Cần gỡ nút thắt định giá đất để người mua căn hộ chung cư được cấp sổ hồng

Vướng mắc trong phương pháp định giá

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (Sở TNMT) hiện việc xác định giá đất đang được triển khai theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 (gọi tắt là Thông tư 36). Các phương pháp hiện nay đang được áp dụng là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, khi áp dụng vào thực tiễn phát sinh một số vấn đề khó khăn. Cụ thể, Thông tư 36 có quy định các thông tin thu thập tài sản là đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm, tính đến thời điểm định giá đất.

Trong khoảng thời gian 2 năm, thị trường bất động sản có nhiều biến động (chưa kể các tác động vĩ mô khác như yếu tố lạm phát…), trong khi đó, quá trình khảo sát thu thập các thông tin về tài sản so sánh có lý do chủ quan kể cả khách quan, các đơn vị tư vấn thu thập các thông tin so sánh tại thời điểm khá xa so với thời điểm xác định giá, nhưng vẫn đảm bảo việc thu thập thông tin khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất, dẫn đến không phản ánh đúng giá thị trường.

Đơn cử như trường hợp sau: Khi xác định giá đất cụ thể cho khu đất A thời điểm xác định giá là tháng 2/2017 (thời điểm UBND thành phố ban hành quyết định giao đất), khi khảo sát, thu thập thông tin, do tại khu vực lân cận khu đất cần xác định giá hạn chế về thông tin giao dịch, đơn vị tư vấn chỉ thu thập được 3 thông tin so sánh đã được chuyển nhượng trên thị trường, trong đó hai thông tin so sánh đã chuyển nhượng tại thời điểm tháng 2/2015 với giá chuyển nhượng tương ứng là 24 triệu đồng/m2, 25 triệu đồng/m2 và thông tin được chuyển nhượng tại thời điểm tháng 12/2017 là 30 triệu đồng/m2 (vẫn trước ngày UBND thành phố ban hành quyết định giao đất). Qua trường hợp trên cho thấy giá đất thị trường tại các thời điểm có sự chênh lệch khá lớn, đồng thời sẽ chưa phản ánh đúng giá thị trường tại thời điểm xác định giá.

Tương tự các phương pháp định giá đất còn lại là phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp thu thập thông tin theo Thông tư 36 cũng phát sinh bất cập. Hiện Giám đốc Sở TNMT TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng đã có kiến nghị UBND TP cũng như Bộ TNMT sửa đổi điều chỉnh các nội dung liên quan đến việc thu thập khảo sát, thu thập thông tin tại các phương pháp xác định giá đất tại Thông tư 36. Tuy vậy, các bộ, ngành vẫn chưa có văn bản chính thức nào để tháo gỡ những nút thắt nói trên.

Cần gỡ nút thắt định giá đất để dân chung cư có sổ hồng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện nay không chỉ việc xác định giá đất theo Thông tư 36 bất cập mà còn nhiều yếu tố khác cần cơ quan bộ ngành, Thủ tướng sớm có hướng dẫn để tháo gỡ.

Theo ông Châu nhiều dự án chưa thể hoàn thành xong việc đóng tiền sử dụng đất lý do các dự án được thực hiện trên khu đất có diện tích lớn, được hợp lại từ nhiều thửa đất do các hộ gia đình cá nhân sử dụng mà chủ đầu tư thỏa thuận bồi thường nhận chuyển nhượng hoặc nhà nước thực hiện thu hồi. Xem cài giữa các thửa đất do hộ gia đình cá nhân sử dụng này có một phần đất công cộng, như đường đi vào các thửa đất hộ dân, kênh rạch… khi phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 không giữ nguyên hiện trạng mục đích của diện tích đất này nữa mà được bố trí lại cho hợp lý.

“Những diện tích đất như đường đi, kênh rạch… được xem là của nhà nước quản lý. Theo điều 118 và 119 Luật Đất đai năm 2013 thì diện tích đất nhà nước trực tiếp quản lý nêu trên thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc đấu giá quyền sử dụng đất là rất khó, vì diện tích đất này có diện tích nhỏ, hình thể không phù hợp để thực hiện một dự án độc lập mà nằm xem cài giữa các thửa đất nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng hay nhận góp vốn để chuyển quyền mục đích sử dụng đất. Nhưng nếu giao cho nhà đầu tư diện tích đất này để kết hợp diện tích đất nhà đầu tư đã có chuyển mục đích thì được xem như chỉ định. Do vậy, HoREA kiến nghị phải có hướng dẫn về hình thức giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất nhà nước quản lý này.
Ngoài ra, trong kiến nghị gửi UBND TP.HCM, ông Nguyễn Toàn Thắng Giám đốc Sở TNMT cũng cho biết khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính trong trong trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa hoặc doanh nghiệp nhà nước đang thuê đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh nay chuyển mục đích sử dụng đất, để đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng theo quy hoạch.

Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được xác định là mức chênh lệch giữa mục đích sử dụng đất cũ và mục đích sử dụng đất mới, tuy nhiên doanh nghiệp không phải mất chi phí bồi thường, nên nếu xác định tiền sử dụng đất là mức chênh lệch giữa mục đích sử dụng đất mới và cũ là không phù hợp mà doanh nghiệp phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo phê duyệt, như vậy thực chất là giao đất. Do vậy, Sở TNMT phải kiến nghị Bộ TNMT có ý kiến hướng dẫn, quy định về hình thức sử dụng đất cho đúng với bản chất sự việc, giao đất hay chuyển mục đích sử dụng đất.

Hiện rất nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM như Novaland, Sơn Kim Land, Hưng Lộc Phát… đều rơi vào hoàn cảnh dự án đã triển khai hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng trong khi chỉ mới được “tạm đóng tiền sử dụng đất” theo sự chấp thuận của cơ quan chức năng thành phố, thậm chí chưa có phương án tính tiền sử dụng đất. Điều này ảnh hưởng tới thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho khách hàng, gây tâm lý hoang mang trong đông đảo cư dân, một số trường hợp đẩy lên thành bức xúc, khiếu kiện và biểu tình kéo dài.

Tuy vậy, theo Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn luật sư TP.HCM đánh giá: “Trong nhiều trường hợp, dự án bất động sản chưa ra sổ hồng do vướng trong khâu đóng tiền sử dụng đất do cơ chế, chính sách thì cũng còn một số chủ đầu tư dự án nhà ở thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai cho ngân hàng, nhưng đồng thời cũng được phép huy động vốn từ khách hàng. Sau khi xây dựng xong, chủ đầu tư đã không thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đăng ký, trước khi chính thức bán nhà cho khách hàng, dẫn đến việc Sở TNMT không có cơ sở cấp sổ hồng. Những trường hợp này cần phải lên án và có chế tài xử lý thật nghiêm để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng”.