Thị trường bất động sản 2021 nhìn từ những luồng sinh khí mới

8 tháng đầu năm 2020 đã qua đi. Bức tranh thị trường bất động sản bao phủ bởi một gam màu xám, dịch Covid-19 như một cú bồi mạnh vào những khó khăn, tắc nghẽn vốn đang tiềm ẩn trong nội tại thị trường từ năm 2019.

Nhiều số liệu thống kê cho thấy sự sụt giảm của thị trường bất động sản trong bối cảnh nền kinh tế bị tác động mạnh bởi dịch bệnh, các hoạt động sản xuất kinh doanh ngưng trệ. Doanh nghiệp gặp khó khăn, thị trường chững lại, nhiều nhà đầu tư cũng đứng yên, thận trọng nghe ngóng, chờ thời.

Tuy nhiên theo các chuyên gia kinh tế, sự tĩnh lặng của thị trường trong thời gian qua phần nhiều lại là cơ hội, hay nói cách khác là trong nguy có cơ.

Bởi dịch Covid-19 ập đến vào đúng thời điểm thị trường đang bước vào giai đoạn trầm lắng của một chu kỳ phát triển. Trong khi hơn một thập kỷ qua, thị trường bất động sản đã có sự phát triển lớn mạnh, tăng trưởng về quy mô và chất lượng, trở thành một ngành kinh tế quan trọng, thu hút mạnh vốn đầu tư trong và ngoài nước. 

Hàng vạn doanh nghiệp bất động sản được thành lập, trong đó không ít doanh nghiệp trở thành đầu tàu, có đóng góp lớn cho nền kinh tế. Theo cách tính của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đóng góp của bất động sản chiếm khoảng 11% GDP (6% từ đất và khoảng 5% từ hoạt động kinh doanh bất động sản). Đây là con số chưa kể đến những đóng góp gián tiếp của bất động sản trong ngành xây dựng.

Với những hành trang đó, thị trường bất động sản hiện đủ sức để chống chọi với cơn bão Covid-19 và những khó khăn trong ngắn hạn.

Kết quả khảo sát do một đơn vị truyền thông uy tín thực hiện vào trung tuần tháng 8/2020 cho thấy, bất chấp thách thức từ Covid-19, bất động sản vẫn là kênh đầu tư dẫn đầu với 38% lượt bình chọn (tương đương gần 42.900 phiếu bầu tính đến 17/8/2020). Các kênh đầu tư được ưu tiên sau đó lần lượt là gửi tiết kiệm (27%), vàng (17%), chứng khoán (12%) và cuối cùng là USD (6%). Theo đó, các chuyên gia cho rằng, bất động sản sẽ là ngành hồi phục nhanh nhất sau khi dịch kết thúc. Tín hiệu tích cực đó có thể mở đầu cho một chu kỳ mới của thị trường bất động sản.

Nguồn sinh khí hay lực đẩy nào sẽ kéo thị trường bất động sản 2021 lên hương? Các nhà đầu tư cần làm gì để không bỏ lỡ những cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ phát triển mới?

Để làm rõ hơn câu chuyện này, chuyên mục Cà phê cuối tuần xin được giới thiệu nhận định của các chuyên gia: Chuyên gia kinh tế - tài chính, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh; ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, thành viên Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Việt Nam có mật độ dân số tăng nhanh (năm 2019 là 291,3 người/km2), cao thứ 3 Đông Nam Á, thứ 12 châu Á, thứ 18 thế giới. Tỷ lệ dân số thành thị ngày một tăng (năm 2019 đạt 34,68%, cao hơn tỷ lệ 24,1% năm 2000). Dân số mỗi năm tăng khoảng 1 triệu người. Tỷ trọng hộ trung lưu cũng tăng nhanh nên nhu cầu về diện tích ở bình quân đầu người tăng (năm 2019 đạt trên 24 m2/người, cao hơn mức 17,9 m2/người năm 2010).

Kinh tế phát triển mạnh lên, đời sống người dân tốt lên thì người ta sẽ nghĩ đến việc an cư đầu tiên, bởi có an cư mới lạc nghiệp. Thế hệ trẻ đang có thu nhập ngày càng cao với mong muốn có đời sống tốt hơn, mong muốn sở hữu nhà ở. Nhu cầu về du lịch, nghỉ dưỡng, nâng cao đời sống tinh thần cũng là một đòi hỏi quan trọng. 

Mặt khác, mặc dù dịch bệnh tác động làm thị trường bất động sản trầm lắng, chững lại nhiều, tuy nhiên giá bất động sản vẫn không giảm cho thấy nhu cầu bất động sản vẫn rất lớn. 

Với yêu cầu phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế quốc dân và những mục tiêu phát triển đô thị, phát triển du lịch thành ngành công nghiệp không khói thì rõ ràng, bất động sản sẽ tiếp tục là ngành có sự phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

Ở giai đoạn này sẽ không còn cơ hội cho đầu tư lướt sóng vì giá bất động sản không còn hiện tượng lên nhanh, xuống nhanh như trước đây. Tuy nhiên, đầu tư trung, dài hạn thì sẽ rất hiệu quả. Việc giàu lên từ bất động sản vẫn hoàn toàn có khả năng.

Khi đã xác định đầu tư bất động sản là đầu tư trung, dài hạn thì những tác động, khó khăn ở hiện tại không là gì, không ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Nhất là khi, sự chững lại của thị trường xuất phát từ nhiều yếu tố bên ngoài tác động vào, còn bản chất thị trường bất động sản vẫn rất tiềm năng. Đó cũng là lý do mà ở thời điểm hiện tại, dù dịch bệnh vẫn đang diễn biến khó lường nhưng bất động sản vẫn là kênh đầu tư được các nhà đầu tư có kinh nghiệm, sẵn dòng tiền lựa chọn.

Dịch bệnh tác động đến mọi mặt của nền kinh tế và đời sống xã hội, do đó, hoạt động kinh doanh, phát triển bất động sản cũng có những ảnh hưởng nhất định, thanh khoản đi xuống. Tuy nhiên, có thể thấy, sau đợt dịch lần thứ nhất, bất động sản là ngành có sự phục hồi rất nhanh, đó cũng là cơ sở để có thể tin tưởng rằng ở đợt dịch thứ 2 này, bất động sản vẫn có rất nhiều cơ hội khi sức đề kháng cao hơn. Đây sẽ là ngành phục hồi nhanh nhất sau dịch.

Niềm tin vào thị trường bất động sản vẫn rất lớn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn mạnh và có năng lực vẫn có thể phát triển tốt dự án. Thị trường đang dần hướng đến sự phát triển lành mạnh hơn.

Từ nay đến hết năm 2020 còn 4 tháng nữa, hy vọng đến đầu năm 2021, dịch bệnh được kiểm soát, đến giữa hoặc cuối năm, thị trường bất động sản có thể sẽ quay trở lại hoạt động tốt hơn. Trong giai đoạn này, cơ hội vẫn dành cho những nhà đầu tư có năng lực. 

Ông Nguyễn Chí Thanh: Trong trung và dài hạn, bất động sản vẫn là kênh sinh lời tốt. Điều đó là hoàn toàn chắc chắn. 3 năm qua, số lượng phê duyệt khá ít. Chính vì thế, thị trường còn rất nhiều tiềm năng và cơ hội, quan trọng là các nhà đầu tư cần đi đúng hướng. Nếu gửi tiền vào ngân hàng, các nhà đầu tư chỉ được lãi suất chừng 6 - 7% nhưng đầu tư bất động sản chắc chắn sẽ thu lời lớn hơn rất nhiều. Chính vì vậy, đầu tư bất động sản sẽ là một lựa chọn rất hợp lý trong thời gian tới.

Điều quan trọng của đầu tư là phải nhìn vào tiềm năng lâu dài của bất động sản. Tôi cho rằng, thị trường bất động sản năm 2021 sẽ có những dự án được đầu tư có quy mô, hạ tầng tốt, khai thác một cách đồng bộ, xây dựng theo hướng xanh - thông minh. Đó là những dự án sẽ tạo ra sức nóng trên thị trường.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung: Bất động sản là lĩnh vực có số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể cao nhất trong 8 tháng đầu năm 2020 với 620 doanh nghiệp. Điều này vừa là nỗi lo của nhiều doanh nghiệp nhưng cũng là niềm vui của các nhà đầu tư. Bởi lẽ thời gian qua, lĩnh vực bất động sản tồn tại quá nhiều bất cập đến từ hàng trăm doanh nghiệp không đủ tiêu chuẩn hoạt động đã gia nhập, gây náo loạn thị trường. Trong đó, nổi bật nhất là vụ lừa đảo với tổng số tiền lên đến 2.500 tỷ đồng của Công ty Địa ốc Alibaba khiến hơn 7.000 nhà đầu tư đất nền lao đao.

Khi thị trường quá nhiễu loạn, tồn tại nhiều doanh nghiệp bất động sản hoạt động thiếu minh bạch, thị trường sẽ càng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư. Do vậy, tín hiệu giải thể của nhiều doanh nghiệp thời gian qua cho thấy thị trường đang ở trong giai đoạn sàng lọc. 

Thực tế cũng cho thấy, đa phần các doanh nghiệp ngừng hoạt động thuộc nhóm ngành bất động sản dịch vụ như khách sạn, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hoặc các sàn giao dịch. Còn nhóm doanh nghiệp kinh doanh, xây dựng, chủ đầu tư hoặc các đơn vị phát triển dự án gần như không bị tác động quá nhiều bởi dịch bệnh. Nhiều “ông lớn” trong ngành bất động sản vẫn có doanh thu lớn từ hoạt động kinh doanh bán hàng bởi nhu cầu trên thị trường vẫn rất lớn.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đến nền kinh tế Việt Nam được đánh giá là ít trầm trọng hơn so với nhiều quốc gia khác. Điều này được thể hiện qua việc GDP tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm 2020, đạt mức 1,8% - mặc dù đây là mức thấp nhất trong ba thập kỷ qua.

Dù chịu tác động của dịch bệnh trong nửa đầu năm nhưng nền kinh tế nước ta vẫn giữ được viễn cảnh tích cực trước mắt và trong trung hạn. Theo dự báo của Ngân hàng Thế giới (WB), nền kinh tế Việt Nam trong năm 2020 sẽ có mức tăng trưởng cao thứ 5 thế giới.

Trong trường hợp tình hình dịch bệnh thế giới được từng bước cải thiện, các hoạt động kinh tế phục hồi vào nửa cuối của năm 2020 thì mức tăng trưởng kinh tế Việt Nam sẽ đạt khoảng 2,8% cho cả năm nay và 6,8% trong năm 2021. Còn nếu tình hình bên ngoài kém thuận lợi hơn, nền kinh tế sẽ tăng trưởng khoảng 1,5% trong năm 2020 và 4,5% trong năm 2021.

Sức chịu đựng và khả năng phục hồi tốt của nền kinh tế là yếu tố quan trọng để thúc đẩy dòng tiền đổ vào bất động sản trong thời gian tới.

Thực tế, các dòng vốn đổ vào bất động sản thời gian qua có sự thận trọng nhưng rất tích cực. Đó là nguồn vốn tín dụng, vốn đầu tư nước ngoài, nguồn vốn tư nhân, vốn từ phát hành trái phiếu và vốn từ Fintech. Các dòng vốn này sẽ tiếp tục chảy mạnh vào thị trường bất động sản khi nền kinh tế bước sang giai đoạn phục hồi sau dịch Covid-19.

Theo đó, bên cạnh bất động sản nhà ở thì bất động sản công nghiệp, sau đó là bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là những phân khúc nóng lên và thu hút vốn đầu tư trong thời gian tới, nhất là khi có rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang muốn đầu tư vào Việt Nam. Hiện tại, dẫn đầu các quốc gia đầu tư vào Việt Nam là Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc và Thái Lan. Thị trường xuất hiện rất nhiều tín hiệu tích cực như việc ký kết thỏa thuận Hiệp định Thương mại Tự do Việt Nam - EU (EVFTA), hay các nhà đầu tư nước ngoài đã mạnh dạn và có niềm tin hơn vào thị trường Việt Nam khi nước ta hiện là điểm sáng đầu tư so với các quốc gia trong khu vực.

Ngoài ra, việc các ngân hàng có động thái giảm lãi suất cho vay mua nhà cũng là một tín hiệu tốt thúc đẩy dòng tiền đầu tư vào bất động sản, tạo cơ hội cho những người có nhu cầu thực mua nhà, hạn chế đầu tư thứ cấp.

Ông Nguyễn Chí Thanh: Hiện nay, dự án được phê duyệt rất ít nên các nhà phát triển dự án đang chuẩn bị tiềm lực tài chính và các điều kiện đầu tư khác, để khi dự án được phê duyệt sẽ đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung cho thị trường. Bên cạnh đó, nguồn tín dụng hiện nay tương đối tốt, lãi suất tăng khá hợp lý, chính vì vậy không có lý do gì để dòng tiền không đổ vào bất động sản. Đó cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản có tính cạnh tranh cao. Giá thành có thể sẽ hạ xuống trong thời gian tới. Nhưng sự hạ xuống này tạo nên bước phát triển ổn định hơn. Các nhà đầu tư dài vốn vẫn có thể tìm kiếm cơ hội sinh lời ở các dự án được đầu tư bài bản. Với tình hình hiện tại, hoàn toàn có thể nhìn thị trường bất động sản theo chiều hướng tích cực.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung: Đất đai là yếu tố quan trọng quyết định đến thành bại của dự án bất động sản. Một trong những nguyên nhân khiến các dự án bị đình trệ kéo dài, gây thiếu hụt nguồn cung trên thị trường là do các bất cập chưa được sửa đổi liên quan đến Luật Đất đai 2013. 

Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 trong năm 2021 sẽ có ý nghĩa quan trọng, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Nhất là trong bối cảnh doanh nghiệp đang kỳ vọng vào các gói hỗ trợ của Chính phủ khi chịu ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh, khó khăn chồng khó khăn, thì việc sửa đổi những bất cập, thúc đẩy quá trình chuyển dịch đất đai, biến đất đai thành công cụ tài chính để hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản khởi động và tái khởi động các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường lại càng trở nên bức thiết.

Bên cạnh đó, Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 sẽ tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư kinh doanh. Cụ thể, Luật Đầu tư thống nhất thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, bao gồm các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.

Ngoài ra, Luật Đầu tư đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở đối với trường hợp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Điểm đặc biệt của quy định này là khái niệm “đất ở hợp pháp và các loại đất khác” của khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, sẽ đảm bảo sự thống nhất với khái niệm “đất” của Luật Đất đai. Đồng thời, quy định Luật Đầu tư đã sửa đổi điểm a, điểm đ Điều 25 Luật Bảo vệ môi trường, chỉ yêu cầu có đánh giá sơ bộ tác động môi trường để chấp thuận chủ trương đầu tư; hoặc để cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nên sẽ gỡ khó rất nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp.

Các điểm chồng chéo trong chính sách đất đai được tháo gỡ cùng các giải pháp của Chính phủ vừa qua và trong thời gian tới là cơ hội rất lớn để các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng tạo đà khôi phục lại sản xuất kinh doanh.

Với sự tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các cơ quan có thẩm quyền, có thể từ quý I/2021 trở đi, thị trường bất động sản sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng công khai, minh bạch, công bằng, lành mạnh hơn trước đây.

Tôi tin chắc rằng, khi dịch được kiểm soát, các yếu tố pháp lý từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản 2021 sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với những sinh khí mới. Do đó, các nhà đầu tư không nên bi quan quá trước những khó khăn hiện tại của thị trường mà bỏ lỡ cơ hội đầu tư. Với những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, những nhà đầu tư đủ tự tin kiểm soát tài sản và tiềm lực tài chính sẽ có cơ hội tốt để tiếp cận với nguồn cung dồi dào và giá tốt hơn trong tương lai.

Bản thân doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nhà ở. Đồng thời, hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển bất động sản tiếp theo trong vòng 1 - 2 năm tới.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Việc có những chính sách hỗ trợ, tháo gỡ cho các doanh nghiệp vượt qua khó khăn do Covid-19 cũng là một lực đẩy quan trọng giúp thị trường bất động sản bước sang năm 2021 có thể phát triển lành mạnh, bền vững và chất lượng hơn. 

Đặc biệt, khi bước vào nhiệm kỳ mới, nhiều dự án sửa đổi luật dự kiến sẽ được hoàn thiện, các vướng mắc về chính sách pháp luật kìm hãm sự phát triển của một vài sản phẩm, một vài phân khúc trên thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ theo hướng cụ thể, chi tiết hơn. Từ đó giúp khơi thông dòng chảy thị trường, các hoạt động kinh doanh, phát triển dự án cũng vì thế mà khởi sắc hơn.

Khi thị trường đã trải qua giai đoạn trầm lắng do những tác động chính sách trước đó và thêm cú bồi dịch bệnh, sự sàng lọc sẽ mạnh mẽ hơn. Tồn tại và vượt qua được giai đoạn khó khăn là những chủ đầu tư thực sự có năng lực (tài chính, kinh nghiệm). Cùng với việc pháp lý được khơi thông, thị trường phát triển minh bạch hơn, niềm tin của các nhà đầu tư đối với bất động sản càng được củng cố. Họ sẽ không lăn tăn nhiều khi bỏ vốn vào bất động sản vì được an tâm về mặt pháp lý, lợi ích giữa người mua và người bán được thể hiện rõ ràng.

Việc xem xét, hoạch định lại các quy hoạch theo Luật Quy hoạch mới, cũng là một lực đẩy quan trọng, tạo cơ hội cho thị trường bất động sản khi bước vào giai đoạn mới. Bên cạnh đó, định hướng phát triển kinh tế ban đêm với những cơ chế, chính sách cụ thể cũng tạo ra cú hích lớn cho bất động sản.

Đó là những cơ hội có thể nhìn thấy rõ, vì thế chúng ta hoàn toàn có thể lạc quan tin tưởng rằng bức tranh thị trường bất động sản năm 2021 sẽ có nhiều điểm sáng. Với tình hình chung như vậy, tôi cho rằng đây là thời điểm tốt, nhà đầu tư có thể mua bất động sản để ở hoặc đầu tư dài hạn./.