Dự án An Lạc Green Symphony nhập nhèm thủ tục pháp lý khách hàng cần cận trọng

Công ty An Lạc đang có nhiều dấu hiệu vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở tại Dự án An Lạc Green Symphony. Khách hàng cần cẩn trọng khi “xuống tiền”, tránh những rủi ro đáng tiếc.

Dự án của Công ty An Lạc nằm trong danh sách sẽ bị thanh tra về đất đai

Ngày 17/7/2019, UBND TP Hà Nội đã ra quyết định 3861/QĐ-UBND phê duyệt đồ án Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết dự án Khu đô thị mới An Lạc Green Symphony thuộc khu đô thị Đại học Vân Canh với tỷ lệ 1/500. Dự án do Công ty cổ phần đầu tư An Lạc (Công ty An Lạc) đầu tư triển khai xây dựng.

Theo đó, dự án An Lạc Green Symphony tọa lạc tại vị trí thuộc xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội có tổng diện tích là 70ha với một mặt giáp đường vành đai 3.5 và một mặt giáp với đường 70 Xuân Phương.

UBND TP Hà Nội cũng yêu cầu UBND huyện Hoài Đức có trách nhiệm kiểm tra, quản lý, giảm sát dự án theo quy hoạch đã được duyệt, xử lý các trường hợp sai phạm theo quy định của pháp luật.

Đến đầu năm 2020, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) vừa ban hành quyết định thanh tra việc chấp hành pháp luật trong quản lý và sử dụng đất đai đối với một số địa phương và các dự án bất động sản trong năm 2020.

Theo kế hoạch thanh tra, đoàn thanh tra sẽ thanh tra việc chấp hành pháp luật đất đai đối với các dự án đầu tư không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, có dấu hiệu trong sai phạm trong quản lý, sử dụng đất theo Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ và Nghị quyết số 82/2019/QH14 của Quốc hội.

Trọng tâm là việc thực hiện các quy định của pháp luật về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất…

Được biết, dự án khu đô thị mới thuộc khu đô thị Đại học Vân Canh (An Lạc Green Symphony) tại huyện Hoài Đức của Công ty An Lạc cũng nằm trong danh sách các dự án sẽ bị thanh tra về đất đai.

Tuy nhiên do ảnh hưởng vì dịch Covid-19 kế hoạch thanh tra tạm dừng thực hiện.

Hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra rầm rộ

Tháng 12/2020, phóng viên (PV) có mặt tại dự án An Lạc Green Symphony do Công ty An Lạc làm chủ đầu tư (CĐT), các hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra rầm rộ. Đặc biệt tên dự án đã được thay đổi thành Dự án An Lạc Green Symobony.

Trong vai khách hàng để khảo sát nghiên cứu về thị trường bất động sản, PV được một nhân viên kinh doanh giới thiệu chi tiết về dự án. Được biết, Dự án An Lạc Green Symphony là khu đô thị mới bao gồm nhiều chức năng, trong đó có những chức năng đặc biệt như cơ sở y tế, giáo dục đào tạo... với tên thương mại dự án An Lạc Green Symphony, CĐT Công ty An Lạc. Tổng diện tích dự án 67 ha, trong đó: Đất nhà vườn: 8,2466 ha; Đất biệt thự: 6,77 ha; Đất chung cư cao tầng: 5,3002 ha; Đất cao tầng hỗn hợp: 3,5346 ha; Đất thể dục thể thao, mặt nước, cây xanh: 5,7458 ha; Đất giáo dục, thương mại: 5,3779 ha; Đất giao thông: 24,8152 ha; Dân số dự kiến: 20.000 người.

Dự án có tổng mức đầu tư là 3.500 tỷ đồng với quy mô gồm các tòa chung cư và hơn 400 căn hộ thấp tầng (nhà liền kề, shophouse, biệt thự đơn lập, song lập).

Theo nhân viên kinh doanh của CĐT cho biết: “Dự án An Lạc Green Symphony có chủ đầu tư là Tập đoàn Hà Đô và Công ty CP đầu tư An Lạc là công ty thuộc quản lý của tập đoàn. Hiện tại, dự án đã hoàn thiện hạ tầng, xây dựng xong 01 dãy nhà liền kề, biệt thự. Vị trí phân khu xây dựng chung cư đang triển khai”. Bên cạnh đó, dự án có quy hoạch và đã hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Tuy nhiên khi PV hỏi về các văn bản pháp lý bao gồm: Quyết định giao đất của TP Hà Nội; Giấy phép xây dựng; Hợp đồng mua bán; Thoả thuận cấp điện, cấp nước cho dự án; Thoả thuận phòng cháy chữa cháy… Các nhân viên kinh doanh đều ậm ừ, lảng tránh không thể đưa ra.

Qua quan sát thực tế, dự án hiện mới chỉ xây dựng xong 02 phân khu cho khách hàng tham quan, còn lại đều là bãi đất trống đã phân lô bán nền. Ngoài ra, nhiều hạng mục hạ tầng vẫn còn ngổn ngang, công trường thi công bụi bặm nhưng nhân viên kinh doanh khẳng định khách mua theo chính sách đặc biệt có thể vào ở ngay. Đối với các phân khu chưa được xây dựng, hạ tầng chưa hoàn thiện khách hàng vẫn có thể mua bán thông qua sàn giao dịch làm phiếu đặt cọc giữ chỗ.

Cũng trong buổi thực tế xem dự án, nhân viên kinh doanh của Công ty An Lạc nhanh chóng đưa ra các chính sách mua bán cho khách hàng. Cụ thể: CĐT chia tiến độ đóng tiền thành 04 đợt thanh toán linh hoạt, cụ thể như sau:

Đặt cọc: Thanh toán 200.000.000 VNĐ ngay sau khi ký thoả thuận đăng ký đặt mua

Đợt 01: Thanh toán 50% giá trị tiền đất ký HĐMB trong thời gian 07 – 10 ngày kể từ ngày ký thoả thuận đặt cọc

Đợt 02: Thanh toán 40% tiền đất sau 45 ngày kể từ thời điểm ký Hợp đồng mua bán

Đợt 03: Thanh toán 100% chi phí xây dựng khi có thông báo đóng tiền của Chủ đầu tư

Đợt 04: Thanh toán 05% giá trị tiền đất còn lại khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ).

Khách hàng sẽ được hỗ trợ vay vốn lên tới 65%GTCH với lãi suất ưu đãi, thời gian kéo dài đến 20 năm khi làm hồ sơ tại ngân hàng Vietcombank, Viettinbank và BIDV. Chiết khấu đặc biệt dành cho khách hàng thanh toán sớm 95%GTCH.

[caption id="attachment_60204" align="aligncenter" width="680"] Qua sàn giao dịch bất động sản Newstar, nhân viên kinh doanh của CĐT cho khách hàng đặt cọc giữ chỗ bằng phiếu thu không có hợp đồng mua bán. Toàn bộ số tiền chuyển vào tài khoản cá nhân (tài khoản của nhân viên kinh doanh). (Ảnh Hương Ly)[/caption]

Nhân viên cũng không quên đưa ra lưu ý với khách hàng: “Trong vòng 24 giờ nếu chị không chốt được vị trí căn thì sẽ không được hoàn trả số tiền 200.000.000 VNĐ tiền đặt cọc mà mình ký phiếu đặt cọc”. Thế nhưng, thông tin mà nhân viên tư vấn cho khách hàng trước đó lại khẳng định dự án chưa mở bán chính thức. Số tiền đặt cọc giữ chỗ là hình thức để ưu tiên cho khách hàng khi bốc thăm vị trí trong đợt mở bán đầu tiên.

Có thể thấy sự bất nhất trong hình thức bán hàng của nhân viên kinh doanh dự án An Lạc Green Symphony.

Nhận thấy, nhiều dấu hiệu mập mờ khi giao dịch mua bán, PV đã đề nghị nhân viên cho xem văn bản ký kết hợp tác, uỷ quyền phân phối dự án giữa chủ đầu tư là Công ty An Lạc với sàn bất động sản. Lúc này nhân viên kinh doanh đưa PV đến trụ sở của sàn giao dịch bất động sản New Star có địa chỉ tại Tầng 2, tòa CT1 - Eco Green, 286 Đường Nguyễn Xiển, Tân Triều, Thanh Trì, Hà Nội.

Tại đây, nhân viên của sàn giao dịch không thể cung cấp văn bản ký kết phân phối dự án An Lạc Green Symobony. Thay vào đó là một hợp đồng ký kết phân phối dự án HaDo Charm Villas. Lý giải cho sự "mập mờ” này các nhân viên tiếp tục khẳng định dự án An Lạc Green Symobony cũng được chủ đầu tư là Tập đoàn Hà Đô chấp thuận cho sàn New Star mở bán. Hợp đồng hợp tác phân phối dự án tương tự như hợp đồng phân phối sản phẩm tại dự án HaDo Charm villas của Tập Đoàn Hà Đô.

Khi PV ngỏ ý muốn đặt cọc giữ chỗ, nhân viên của sàn giao dịch cho biết thêm: “Khoản tiền cọc ký trên phiếu giữ chỗ là ký trên giấy tờ còn chuyển tiền sẽ chuyển thẳng vào tài khoản của mình (nhân viên kinh doanh)”.

Vậy thật sự khoản tiền đặt cọc giữ chỗ sẽ đi về đâu? Khách hàng được hưởng lợi gì khi mua nhà tại dự án An Lạc Green Symphony?

[caption id="attachment_60205" align="aligncenter" width="800"] Theo quảng cáo, khách hàng sẽ được hỗ trợ vay vốn lên tới 65%GTCH với lãi suất ưu đãi, thời gian kéo dài đến 20 năm khi làm hồ sơ tại ngân hàng Vietcombank, Viettinbank và BIDV. Chiết khấu đặc biệt dành cho khách hàng thanh toán sớm 95%GTCH. (Ảnh - Hương Ly)[/caption]

Dự án An Lạc Green Symobony đang có nhiều dấu hiệu vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở

Thực tế với gói vay này thì khách hàng không hưởng lợi mà doanh nghiệp mới là người hưởng lợi. Bởi theo cách thức trên khi khách hàng mua nhà sẽ đóng theo tiến độ, tới khi ký hợp đồng mua bán sẽ đóng 30% giá trị sản phẩm và khi xây dựng tới đâu thì sẽ đóng số % giá trị sản phẩm và khi nhận nhà sẽ đóng hoàn thiện 95%.

Tuy nhiên, với chính sách bán hàng của dự án này thì CĐT dường như khôn khéo đang đẩy nợ cho khách hàng. Ngay từ đầu khách hàng đã phải giao 50% giá trị mua sản phẩm cho CĐT.

Theo luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, đoàn luật sư TP Hà Nội: "Trong quá trình thực hiện dự án thương mại, nhà ở chung cư, CĐT có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở".

Ngoài ra, tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh có quy định như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Liên quan đến vấn đề này Luật sư Nguyễn ngọc Hùng cũng đưa ra lời khuyên cho khách hàng. Theo đó, luật sư cho hay: "Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, CĐT mới được bán hàng, huy động vốn. Như vậy, có thể thấy được phần nào dự án An Lạc Green Symphony đang có nhiều dấu hiệu vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Khách hàng cần cẩn trọng khi “xuống tiền”, tránh những rủi ro đáng tiếc".

Vậy thật sự giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành của dự án An Lạc Green Symphony đang ở đâu?

Mối liên hệ của Công ty An Lạc và Tập đoàn Hà Đô trong dự án này có đúng như sàn giao dịch New Star quảng cáo? Rất nhiều khách hàng khi tham gia giao dịch bất động sản tại dự án An Lạc Green Symphony cũng đặt ra câu hỏi: Dự án vì sao lại nằm trong diện thanh tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất? Liệu CĐT có đáng tin cậy và đảm bảo được quyền lợi cho khách hàng?…

Cùng đó là câu hỏi về việc tên dự án ban đầu là Khu đô thị mới An Lạc Green Symphony nay lại là dự án An Lạc Green Symobony. Dù thay đổi một vài chữ cái trong tên dự án thì việc chấp hành các quy định về Luật Đầu tư của CĐT đã thực hiện đúng hay chưa?

Trước những thông tin về việc dự án An Lạc Green Symphony mở bán bất thường, nhập nhèm thủ tục pháp lý, PV đã đặt lịch liên hệ đến UBND huyện Hoài Đức, Công ty An Lạc và Tập đoàn Hà Đô để làm rõ các vấn đề liên quan đến giao dịch kinh doanh bất động sản, nhưng chưa nhận được phản hồi.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.

Công ty CP Đầu tư An Lạc thành lập ngày 5/3/2002 và hoạt động trên ba lĩnh vực chính là đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Người đứng đầu công ty là ông Nguyễn Trọng Thông, ông Thông cũng là Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Hà Đô (mã HDG).

Số liệu cho thấy Hà Đô nắm 7% vốn Đầu tư An Lạc, công ty đã xác định giá trị ghi sổ khoản đầu tư này là 12 tỷ đồng. Khoản đầu tư này không được thể hiện trên BCTC kiểm toán năm 2017.

Công ty An Lạc cũng nhận được sự hỗ trợ vốn từ phía tập đoàn Hà Đô tại nhiều dự án. 

Cụ thể, An Lạc vay ngắn hạn Công ty CP Hà Đô – 756 Sài Gòn, công ty con của Hà Đô, 237 tỷ đồng (tính đến 30/6/2018), đây là khoản vay không được đảm bảo với lãi suất 4,5% - 9,3%/năm. Và nợ dài hạn Hà Đô 100 tỷ đồng, đây cũng là khoản vay không được đảm bảo, lãi suất 8%/năm và đáo hạn vào năm 2020.

Tính đến thời điểm giữa năm 2018, An Lạc đã nợ Hà Đô tổng cộng 337 tỷ đồng và nợ tiền lãi hơn 18,4 tỷ.

Nợ vay của Đầu tư An Lạc với Hà Đô tăng dần qua các năm. Cụ thể trong năm 2017, các khoản vay ngắn/dài hạn của họ với Hà Đô là 266 tỷ đồng, hoàn trả vay ngắn hạn 75 tỷ, nợ lãi vay gần 14,5 tỷ; trước đó năm 2016 là 96,6 tỷ đồng.

Về tình hình tài chính của Đầu tư An Lạc, doanh thu thuần trong năm 2016 đạt hơn 15,1 tỷ đồng, giảm gần 21% so với cùng kỳ năm ngoái, doanh nghiệp qua đó lỗ ròng 3,6 tỷ đồng, trong khi năm 2015 ghi nhận lãi 4,8 tỷ đồng. Kết quả kinh doanh lỗ, doanh nghiệp cũng ghi nhận mất cân đối về mặt tài chính khi nợ ngắn/dài hạn lên đến 480,2 tỷ đồng, tăng gần 52% so với số đầu kỳ và gấp hơn 1,64 lần vốn chủ sở hữu.

Về các mảng kinh doanh, ngoài thủy điện, doanh nghiệp này đang thực hiện một số dự án bất động sản như Dự án Tiểu khu đô thị Nam La Khê, Hà Đông, Hà Nội (diện tích xây dựng 5.250 m2, tổng mức đầu tư 251 tỷ, tổng vốn 3.347 tỷ), dự án chung cư Phùng Khoang (quy mô 17.200 m2, tổng mức đầu tư 235 tỷ), dự án chung cư 38 Hoàng Ngân (quy mô 4.000 m2), khu nhà ở An Lạc Mỹ Đình, khu đô thị Đại học Vân Canh. 

Theo Hương Ly/Reatimes