dự án chưa rõ ràng, dẫn đến phải gửi đơn thư tố cáo, kêu cứu đến các cơ quan chức năng trong suốt nhiều năm qua.

Việc huy động vốn vi phạm các quy định gì?

Theo luật sư Đỗ Hữu Đĩnh (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội) ông Lê Tất Thành - Giám đốc Công ty tư vấn Việt Thành ký các hợp đồng huy động vốn (từ tháng 6/2011) khi không phải chủ đầu tư thực hiện dự án và trước thời điểm phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 (ngày 19/6/2012), phê duyệt dự án (ngày 22/01/2013) là vi phạm nghiêm trọng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản.

Luật sư Đĩnh phân tích thêm: Việc đưa ra thông tin sẽ là chủ đầu tư thực hiện dự án khi không được cấp có thẩm quyền phê duyệt để kí các hợp đồng huy động vốn là hành vi cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực và huy động vốn trái phép thuộc các hành vi bị cấm quy định tại Khoản 2, Khoản 4 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

Đồng thời, việc huy động vốn để phát triển nhà ở bằng hình thức ký hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân được pháp luật quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thì phải là chủ đầu tư dự án mới có quyền huy động vốn. Và chỉ được phép thực hiện huy động vốn “sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở” quy định tại điểm b khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

Như vậy, trước khi ký các Văn bản huy động vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đủ ba điều kiện sau:

Thứ nhất, chủ đầu tư phải có dự án nhà ở được cấp có thẩm quyền phê duyệt; trong khi đó, việc huy động vốn tại dự án này được thực hiện từ tháng 6/2011 tức là trước thời điểm phê duyệt khoảng 19 tháng. Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện khởi công xây dựng công trình; theo các quy định về đầu tư xây dựng thì dự án chưa được phê duyệt sẽ không đủ điều kiện để khởi công. Thứ ba, chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày kí hợp đồng huy động vốn; việc gửi thông báo có lẽ không thể vì thời điểm này Công ty tư vấn Việt Thành không phải chủ đầu tư thực hiện dự án.

Mặt khác, Luật sư Đĩnh cũng nhận định về hình thức huy động vốn bằng các Hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh được ông Thành ký vào thời điểm tháng 6/2011 với các nhà đầu tư, có đưa tỉ lệ phân chia lợi nhuận khi tham gia góp vốn bằng hình thức sở hữu diện tích các lô đất cũng không đúng quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP “…bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỉ lệ vốn góp theo thỏa thuận”.

Đối chiều với các quy định pháp luật hiện hành

Phóng viên Báo điện tử Xây dựng cũng đã liên hệ với luật sư Nguyễn Thanh Tú thuộc đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội để tìm hiểu thêm thông tin về việc huy động vốn đối với dự án phát triển nhà ở theo các quy định hiện nay.

Theo luật sư Tú, tại Khoản 1 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Nhà ở 2014, có quy định chủ đầu tư dự án được kí các hợp đồng huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được thực hiện huy động vốn sau khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:

Chủ đầu tư đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

Chủ đầu tư phải có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở của Sở Xây dựng nơi có dự án. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn; nếu hồ sơ chưa đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do.

Việc phân chia lợi nhuận cũng được quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư không được kí các hợp đồng hợp tác kinh doanh để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng kí, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Bên tham gia góp vốn chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỉ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Để thực hiện việc huy động vốn thì chủ đầu tư phải tuân thủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014: Chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định rõ nguyên tắc huy động vốn tại khoản 4 Điều 68 “... phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác”; nếu sử dụng sai mục đích sẽ thuộc các hành vi bị nghiêm cấm quy định tại khoản 7 Điều 6 luật này.

Luật sư Nguyễn Thanh Tú khẳng định: “Với các quy định pháp luật đang áp dụng hiện nay thì việc huy động vốn tại dự án phát triển nhà ở thêm nhiều điều kiện ràng buộc, chặt chẽ hơn đối với chủ đầu tư. Liên hệ sang dự án Khu nhà ở đô thị Việt Thành thì việc huy động vốn không những vi phạm các quy định tại thời điểm năm 2011 mà còn không phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành”.

Theo Luật sư Đỗ Hữu Đĩnh, việc Công ty tư vấn Việt Thành không phải chủ đầu tư thực hiện dự án nhưng ông Lê Tất Thành lấy tư cách Giám đốc công ty để huy động vốn từ các nhà đầu tư là việc làm có dấu hiệu lừa đảo. Đây có thể coi là hành vi đưa ra thông tin giả, không đúng sự thật làm cho người khác tin và giao tài sản cho mình bằng các hợp đồng góp vốn kinh doanh.

Về phía Công ty Luật TNHH Việt Kim - đơn vị được ủy quyền bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư góp vốn vào dự án cho rằng: Với những tài liệu do người tố giác và luật sư cung cấp, kết hợp với quá trình điều tra, xác minh của cơ quan Cảnh sát điều tra tại các cơ quan chức năng thì đã đủ cơ sở chứng minh hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 174 Bộ Luật hình sự 2015, đủ căn cứ xác định dấu hiệu tội phạm để khởi tố vụ án theo quy định tại Điều 143 Bộ Luật Tố tụng hình sự 2015.

Hiện nay, vụ việc đang được Công an tỉnh Vĩnh Phúc và Cơ quan Cảnh sát điều tra thành phố Vĩnh Yên thụ lý; đối tượng liên quan là ông Lê Tất Thành vẫn đang bị các cơ chức năng thông báo truy tìm trên toàn quốc. Nhiều nhà đầu tư hi vọng sớm được đối thoại trực tiếp với ông Lê Tất Thành để có phương án giải quyết phù hợp, thỏa đáng. Dư luận xã hội cũng rất quan tâm và tin rằng các cơ quan có thẩm quyền sẽ cùng vào cuộc để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.

Báo điện tử Xây dựng sẽ tiếp tục thông tin về sự việc này.