Ngân hàng bảo lãnh ở đâu, sao khách hàng phải đòi nhà khắp nơi?

Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh, quy định này có thực sự bảo vệ được người mua nhà?\

Dự án "đứng hình", ngân hàng mất tăm?

Những ngày qua, khách hàng mua căn hộ dự án Kingsway Tower (quận Bình Tân, TPHCM) phải mang đơn khiếu nại khắp nơi vô cùng khổ sở. Theo các khách hàng, dự án do Công ty TNHH Siêu Thành làm chủ đầu tư khởi công năm 2018, dự kiến bàn giao nhà quý I/2019. Tuy nhiên đến nay, dự án đã trễ hẹn gần 2 năm và đang bị dừng thi công.

Đáng nói, lúc ký hợp đồng mua căn hộ, chủ đầu tư cho biết dự án có đầy đủ pháp lý, kể cả thủ tục bảo lãnh ngân hàng nên các khách hàng yên tâm đóng tiền mua nhà. Thế nhưng, khi dự án bị ngừng thi công thì không biết trách nhiệm của ai.

Tương tự, hàng trăm khách hàng mua căn hộ dự án Park Vista (phân khu 11B, đường Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) của Công ty TNHH Dịch vụ - Thương mại - Sản xuất - Xây dựng Đông Mê Kông (Công ty Đông Mê Kông) vô cùng lo lắng vì dự án đến nay đã trể hẹn bàn giao nhà gần 2 năm và công trình đang dừng thi công.

Theo các khách hàng, lúc mua căn hộ chủ đầu tư nói dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. “Thấy dự án xây dựng bình thường, tôi nghĩ đã có đầy đủ thủ tục pháp lý nên mua. Chủ đầu cũng mua bán công khai thì chắc chắn đã hoàn thành thủ tục ngân hàng bảo lãnh căn hộ hình thành trong tương lai. Nhưng khi dự án bị ngừng thi công thì chẳng thấy ngân hàng nào đảm bảo quyền lợi cho chúng tôi"- một khách hàng mua căn hộ dự án nói.

Bảo lãnh lập lờ, khách hàng lãnh hậu quả

Theo tìm hiểu của chúng tôi, tại thời điểm dự án chung cư Kingsway Tower đưa ra thị trường, Ngân hàng An Bình (ABBank) – chi nhánh TPHCM đã có công văn số 08/CV-CNHCM3.18 ra ngày 9/3/2018, đồng ý cho Công ty Siêu Thành mở bán các căn hộ, shophouse thuộc dự án chung cư Kingsway Tower mà không giải chấp đối với các căn hộ, shophouse thuộc dự án nêu trên với điều kiện toàn bộ nguồn thu còn lại của dự án được chuyển về tài khoản của Công ty Siêu Thành mở tại ABBANK – Chi nhánh TPHCM, và việc bán nhà ở phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Đồng thời, đồng ý về chủ trương sẽ cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở chung cư Kingsway Tower để đảm bảo nghĩa vụ tài chính cho Công ty Siêu Thành đối với khách hàng, nếu Siêu Thành đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định của pháp luật.

Sau đó, ngày 28/3/2018, Sở Xây dựng TPHCM ra văn bản thông báo dự án chung cư Kingsway Tower đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tại khoản 1, điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết”. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đã ban hành Thông tư 13/2017 sửa đổi, kể từ ngày 15/11/2017, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.

"Do ABBank có văn bản liên quan đến việc chủ trương cấp bảo lãnh, cho vay vốn cũng như kế hoạch kiểm soát dòng tiền còn lại của dự án chung cư Kingsway Tower chúng tôi mới đóng tiền để mua căn hộ dự án này. Bây giờ, dự án dừng thi công, chúng tôi lại không biết trách nhiệm của ai” – một cư dân dự án Kingsway Tower, bức xúc.

Luật sư Trần Minh Cường – Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án, trước tiên ngân hàng phải ký với chủ đầu tư một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến. Mỗi khách hàng sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình và sẽ phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 –2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính vào giá bán. Trong trường hợp khách hàng không muốn mất tiền, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng.

“Quy trình là vậy, nhưng trên thực tế, trong quá trình kinh doanh, dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các ngân hàng chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án. Một vài chủ đầu tư đưa ra công văn hồi đáp của ngân hàng về việc “đồng ý chủ trương” bảo lãnh để qua mặt hoặc tạo niềm tin cho khách hàng. Về nguyên tắc việc cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư sẽ dựa trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của Ngân hàng cho người mua nhà là Thư bảo lãnh chứ không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp. Trong vụ việc này còn có trách nhiệm của Sở Xây dựng khi dự án chưa có Thư bảo lãnh đã cho chủ đầu tư mở bán nhà ở hình thành trong tương lai ” – Luật sư Cường nói.

Kiến nghị xử lý ngân hàng không nghiêm tục trong thực hiện bảo lãnh

UBND TPHCM vừa kiến nghị Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam yêu cầu các ngân hàng thương mại báo cáo định kỳ hoặc theo yêu cầu việc bảo lãnh giao dịch nhà ở. Với những ngân hàng thương mại không nghiêm túc thực hiện báo cáo hoặc đủ điều kiện nhưng không bảo lãnh sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật về ngân hàng.

Theo UBND TPHCM, quy định tại Thông tư số 07/2015/TT-NHNN và Thông tư 13/2017/TT-NHNN việc bảo lãnh trong bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là nhiệm vụ của các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Chi nhành TPHCM hiện không có thông tin để báo cáo số liệu về tình hình thực hiện đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở.

Theo Bích Trần/PNO