Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục được khối ngoại quan tâm
Bên cạnh sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu (tạo ra nguồn thu nhập khả dụng), sự gia tăng của thương mại điện tử (tạo ra nhu cầu về cơ sở vật chất hậu cần) thì việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp. Do đó, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất sau năm 2019 và sự quan tâm từ nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vẫn tiếp tục vững mạnh.
Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam
Cuối năm 2018, công bố đóng cửa một nhà máy sản xuất tại Trung Quốc của Tập đoàn Samsung khiến các nước đang quyết liệt thu hút đầu tư nước ngoài chộn rộn, Việt Nam cũng không ngoại lệ.
Theo đó, hết năm 2018, các thiết bị cầm tay của Samsung chính thức ngưng sản xuất tại nhà máy có công suất lớn thứ 2 ở Trung Quốc - Nhà máy Thiên Tân. Điều này đồng nghĩa với việc có ít nhất 36 triệu điện thoại làm ra mỗi năm tại đây sẽ được chuyển sang sản xuất tại nhà máy còn lại của Samsung ở TP.Huệ Châu (Quảng Đông, Trung Quốc) hoặc sang nước thứ 3. Việt Nam và Ấn Độ được coi là "rộng cửa nhất" để đón cơ hội này vì cả hai đều có nguồn lao động dồi dào và người tiêu dùng cũng đang yêu chuộng và sử dụng điện thoại Samsung. Thế nhưng "cửa" Việt Nam sáng hơn khi trước đó, đầu tháng 11, trang tin công nghiệp điện tử Thelec (Hàn Quốc) đã có bài viết về việc Samsung sẽ xây dựng nhà máy sản xuất smartphone thứ 3 tại Việt Nam nhân dịp đoàn lãnh đạo tập đoàn này sang thăm Việt Nam. Trang tin này cũng cho rằng Samsung muốn mở thêm nhà máy mới tại Việt Nam trong bối cảnh sắp ngừng sản xuất tại Nhà máy Thiên Tân. Thelec nhận định Chính phủ Việt Nam có thể đưa ra chính sách hỗ trợ để Samsung quyết tâm đầu tư vào nhà máy thứ 3 tại Việt Nam, dự kiến có công suất 60 - 120 triệu điện thoại/năm, trong đó tập trung sản xuất các điện thoại từ giá rẻ đến trung cấp, cung cấp cho các thị trường như Đông Nam Á, Hàn Quốc, Ấn Độ.
 Khu công nghiệp Biên Hòa 2 Lê Lâm |
Qua đầu năm 2019, gã khổng lồ công nghệ Mỹ đặt mục tiêu tăng gấp đôi sản lượng xuất xưởng của dòng điện thoại Pixel trong kế hoạch tích cực đẩy mạnh phần cứng của Google. Nikkei Asia nhận định, Google đang tìm cách chuyển dịch mảng sản xuất smartphone Pixel từ Trung Quốc sang Việt Nam do vấn đề về chi phí gia công giá rẻ ở khu vực Đông Nam Á và có thể một phần do chuẩn bị cho những điều xấu nhất từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung. Thị trường đầu tư trong nước lại dậy sóng. Những thông tin tương tự liên tiếp được báo chí nước ngoài đưa tin trong khoảng thời gian này. Trang Yonhap (Hàn Quốc) thông tin Tập đoàn LG của Hàn Quốc sẽ chuyển nhà máy sản xuất điện thoại thông minh sang Việt Nam. Một số công ty chuyên lắp ráp tai nghe AirPods của Apple tại Trung Quốc như GoerTek đã thông báo cho các nhà cung cấp linh kiện của họ về khả năng liệu linh kiện có thể gửi trực tiếp vào thị trường Việt Nam hay không. Thông tin này dẫn đến đồn đoán GoerTek đang dự định sẽ chuyển bộ phận sản xuất tai nghe không dây sang Việt Nam. Đặc biệt, từ cuối năm 2018, Hãng tin Reuters đưa tin Tập đoàn Foxconn đang thảo luận việc di dời nhà máy sản xuất iPhone từ Trung Quốc về Việt Nam đã khiến dư luận xôn xao. Một loạt các đề xuất, kiến nghị để "thúc" các bước chân còn lưỡng lự chưa biết chọn chỗ nào của các "đại gia" này hướng tới Việt Nam đã được các chuyên gia kinh tế hàng đầu Việt Nam hiến kế.
Bất động sản công nghiệp rực lửa
Nhiều nhà đầu tư bất động sản trong nước và quốc tế giờ đây đang nhắm đến đất công nghiệp bởi những tiềm năng mà loại hình bất động sản này mang lại. Tuy nhiên, tương lai của thị trường bất động sản công nghiệp nằm ở việc dịch chuyển lên trên chuỗi giá trị, hướng đến những ngành công nghiệp giá trị cao hoặc ngành công nghiệp trong khu vực 3 của nền kinh tế - các ngành công nghiệp dịch vụ. Các đơn vị quốc tế mới gia nhập thị trường đã quen thuộc với việc phát triển tập trung theo cụm, bởi đây là hiện tượng phổ biến tại thị trường công nghiệp phát triển trên thế giới. Các cụm công nghiệp theo ngành nghề sẽ được định hướng phát triển thông qua chính sách của Chính phủ, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và hoạch định chiến lược. Từ đó, tác động kinh tế sẽ được dàn trải ra trên khắp cả nước thay vì tập trung vào một khu vực nhất định.
Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills
Các “ông lớn” làm chộn rộn lòng người, các “ông nhỏ” âm thầm, lặng lẽ hơn nhưng lại khiến thị trường bất động sản trong nước, đặc biệt là bất động sản công nghiệp, nóng bỏng. Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam, cho biết trong bối cảnh cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung đang có chiều hướng leo thang thì tại Việt Nam đã ghi nhận có sự tăng trưởng về số lượng nhà đầu tư nước ngoài tìm cơ hội đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam thông qua hình thức mua gom đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp; thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh; bán và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp đang hoạt động.
Điển hình như Tập đoàn Amata Corporation, nhà cung cấp bất động sản công nghiệp từ Thái Lan, đã vào thị trường Việt Nam và đang mở rộng hoạt động của mình bằng việc tự đứng ra mua đất để thành lập các khu công nghiệp. Hay Tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) cũng đã liên doanh với Công ty Becamex IDC và các công ty khác tại Việt Nam để phát triển tổng cộng 9 dự án khu công nghiệp VSIP trên khắp cả nước với tổng quỹ đất hơn 8.600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỉ USD. Gần đây, Công ty phát triển công nghiệp BW Industrial đã được ra đời trên cơ sở hợp tác giữa Quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus (Mỹ) và Tập đoàn Becamex IDC. Sau khi được thành lập, Công ty phát triển công nghiệp BW Industrial là nhà phát triển công nghiệp và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam, với hơn 200 ha đất công nghiệp đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD...
Nhiều doanh nghiệp khác cũng đã lên kế hoạch tận dụng cơ hội này để đầu tư, mở rộng các khu công nghiệp nhằm thu hút một dòng vốn chuyển dịch từ Trung Quốc, như Công ty cổ phần đầu tư phát triển hạ tầng Rạng Đông cho biết đã đầu tư xây dựng khu công nghiệp dệt may Rạng Đông (Aurora IP) tại huyện Nghĩa Hưng, Nam Định, nằm trong khu kinh tế Ninh Cơ với diện tích hơn 2.000 ha để hút các doanh nghiệp từ Nhật Bản, Trung Quốc, Đài Loan, Hồng Kông, Hàn Quốc... Nhà đầu tư Singapore Boustead cũng công bố sẽ xây dựng hệ thống nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo nhu cầu tại Nhơn Trạch, Đồng Nai để đón cơ hội từ làn sóng dịch chuyển đầu tư này. Hiện nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Trong đó, Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục là điểm đến được các nhà sản xuất mới thành lập săn đón nhờ có sẵn nền tảng để phát triển sản xuất, bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ và thủ tục hành chính được thiết lập tốt.
 Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội đầu tư, mở rộng các khu công nghiệp tại Việt Nam Đỗ Trường |
Lan tỏa đến các ngóc ngách thị trường
Theo thống kê của JLL, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê bất động sản công nghiệp đang ghi nhận sự tăng trưởng tích cực trong nửa đầu năm 2019, với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt được tới 81% trong quý 2/2019. Trong đó, dẫn đầu là TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai. Cụ thể, trong quý 2/2019, thị trường khu công nghiệp phía nam đạt tổng diện tích đất cho thuê là 25.060 ha, cao gấp 2,5 lần so với miền Bắc. Tại khu vực phía bắc, báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp của Công ty CP chứng khoán MB cũng cho thấy giá thuê quý 1/2019 đã tăng trưởng trung bình 7,6% so với cùng kỳ. Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh là các địa phương có tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp cao, xấp xỉ 80%. Trong đó, Hà Nội có giá thuê cao nhất miền Bắc, đạt 140 USD/m2/kỳ thuê. Giá thuê toàn thị trường dao động từ 3,5 - 5,0 USD/m2/tháng với thời hạn thuê tối thiểu 3 - 5 năm. Mức thuê này tăng nhẹ so với hai quý trước đó, nhờ nhu cầu đối với loại hình này đang tăng mạnh.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định với vị trí gần Trung Quốc, Việt Nam sẽ được hưởng lợi. Trong đó, bất động sản công nghiệp ở miền Bắc sẽ chịu biến động lớn từ cuộc chiến thương mại này vì gần Trung Quốc, thuận lợi cho việc dịch chuyển nhà xưởng. Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Nam Định, Hưng Yên... sẽ là những điểm đến của các doanh nghiệp. Khi thị trường bất động sản công nghiệp sôi động tất yếu kéo theo sự phát triển của phân khúc bất động sản nhà ở và thương mại sôi động theo. Cả thị trường hưởng lợi. "Sở dĩ thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang thu hút được các nhà đầu tư, doanh nghiệp quốc tế bởi chúng ta làm tốt việc thành lập các khu kinh tế, khu công nghiệp trọng điểm, tích cực tham gia các hiệp định thương mại toàn cầu và kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng mạnh. Không những vậy, Việt Nam có lực lượng lao động trẻ, dồi dào, chi phí thấp nên hấp dẫn các nhà đầu tư quốc tế", ông Nam nói thêm.
Đồng quan điểm, tiến sĩ Cấn Như Lực cho rằng bất động sản công nghiệp và mặt bằng bán lẻ sẽ là hai phân khúc có nhiều tiềm năng phát triển nhất. Khi thị trường bất động sản công nghiệp bùng nổ sẽ kéo theo các phân khúc bất động sản khác như nhà ở, thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn... dành cho người nước ngoài, cho công nhân sẽ "ăn theo". Trong tương lai, thị trường bất động sản phía bắc sẽ sôi động hơn so với trước.
Không để hạ tầng "cản" vốn ngoại
Dù được hưởng lợi nhiều từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, nhưng theo các chuyên gia, thị trường vẫn có thể gặp nhiều thử thách trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp vào Việt Nam. Theo ông Stephen Wyatt, nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng giá mới. Điển hình như vào quý 2/2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía nam xấp xỉ 95 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp. Giá thuê đất tăng sẽ tác động không nhỏ đến quyết định từ các nhà đầu tư khi muốn thuê đất, chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam. Không những thế, các doanh nghiệp nước ngoài khi vào Việt Nam tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy để xây dựng các khu công nghiệp, nhà xưởng cũng không phải là một vấn đề dễ dàng bởi đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương và có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy. Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, các công ty niêm yết thường được ưu tiên.
Ngoài ra, theo ông Stephen Wyatt, một thách thức nữa mà Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, không có sự kết nối chặt chẽ giữa các địa phương. Thực tế, nhiều dự án cơ sở hạ tầng ở Việt Nam bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Không những thế, thời gian và chi phí thủ tục hành chính, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan quá nhiêu khê và quá cao khiến cho Việt Nam cạnh tranh kém hơn so với các nước trong khu vực. Do đó, để thu hút đầu tư nước ngoài và đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Đồng thời, cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ.
Phó tổng giám đốc Savills, ông Troy Griffiths cho rằng bất động sản công nghiệp có tiềm năng lớn gây ảnh hưởng đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất và tạo ra giá trị.
Tuy nhiên, thị trường này phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của hạ tầng. Tại các quốc gia công nghiệp hóa cao, việc phát triển tập trung theo ngành công nghiệp riêng biệt, trở nên quan trọng bởi hoạt động này giúp đem đến hiệu quả vận hành. Việc tập trung cụm công nghiệp tự động ở một khu vực sẽ hiệu quả hơn nhiều bởi các bước trong quy trình sản xuất sẽ nằm gần nhau và được đồng bộ hóa. Giá trị của việc tập trung phát triển theo cụm đã được ghi nhận cho các lĩnh vực công nghiệp riêng biệt. Điều này cũng cho phép các tỉnh thành hoặc khu vực có năng lực cạnh tranh thấp phát triển và cạnh tranh hiệu quả hơn.
Hiện nay, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phân tán, rải rác và không tập trung theo ngành nghề, lĩnh vực khi tỉnh nào cũng phát triển các loại hình công nghiệp “na ná” nhau. Chính vì vậy, ở cấp độ vĩ mô cần tập trung các khu vực lại theo ngành công nghiệp để thuận lợi cho các khách thuê, thay vì tách biệt và rải rác trên khắp cả nước như hiện nay. "190 khách thuê công nghiệp theo ngành kinh tế Việt Nam cấp 1 gồm bán buôn và bán lẻ; sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác cho thấy gần như không có sự kết nối theo cụm. Các khách thuê này nằm rải rác trên khắp cả nước, với một số trường hợp ngoại lệ tại Hải Phòng", ông dẫn chứng.