Lỏng lẻo quản lý đất công ở Đông Nam bộ - Bài 2: Những chiêu thức bán rẻ đất công

Thời gian gần đây, tại tỉnh Bình Dương xảy ra nhiều vụ lùm xùm liên quan đến việc chuyển nhượng lòng vòng, trái phép đất công; sự cấu kết của cán bộ ngân hàng có tài sản đấu giá với công ty ĐG để thâu tóm đất công với giá rẻ gây thất thoát tài sản Nhà nước. 

Tiếp đến, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) được sự tiếp tay của văn phòng công chứng để huy động vốn trái phép đang làm méo mó thị trường BĐS và để lại các hậu quả pháp lý phức tạp, khó giải quyết.

Chuyển nhượng lòng vòng

 Tổng công ty SX-XNK Bình Dương (TCT Bình Dương) có 100% vốn Nhà nước (thuộc Tỉnh ủy Bình Dương), có ngành nghề kinh doanh là BĐS, công nghiệp, giao thông... do ông Nguyễn Văn Minh làm Chủ tịch HĐQT. Từ năm 2005, TCT được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu liên hiệp CN-DV-ĐT Bình Dương với diện tích 540ha.

 Ngày 12-10-2007, TCT Bình Dương ký hợp đồng liên doanh với 2 đối tác Hàn Quốc để thành lập Công ty CP Đầu tư phát triển Tân Thành (vốn điều lệ 30 triệu USD); trong đó TCT Bình Dương góp 30% vốn điều lệ bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ), trị giá 9 triệu USD trên diện tích khoảng 150ha, tương đương 6 USD/m². Đến năm 2011, các đối tác Hàn Quốc  nhượng lại cổ phần cho 2 công ty “sân sau” của lãnh đạo TCT Bình Dương là Công ty CP Hương Vượng (mua lại 38% vốn điều lệ) do ông Nguyễn Văn Minh làm đại diện pháp luật và Công ty TNHH Phát Triển (mua 32% vốn điều lệ) do bà Nguyễn Thục Anh (con gái ông Minh) đại diện pháp luật.

Đến năm 2016, giữa TCT Bình Dương với Công ty Tân Thành tiếp tục thỏa thuận về giá trị của lô đất nhưng vẫn áp dụng giá cũ từ năm 2007 là 6 USD/m² và đến ngày 9-6-2017 giữa hai bên mới ký hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ. Trong phi vụ này, TCT Bình Dương đã ký hợp đồng liên doanh trước nhưng 5 ngày sau (ngày 17-10-2007) mới có tờ trình xin chủ trương và đến ngày 24-10-2007 mới được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận.

Cùng thời gian này, TCT Bình Dương và Công ty CP BĐS Âu Lạc hợp đồng liên doanh thành lập Công ty TNHH ĐT-XD Tân Phú để thực hiện dự án Khu dân cư TM-DV quy mô 43ha, vốn điều lệ 200 tỷ đồng, TCT Bình Dương góp 60 tỷ đồng bằng tiền mặt (chiếm 30%), nhưng các bên không tuân thủ việc góp vốn. Cụ thể, đến đầu năm 2017, TCT Bình Dương mới góp đủ 60 tỷ đồng, còn Công ty Âu Lạc góp được 60/140 tỷ đồng và mãi đến đầu năm 2016 mới góp đủ.

Ngày 8-12-2016, TCT Bình Dương ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 43ha cho Công ty Tân Phú với giá hơn 250,1 tỷ đồng (hơn 581.000 đồng/m2) là trái với chủ trương của Tỉnh ủy Bình Dương tại Công văn số 477-CV-TU ngày 29-8-2016 (cho phép công ty tiếp tục thực hiện hợp tác với Công ty CP Âu Lạc để đầu tư dự án trong khu liên hợp đã được giao cho công ty quản lý). Tiếp đó, ngày 13-3-2017, TCT có Công văn số 39/TCTY gửi Thường trực Tỉnh ủy xin chủ trương chuyển nhượng 30% vốn góp của TCT trong liên doanh Công ty Tân Phú cho Công ty CP BĐS Âu Lạc (theo phương thức thỏa thuận trên cơ sở của đơn vị có chức năng thẩm định giá). Qua 2 lần chuyển nhượng, TCT đã thu được lợi nhuận sau thuế gần 200 tỷ đồng.

Thanh tra tỉnh Bình Dương đã kết luận: TCT Bình Dương khi chuyển nhượng 43ha vào tháng 12-2016, nhưng lại lấy giá của năm 2010 (570.000 đồng/m²) làm cơ sở định giá - thấp hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành cùng vị trí là 24,57 triệu đồng/m² là sai sót nghiêm trọng và việc chuyển nhượng 30% vốn góp cho Công ty CP Âu Lạc gây thất thoát cho ngân sách hàng trăm tỷ đồng. Đặc biệt, việc chuyển nhượng vốn không đấu giá công khai là trái với quy định tại điểm B, mục 4, Điều 38 Nghị định 91 (ban hành ngày 13-10-2015) về đầu tư vốn Nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp nhà nước.

Tháng 4-2020, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Bình Dương đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can với các lãnh đạo chủ chốt TCT Bình Dương để điều tra về tội “vi phạm quy định về quản lý tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí”. Vụ án vừa được Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng chống tham nhũng đưa vào diện Ban chỉ đạo theo dõi, chỉ đạo.

Theo cơ quan CSĐT, khu đất 43ha chưa được Công ty Tân Phú đăng ký biến động sau khi được Công ty CP ĐT-PT Kim Oanh TPHCM (công ty mẹ) mua lại nên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp... nhưng công ty đã thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Đông để vay 350 tỷ đồng (được định giá 1.200 tỷ đồng). Cơ quan CSĐT đã ra quyết định tạm giữ 2 giấy chứng nhận QSDĐ mà Công ty Tân Phú đã thế chấp, đề nghị các cá nhân, tổ chức có giao dịch liên quan cung cấp thông tin, phối hợp giải quyết để làm rõ hành vi thế chấp QSDĐ và huy động vốn trái phép.

Dự án KDC Mỹ Phước 4 (TX Bến Cát) được UBND tỉnh Bình Dương giao cho Công ty TNHH SX-TM Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) thực hiện. Năm 2003, công ty này đã thế chấp toàn bộ đất được Nhà nước giao (đất có thu tiền sử dụng đất là 176.045m² của dự án và 287.260m² của dự án KDC Cầu Đò) để vay 202 tỷ đồng và 2.000 lượng vàng SJC của Ngân hàng Agribank, chi nhánh Chợ Lớn. Công ty còn thế chấp 243.912m² đất dự án KDC Hòa Lân (được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất) để vay 305 tỷ đồng và 18.643,3 lượng vàng SJC.

Do thời điểm này, BĐS bị đóng băng khiến công ty gặp nhiều khó khăn, không thể trả nợ nên hai bên đã thống nhất bán đấu giá dự án để thu hồi nợ gốc, lãi cho ngân hàng. Ngày 18-6-2014, Agribank Chợ Lớn và Công ty CP Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty Đấu giá NSG) đã ký hợp đồng bán đấu giá toàn bộ QSDĐ được Nhà nước giao (đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đất) của dự án KDC Mỹ Phước 4. Ngày 19-6-2014, Công ty Đấu giá NSG thông báo bán đấu giá lần 1, giá khởi điểm hơn 208 tỷ đồng, tiền đặt trước 15% giá khởi điểm. Ngày 14-7-2014, Công ty Đấu giá NSG thông báo không có khách hàng đăng ký đấu giá. Các bên đấu giá lần 2 với giá giảm 10% nhưng phải đến lần thứ 8 việc đấu giá mới thành công với duy nhất 1 khách hàng là Công ty TNHH Địa ốc Thuận Lợi (thuộc Công ty Kim Oanh), giá khởi điểm 77 tỷ đồng. Sau 7 lần giảm giá, tài sản đấu giá từ hơn 208 tỷ đồng đã giảm đến... 131 tỷ đồng, tức giá trị tài sản đã “bốc hơi” gần 63%.

Theo quy định đấu giá, người mua được tài sản nộp ngay 10% (không gồm tiền đã đặt trước) và số còn lại thanh toán trong 30 ngày nhưng chỉ 3 ngày sau, Công ty Thuận Lợi đề nghị giãn thời hạn và đến 16-10-2015, các bên ký hợp đồng chính thức, thanh toán 5 đợt, đợt cuối vào ngày 30-10-2016. Tuy vậy, mãi đến ngày 17-5-2017, công ty mới nộp đủ tiền. Kịch bản này được diễn lại với dự án KDC Cầu Đò và Hòa Lân (được Công ty Thiên Phú thế chấp để vay của Agribank Chợ Lớn). Trong đó, dự án KDC Cầu Đò đấu giá thành công lần 2, còn dự án KDC Hòa Lân phải đấu giá tới 12 lần. Và kỳ lạ, bên trúng đấu giá là Công ty Thuận Lợi và đơn vị bán đấu giá vẫn là Công ty Đấu giá NSG?

Thanh tra Bộ Tư pháp đã chỉ ra nhiều sai sót nghiêm trọng được lặp đi lặp lại ở 4 dự án trên là thông báo đấu giá không được niêm yết đầy đủ; đơn vị trúng đấu giá liên tục vi phạm tiến độ thanh toán (theo hợp đồng thì Công ty Thuận Lợi sẽ bị mất tiền cọc và Agribank Chợ Lớn phải tổ chức đấu giá lại tài sản). Đặc biệt, 3 dự án trên đã đấu giá cả phần diện tích đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là trái pháp luật, theo khoản 2 Điều 109 và khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013.

Ngoài ra, cán bộ của Agribank Chợ Lớn là ông Nguyễn Việt Hưng, Trưởng phòng Pháp chế, Phó trưởng Phòng Hành chính nhân sự, thành viên Hội đồng xử lý nợ tại Agribank Chợ Lớn cũng là cổ đông sáng lập của Công ty Đấu giá NSG, sở hữu 76% CP (2,28 tỷ đồng) là vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

Theo Nhóm PV/SGGP