Cưỡng chế quỹ bảo trì chung cư: Chủ đầu tư cạn tiền thì xử lý ra sao?

Chủ đầu tư phải mở một tài khoản đóng

Chính phủ mới ban hành Nghị định số 30/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Trao đổi với Dân trí, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, những quy định rõ ràng hơn đưa ra tại Nghị định 30 sẽ hạn chế tối đa tình trạng tranh chấp chung cư liên quan tới việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì thời gian qua.

Cụ thể, Nghị định số 30 đã sửa đổi bổ sung Điều 36 Nghị định số 99/2015 theo hướng quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là tài khoản thanh toán (tài khoản đóng).

Theo đó, chủ đầu tư chỉ được gửi vào nhưng không được phép sử dụng tài khoản này để khắc phục việc chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trong thời gian chưa bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư.

Nghị định cũng bỏ quy định người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư, thay vào đó là nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

Đồng thời, Nghị định 30 quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì.

Việc sửa đổi quy định này nhằm gắn trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ bảo trì nhà chung cư, tránh trường hợp như quy định hiện hành, người mua, thuê mua không nộp và chủ đầu tư cũng không nộp dẫn đến phải thực hiện cưỡng chế gây khó khăn cho việc thu kinh phí bảo trì.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, Nghị định số 30 cũng bổ sung quy định nếu trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà chủ đầu tư phải thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì chủ đầu tư tự bỏ kinh phí trước để bảo trì, sau đó sẽ được khấu trừ số tiền đã thực hiện bảo trì khi bàn giao kinh phí bảo trì sang cho ban quản trị nhà chung cư, nhưng phải có giấy tờ chứng minh việc bảo trì này theo quy định.

Cưỡng chế chủ đầu tư chây ỳ cách nào?

Vậy việc xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho ban quản trị được sửa đổi như thế nào tại Nghị định 30 trong khi trước đó, vấn đề này còn khá lúng túng trong việc thực thi?

Về vấn đề này, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, nội dung nêu trên đã được sửa đổi bổ sung theo hướng quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư.

Cụ thể, trong trường hợp tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng chủ đầu tư không bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập.

Với trường hợp tài khoản tiền gửi nêu trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế khấu trừ tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản do ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí bảo trì nhà chung cư phải bàn giao.

Còn trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc không còn đủ tiền trong tài khoản kinh doanh để bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tài sản khác tương đương với giá trị kinh phí phải bàn giao cho ban quản trị để bán đấu giá và bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhà chung cư.

Nguyên tắc kê biên tài sản, trình tự, thủ tục kê biên tài sản, bán đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính và pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Ngoài ra, Nghị định 30 cũng bổ sung thêm quy định về trách nhiệm của tổ chức tín dụng trong việc phối hợp xử lý thu hồi kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư bàn giao sang Ban quản trị nhà chung cư nhằm tạo cơ sở pháp lý, tính khả thi trong thực hiện.

Thực tế, thời gian qua, tranh chấp liên quan đến việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhiều lần được đề cập. Mới đây, 15 kết luận do Thanh tra Bộ Xây dựng ban hành chỉ ra nhiều vi phạm, thiếu sót, tồn tại trong công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của các chủ đầu tư, ban quản trị và chính quyền các cấp tại 22 chung cư ở Hà Nội. Những cái tên xuất hiện trong danh sách có dự án Văn Phú Victoria do Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest làm chủ đầu tư; dự án khu nhà ở xã hội Hope Residences (Long Biên, Hà Nội), chủ đầu tư Công ty Cổ phần phát triển nhà Phúc Đồng; Chung cư Riverside Garden (Vũ Tông Phan, Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty Cổ phần Tập đoàn Videc làm chủ đầu tư...