Bài học nhìn từ các dự án đầu tư bất động sản của Vimedimex: Vì sao hàng chục nhà đầu tư Tòa nhà Citilight tố Vimedimex "lật kèo"?
Hàng chục nhà đầu tư cho rằng họ đã góp vốn cùng Vimedimex xây dựng Tòa nhà Citilight và được quyền quản lý, sử dụng khai thác hiệu quả văn phòng tính đến ngày 1/1/2046, thế nhưng Vimedimex đã “lật kèo”?
Hàng chục nhà đầu tư cho rằng họ đã góp vốn cùng Vimedimex xây dựng Tòa nhà Citilight và được quyền quản lý, sử dụng khai thác hiệu quả văn phòng tính đến ngày 1/1/2046, thế nhưng Vimedimex đã “lật kèo”?
Lời tòa soạn:
Thời gian qua, nhiều vụ việc tranh chấp xảy ra giữa các nhà đầu tư khi thực hiện dự án bất động sản khiến môi trường đầu tư trở nên rối ren. Nhiều nhà đầu tư cho rằng, để xảy ra việc tranh chấp như vậy có trách nhiệm không nhỏ của các cấp chính quyền trong việc xác định đâu là chủ sở hữu, đồng chủ sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, một vấn đề được dư luận và các chuyên gia quan tâm đó là quy hoạch, xây dựng ở các thành phố lớn, đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội và TP.HCM. Chưa bao giờ, chất lượng quy hoạch đô thị tại đây lại được quan tâm nhiều đến thế.
Điển hình, những ý kiến quan ngại về thực trạng Hà Nội có thể “vỡ trận” quy hoạch đô thị được nêu ra tại nghị trường Quốc hội đến thực tiễn phố phường, chủ trương điều chỉnh các khu đô thị, dự án... đã chứng minh sự lo lắng của các đại biểu Quốc hội, của người dân là hoàn toàn có cơ sở.
Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua khảo sát thực tế và trao đổi thông tin, Reatimes khởi đăng tuyến bài Bài học nhìn từ các dự án đầu tư bất động sản của Vimedimex.
Bài 1: Vì sao hàng chục nhà đầu tư Tòa nhà Citilight tố Vimedimex "lật kèo"?
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Nhà đầu tư tố Vimedimex “lật kèo”, biến của chung thành của riêng?
Theo Quyết định số 06/QĐ-TCTD ngày 15/1/2003 của HĐQT - Tổng công ty Dược Việt Nam về việc dự án “Trung tâm thương mại dược phẩm và văn phòng” - Tòa nhà Citilight do Công ty Xuất nhập khẩu Y tế 2 (tiền thân của Công ty Cổ phần Y dược phẩm Vimedimex - Vimedimex) làm chủ đầu tư được trực tiếp quản lý dự án. Địa điểm của dự án này ở số 45 Võ Thị Sáu, quận 1, TP.HCM. Công trình có quy mô 12 tầng và 1 tầng hầm, tiêu chuẩn công trình cấp 2. Nguồn vốn để xây dựng tòa nhà từ vay tín dụng, vốn tự huy động.
Theo phản ánh của các nhà đầu tư, để có vốn xây dựng Tòa nhà Citilight, ngay từ đầu (năm 2004), Vimedimex có chủ trương huy động từ cán bộ, công nhân viên trong công ty và các cá nhân, tổ chức bên ngoài theo đơn giá 7.857.143 đồng/m2 diện tích sử dụng, bằng các hợp đồng góp vốn. Theo nội dung của các hợp đồng này, nhà đầu tư được quyền quản lý và sử dụng khai thác hiệu quả văn phòng có diện tích tương đương phần góp vốn tính đến ngày 01/01/2046. Đến nay có 68 nhà đầu tư, đa phần trong số họ nguyên là cán bộ, nhân viên của Vimedimex đã nghỉ hưu, nhà giáo, cựu chiến binh… cùng tham gia sở hữu Tòa nhà Citilight với Vimedimex.
Được biết, Tòa nhà Citilight khởi công năm 2004, khánh thành đi vào hoạt động cuối năm 2007. Kể từ khi khánh thành đến nay, các tài liệu về quản lý hoạt động tại tòa nhà đều ghi nhận: Tòa nhà Citilight có tổng diện tích sử dụng là 10.150m2, gồm: 7.047,5m2 thuộc quyền sở hữu của 68 nhà đầu tư, phần còn lại thuộc quyền sở hữu của Vimedimex. Cụ thể, tại Điều 4 của Phụ lục Hợp đồng góp vốn quy định: Bên A (Vimedimex) và Bên B (nhà đầu tư) cùng xác nhận dự án xây dựng và khai thác Tòa nhà Citilight là tài sản chung của các nhà đầu tư góp vốn xây dựng và khai thác.
Ngoài ra, Điểm a khoản 1 Điều 3 của Phụ lục Hợp đồng góp vốn quy định, Vimedimex không được mang dự án, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa chỉ 45 Võ Thị Sáu, quận 1, TP.HCM đi cầm cố, thế chấp, mua bán sử dụng vào mục đích riêng của mình ngoại trừ phần diện tích của Vimedimex đã góp vốn xây dựng.
Quay trở lại thời điểm nhận bàn giao khu đất xây dựng Tòa nhà Citilight, Công ty Xuất nhập khẩu Y tế 2 (Vimedimex) khi đó phải trả cho Xí nghiệp Dược phẩm Trung ương 24 tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là 11 tỷ đồng. Số tiền 11 tỷ đồng này được tính vào chi phí chung đầu tư xây dựng Tòa nhà Citilight. Hàng năm, trên cơ sở thông báo của Sở Tài chính và Chi cục Thuế quận 1, TP.HCM về số tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Vimedimex chia cho tổng diện tích sử dụng của Tòa nhà Citilight rồi nhân với diện tích sở hữu của từng nhà đầu tư để yêu cầu nộp.
Các nhà đầu tư cho rằng, khu đất xây dựng Tòa nhà Citilight thuộc quyền sử dụng chung, cũng như việc Tòa nhà Citilight thuộc quyền sở hữu chung của 68 nhà đầu tư và Vimedimex. Nhưng không hiểu bằng cách nào, ngày 17/11/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 136048 (gọi tắt là Giấy chứng nhận số CE 136048) cho một mình Công ty Cổ phần Y dược phẩm Vimedimex?
Hệ quả là sự việc trở nên căng thẳng khi thời điểm cuối năm 2019, đầu năm 2020, Vimedimex tuyên bố dừng chi trả tiền cho các nhà đầu tư, với lý do rà soát lại việc góp vốn đầu tư xây dựng Tòa nhà Citilight. Cụ thể, tại Quyết định số 44/2020/QĐ-VMD ngày 16/01/2020 của Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Y dược phẩm Vimedimex có đưa ra lý do, tỷ lệ góp vốn của các nhà đầu tư chỉ chiếm 56,2% tổng vốn đầu tư chứ không phải 70%.
Để thực hiện việc này, Vimedimex đã thuê Công ty TNHH Hãng kiểm toán AASC thực hiện việc tính lại diện tích của từng nhà đầu tư. Các nhà đầu tư cho rằng: "Chúng tôi góp tiền theo diện tích của mình, nhưng bây giờ bị Vimedimex nghĩ ra cách tính lại diện tích và yêu cầu trả số tiền hơn 80 tỷ đồng. Nếu tính theo cách này, các nhà đầu tư sẽ phải trả thêm cho Vimedimex số tiền bằng 1,5 lần số tiền họ đã góp gần 20 năm trước. Đồng thời diện tích của mỗi nhà đầu tư sẽ bị thu lại".
Bà Nguyễn Thúy H, một nhà đầu tư khác cho biết: “Khu đất xây dựng Tòa nhà Citilight thuộc quyền sử dụng, sở hữu chung của 68 nhà đầu tư và Vimedimex. Nhưng ngày 17/11/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CE 136048 cho Vimedimex. Sau đó, Vimedimex mang tài sản đi thế chấp tại một chi nhánh ngân hàng, nhưng không thông qua ý kiến của các cổ đông”.
Trước những tranh cãi về câu chuyện sở hữu Tòa nhà Citilight, Vimedimex luôn khẳng định quyền sở hữu hợp pháp duy nhất đối với tài sản trên. Cụ thể, trong Công văn số 191/CV-VMD ngày 24/3/2020, bà Phạm Thị Sen, Quyền Tổng giám đốc Vimedimex trả lời ông Nguyễn Minh Tính - một trong các nhà đầu tư cho rằng: “Vimedimex là chủ sở hữu hợp pháp và duy nhất đối với Tòa nhà Citilight căn cứ đầy đủ trên các quy định tương ứng của pháp luật và các văn bản có hiệu lực pháp lý của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền… Như vậy, căn cứ trên bản chất pháp lý đích thực của hợp đồng hợp tác, các chủ thể ký kết hợp đồng không thể trở thành đồng sở hữu đối với tòa nhà này”.
Nhà đầu tư đề nghị thu hồi sổ đỏ cấp cho Vimedimex
Liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Tòa nhà Citilight đứng tên sử dụng riêng của Vimedimex, các nhà đầu tư cho biết, họ đã gửi đơn khiếu nại đến Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM từ tháng 3/2020 và yêu cầu giải quyết các nội dung liên quan đến việc thực hiện dự án Tòa nhà Citilight.
Trong nội dung đơn khiếu nại, các nhà đầu tư đề nghị: "Được đứng tên với Vimedimex trên Hợp đồng thuê đất với cơ quan quản lý Nhà nước; được đứng tên đồng sở hữu đối với tài sản trên đất dự án Tòa nhà Citilight, đã được cập nhật cho Vimedimex tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CE 136048, do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp ngày 17/11/2016; thu hồi và hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CE 136048; cung cấp bộ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho Vimedimex đối với dự án Tòa nhà Citilight; xử lý hành vi xây dựng công trình không đúng với giấy phép đã được cấp".
Đồng thời, các nhà đầu tư đề nghị làm rõ việc cán bộ Nhà nước có làm đúng quy định pháp luật trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho Vimedimex hay không.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thẩm tra việc công ty này đã thế chấp Tòa nhà Citilight cho ngân hàng. Các nhà đầu tư cũng cho biết, ngoài gửi đơn khiếu nại, họ cũng đã nhiều lần liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, thế nhưng nhiều tháng qua, sự việc cũng chỉ dừng lại ở giai đoạn ghi nhận, kiểm tra, rà soát.
Đơn cử, tại buổi tiếp công dân diễn ra ngày 8/10/2020, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, năm 2003, Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê đất với Công ty Xuất nhập khẩu Y tế 2 theo quy định Luật Đất Đai năm 2003 và Chỉ thị 245 của Thủ tướng Chính phủ. Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND TP.HCM ban hành Quyết định 1488/QĐ-UBND cho Công ty Xuất nhập khẩu Y tế 2 thuê đất.
Đến năm 2006, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Vimedimex theo hồ sơ cổ phần hóa, giấy chứng nhận cổ phần và căn cứ vào Quyết định 35/QĐ-UBND của UBND TP.HCM.
Đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM lại cho rằng, các công dân biết được Vimedimex thế chấp và có thỏa thuận cho phép công ty này thế chấp 30%, nhưng không có thông tin đến cơ quan đăng ký thế chấp. Chính vì vậy, chưa đủ căn cứ để cho rằng việc đăng ký thế chấp của Vimedimex là không đúng quy định.
Về những nội dung trên, luật sư Phan Minh - Đoàn luật sư TP.HCM cho biết: "Theo Khoản 2, Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Khoản 1, Điều 166, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất có quyền “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp Giấy chứng nhận số CE 136048 đứng tên một mình Vimedimex là đã làm trái quy định của pháp luật".
Cũng liên quan đến vụ việc trên, sau khi tiếp nhận đơn của các nhà đầu tư, Thanh tra Bộ Tài chính đã ban hành văn bản số 991/TTr-KT ngày 15/9/2020 về việc chuyển đơn phản ánh, kiến nghị đến Cục Quản lý, Giám sát Kế toán, Kiểm toán để giải quyết.
Văn bản trên cho biết, ngày 11/9/2020, Thanh tra Bộ Tài chính nhận được đơn của đại diện nhóm nhà đầu tư Tòa nhà Citilight. Đơn có nhiều nội dung, trong đó có nội dung phản ánh Công ty TNHH Hãng kiểm toán AASC ban hành báo cáo kết quả kiểm tra số 060820.005/BCTV.KT1, ngày 6/8/2020 liên quan đến Tòa nhà Citilight, có dẫn chiếu các cơ sở pháp lý không chính xác; giá trị quyết toán công trình không được kiểm toán chi tiết theo quy định tại chuẩn mực kiểm toán 1000; AASC tính tỷ lệ góp vốn của nhà đầu tư không có căn cứ, sử dụng số liệu không chính xác và làm trái quy định của hợp đồng góp vốn…
“Sau khi xem xét nội dung đơn, căn cứ quy định của pháp luật và chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước của Cục Quản lý, Giám sát Kế toán, Kiểm toán, Thanh tra Bộ Tài chính chuyển đơn nêu trên đến Cục Quản lý, Giám sát Kế toán, Kiểm toán để xem xét”, văn bản Thanh tra Bộ Tài chính cho biết.
Thời gian qua, tên tuổi Vimedimex gắn liền với thương hiệu Vimefulland đang nổi đình đám trong giới đầu tư bất động sản. Đáng chú ý, doanh nghiệp này đã thâu tóm nhiều khu “đất vàng” có vị trí đắc địa trên địa bàn TP. Hà Nội, với nhiều cách rất ngoạn mục. Thậm chí, Vimedimex còn lấn sân sang đầu tư hạ tầng giao thông theo hình thức BT - đổi đất lấy hạ tầng.
Một số dự án điển hình gắn với thương hiệu Vimefulland phải kể đến như: Dự án Belleville Hà Nội; Dự án The Eden Rose; Dự án đầu tư hạ tầng giao thông tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên (dự án BT dài 1,6km, đất đối ứng 60ha); Dự án Khu đô thị mới Đại Kim; Dự án Iris Garden; Dự án The Emerald Mỹ Đình; Dự án khu nhà ở Ao Mơ, 4 ô đất (CT1, CT2, CT3, CT4) thuộc dự án Khu đô thị chức năng Vĩnh Hưng, 3 lô đất (CT05, CT06, TM01) thuộc Dự án Khu đô thị Nam Thăng Long, Dự án Khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang, Dự án Aurora Garden Tam Trinh… Thế nhưng, những dự án kể trên cũng vướng không ít lùm xùm và sẽ được nhắc đến trong những phần sau.
Quá trình tổ chức nghiên cứu, hướng dẫn, trao đổi nghiệp vụ khoa học về các vấn đề liên quan lĩnh vực bất động sản trong đó có một số dự án của Vimedimex và quá trình lập quy hoạch khu đô thị tại Hà Nội, PV đã liên hệ tìm hiểu tuy nhiên đại diện Vimedimex từ chối cung cấp thông tin.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin.
| Thu hồi sổ đỏ nếu cấp không đúng đối tượng sử dụng đất!
Theo khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) đã cấp trong các trường hợp sau: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Sổ đỏ đã cấp; Cấp đổi Sổ đỏ đã cấp; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Sổ đỏ; Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai (Cấp không đúng thẩm quyền; không đúng đối tượng sử dụng đất; không đúng diện tích đất; không đủ điều kiện được cấp; không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Sổ đỏ đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định). Ngoài ra, căn cứ theo khoản 6 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc thu hồi sổ đỏ đã cấp không thuộc 4 trường hợp trên chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành. |