HoREA: Nhà nước đang thất thu hàng chục ngàn tỉ đồng vì 126 dự án bất động sản ách tắc

Trong 3 năm, TPHCM có 126 dự án thương mại bị “ách tắc”

Hiệp Hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có công văn vừa gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng khẳng định ý kiến của Bộ Xây dựng còn nhiều điểm chưa thật chuẩn xác và Nghị định 30/2021/NĐ-CP vẫn chưa tháo gỡ được các nút thắt chính cho thị trường.

Theo HoREA, ách tắc tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở”. Trong 5 năm qua, do Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định nhà đầu tư phải “có 100% đất ở” thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước bị “ách tắc” không thể triển khai thực hiện được. Riêng TPHCM chỉ tính trong 3 năm từ tháng 12/2015 - 09/2018 đã có 126 dự án nhà ở thương mại bị tắc, gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, làm sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, là một nguyên nhân trực tiếp làm tăng nóng giá nhà và làm cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị, cán bộ công chức viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang khó tạo lập nhà ở.

Nay, khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP chỉ cho phép thêm 1 trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với nhà đầu tư “có đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Như vậy là làm ách tắc tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất “các loại đất khác không phải là đất ở”, phù hợp với quy hoạch, nhưng sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bao gồm các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất nông nghiệp; 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đất hỗn hợp gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Dù nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất hoàn toàn phù hợp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, theo quy định của pháp luật về đất đai.

“Không hiểu vì sao Bộ Xây dựng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “có các loại đất khác không phải là đất ở”. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 cho phép nhà đầu tư được “nhận chuyển quyền sử dụng đất” (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư); Luật Đầu tư 2020 xem xét “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất” và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận” – ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đặt vấn đề.

Bên cạnh đó, do không có hình thức văn bản hành chính về “chấp thuận chủ trương đầu tư” mà “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại” nên tất cả các dự án nhà ở thương mại “có 100% đất ở”, hoặc “có đất ở và các loại đất khác”, sau khi đã có văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, thì không rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào sẽ ban hành văn bản công nhận chủ đầu tư. Nếu không xử lý vấn đề này, thì có thể dẫn đến tình trạng ách tắc thủ tục xác định chủ đầu tư tất cả các dự án nhà ở thương mại trong thời gian tới đây.

Nghị định 30 mới gây lãng phí tài nguyên đất đai

Liên quan đến ý kiến của Bộ Xây dựng quan ngại về việc bổ sung trường hợp nhà đầu tư có các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng (không phải là đất ở) cũng được xem xét chấp thuận, hoặc chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại gây thất thu cho ngân sách nhà nước; việc đầu tư dự án nhà ở thương mại theo phong trào; gây lãng phí tài nguyên đất đai, phát sinh nhiều tranh chấp. Ngược lại, HoREA nhận thấy, ý kiến của Bộ Xây dựng không có căn cứ pháp luật và thực tiễn. 

Trong công văn gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu phân tích: Nếu không bị ách tắc, 126 dự án nhà ở bị ách tắc nêu trên, bình quân mỗi dự án đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng. Nhà nước đã thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành); Nhà nước đã thất thu tiền thuế GTGT 10% tương đương 12.600 tỷ đồng; nếu đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước đã thất thu tiền thuế TNDN 20% khoảng 5.000 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư tương đương vay 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm trong 5 năm qua phải trả lãi vay lên đến khoảng 40.000 tỷ đồng. Do vậy, việc ách tắc dự án đầu tư nhà ở thương mại dẫn đến cả doanh nghiệp và Nhà nước, cũng như thị trường bất động sản và người tiêu dùng đều bị thiệt hại.

Tiếp đến, việc nhà đầu tư “có quyền sử dụng các loại đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có trách nhiệm xem xét công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, để chủ đầu tư nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, đảm bảo “nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả”. Đồng thời, việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư “có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở” sẽ không dẫn đến tình trạng đầu tư dự án nhà ở thương mại theo phong trào.

“Vấn đề mấu chốt là phải hoàn thiện hệ thống pháp luật đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, để kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, thông thoáng, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, tạo hành lang pháp lý để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững. Nên việc sửa đổi Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP là rất cần thiết” – ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.