Lâm Đồng: Cận cảnh những đồi chè, cà phê biến thành hàng loạt "dự án" phân lô

Chưa kịp mở đường, đất đã… “phân lô”!

Trong vai khách hàng có nhu cầu mua đất gần khu vực đồi chè Tâm Châu, chúng tôi được một “cò đất” tên Hùng dẫn đến một khu đất được quảng cáo là "dự án 300 Lộc Tân” nằm ở xã Lộc Tân, huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng do Công ty GM Holdings làm chủ đầu tư.

Đứng trên một chòi gỗ do chủ đầu tư dựng lên để phục vụ khách đến tham quan dự án và kiêm luôn quán bán nước, chúng tôi không khỏi bất ngờ khi phía dưới là những đồi chè đang bị xe cuốc và xe ủi san gạt loang lổ. Theo lời giới thiệu của Hùng, dự án có quy mô 6 ha gồm 323 nền đất, diện tích từ 93 - 300m2 được bán với giá từ 6 triệu đồng/m2.

Dự án được mở bán từ cuối năm 2020 với các tiện ích hồ bơi nước ấm, quán cà phê, công viên hoa chủ đề, đài ngắm hoàng hôn... để cư dân tận hưởng khi sinh sống tại đây. Đáng nói, dù hạ tầng đường sá cùng các tiện ích khác đều chưa rõ “hình hài” nhưng Hùng cho biết nhờ có “mối quan hệ” nên tất cả các nền đất tại đây đều đã được ra sổ đỏ thổ cư riêng từng nền.

Nằm gần đó, một khu đất trước đây là đồi chè cũng đã được “cạo trọc” để phân lô với tên gọi “Làng Pháp Bảo Lộc Resort & Spa” với quy mô 6 ha gồm hơn 216 căn biệt thự đơn lập do Công ty Phúc Long JSC phát triển. Theo một môi giới cho biết, dự án này mới chính thức được động thổ cách đây hơn 1 tháng nhưng đã có rất nhiều khách hàng đặt giữ chỗ.

Cũng như những khu đất phân lô khác, dự án này chưa được cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, chưa có đánh giá tác động môi trường… Thế nhưng các nhân viên môi giới đã quảng bá về dự án được ví như bức tranh về miền quê của nước Pháp với hàng loạt các tiện ích công viên kỳ quan, khu tắm suối khoáng nóng onsen mang đậm phong cách kiến trúc Châu Âu...

Theo “cò đất” tên Thắm giới thiệu, công ty Phúc Long JSC hiện đang sở hữu quỹ đất ở TP. Bảo Lộc và vùng phụ cận lên tới hàng chục khu với diện tích hàng trăm ha. Hiện Phúc Long JSC đã bán tới khu thứ 18 với hàng loạt các dự án mang tên như Bảo Lộc Park Hills; Forest Hill Bảo Lộc…

Tuy nhiên, rầm rộ và quy mô "khủng" hàng đầu hiện nay ở khu vực này phải kể đến “dự án” Sun Valley do Công ty Khải Hưng Corp phát triển. Theo giới thiệu, “dự án” này có quy mô lên tới 35ha được chia làm 3 giai đoạn phát triển nằm ở xã Lộc Quảng, huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng.

Trong đó, giai đoạn đầu tiên là Sun Villas quy mô 13,5 ha với hơn 500 nền đất đã bán. Hiện công ty này đang triển khai và mở bán giai đoạn 2 với tên gọi Valée Lamour cũng quy mô 13,5 ha gồm hơn 500 nền đất.

Dù quy mô "khủng" với số lượng nền đất bán ra tới cả ngàn, nhưng “dự án” trên chưa được cơ quan chức năng cấp phép lập dự án, không có quy hoạch chi tiết 1/500, không có đánh giá tác động môi trường…

Một “cò đất” tên Lâm thừa nhận khu đất trên thực hiện theo phương thức hiến đất mở đường rồi phân lô nên sẽ không có quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, Lâm cho biết tất cả các nền đất mở bán đều đã có sổ đỏ riêng từng nền nên khách hàng có thể yên tâm. Đồng thời người này cho biết việc xây dựng cũng không cần xin giấy phép vì đây là nhà ở… khu vực nông thôn.

Đáng chú ý, theo quy định việc hiến đất làm đường phải được cơ quan chức năng tổ chức nghiệm thu đưa vào sử dụng và lập biên bản bàn giao diện tích đất cũng như hệ thống đường giao thông mới hình thành cho địa phương thực hiện công tác quản lý xong thì mới được làm thủ tục tách thửa.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế tại khu đất, chúng tôi thấy hạ tầng, đường sá đang được xe cuốc, xe ủi san gạt ngổn ngang. Nhiều xe ben chở đất từ khu vực này sang khu vực khác thi công như một đại công trường.

Không chấn chỉnh sớm, hậu quả sẽ khó lường!

Hình thức “lách luật” đối với các dự án tự phân lô bán nền thời gian qua từng diễn ra khá phổ biến ở Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu… và để lại nhiều hậu quả lớn khi hình thành nên các khu dân cư không đảm bảo quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật xã hội. Khi các địa phương này có những chính sách “siết chặt” với việc phân lô bán nền thì một số công ty bất động sản lên Lâm Đồng hoặc một số địa phương khác hoạt động.

Theo đó, các công ty bất động sản dùng danh nghĩa cá nhân để gom mua đất nông nghiệp với số lượng lớn. Sau khi có đất, các cá nhân này đã “lách luật” bằng cách làm đơn xin hiến đất làm đường, xin xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong các thửa đất nông nghiệp, đất ở được chuyển đổi từ đất nông nghiệp. Từ đó lắp điện, nước để hình thành nhiều “dự án” với hàng trăm lô đất đem bán.

Giám đốc một công ty bất động sản cho biết sở dĩ chiêu thức “lách luật” này thường được áp dụng vì quy trình thủ tục để phê duyệt một dự án phải do UBND cấp tỉnh phê duyệt và qua rất nhiều sở, ngành, cơ quan chức năng xem xét, tham mưu. Vì vậy, thời gian triển khai dự án mất nhiều năm mới xong thủ tục.

Với việc “lách luật” tự phân lô, chỉ qua chính quyền cấp xã, huyện nên thời gian nhanh và đỡ tốn kém chi phí hơn rất nhiều. Chưa kể, khi lập dự án thì hệ số sử dụng đất giành cho xây dựng chỉ còn khoảng 45-55%, còn lại để triển khai các tiện ích công cộng như đường sá, công viên cây xanh, trường học… Trong khi đó, kiểu “lách luật” hiến đất làm đường để phân lô bán nền thì hệ số đất xây dựng có thể lên tới 80%.

Tuy nhiên, vị giám đốc công ty bất động sản trên cũng thừa nhận việc "lách luật" này để lại những hậu quả lâu dài. Theo đó, do chưa được quy hoạch nên các khu dân cư kiểu này sẽ gây áp lực lớn đến hệ thống hạ tầng, an sinh xã hội cũng như có nguy cơ dẫn đến trình trạng quy hoạch không đồng bộ, mang tính nhỏ lẻ, manh mún làm phá vỡ không gian quy hoạch chung.

Liên quan đến tình trạng phân lô bán nền tràn lan, mới đây, Công an huyện Bảo Lâm (Lâm Đồng) cũng vừa có báo cáo cho biết trong những tháng đầu nằm 2021 phát hiện có khoảng 24 tổ chức, cá nhân đang hoạt động san lấp mặt bằng, khai thác khoáng sản đất trái phép với diện tích lên đến hàng chục hécta, chủ yếu là đất nông nghiệp. Mục đích san lấp, khai thác là để bán đất, làm đường trên đất nông nghiệp để phân lô…

Công an huyện Bảo Lâm cho rằng hoạt động san lấp mặt bằng trên đã làm biến dạng địa hình, suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm hoặc giảm khả năng sử dụng đất. Hành vi trên có dấu hiệu vi phạm về hủy hoại đất, quy định tại điều 15, Nghị định số 91 của Chính phủ và khai thác khoáng sản trái phép (khoáng sản đất) quy định tại Nghị định số 36 của Chính phủ.

Để ngăn chặn, chấn chỉnh và xử lý kịp thời những vi phạm về lĩnh vực đất đai, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường giao Tổng cục Quản lý đất đai kiểm tra tại 26 tỉnh, thành phố. Đồng thời, Bộ cũng đang tiến hành thanh tra tại 3 tỉnh gồm Lâm Đồng, Bình Thuận và Khánh Hòa để đánh giá công tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai trên địa bàn các tỉnh, nhằm ngăn chặn, chấn chỉnh và xử lý kịp thời những vi phạm về lĩnh vực đất đai; phát hiện tồn tại, bất cập về cơ chế chính sách để kiến nghị các bộ, ngành nghiên cứu, sửa đổi phù hợp với thực tế.