Chuyên gia cho rằng nếu chủ đầu tư phát triển khu công nghiệp thiếu kết nối đồng bộ, giá thuê cao sẽ khó thu hút nhà đầu tư, dẫn đến nguy cơ bỏ hoang.
Trong khi nhiều phân khúc bất động sản (BĐS) gặp khó vì dịch COVID-19 thì BĐS công nghiệp vẫn sôi động khi nguồn cung lẫn giá thuê đất, nhà xưởng có xu hướng tăng mạnh.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng giá thuê BĐS công nghiệp thời gian qua tăng quá nhanh không hoàn toàn là tín hiệu tốt. Nếu nửa cuối năm 2020 giá tiếp tục tăng như hiện tại sẽ làm giảm thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của các khu công nghiệp (KCN).
Giá thuê đất liên tục tăng
Từ đầu năm tới nay, thị trường BĐS công nghiệp không chỉ chứng kiến sự xuất hiện hàng loạt KCN mới ở các tỉnh lân cận TP.HCM mà còn bất ngờ vì giá thuê đất liên tục tăng.
Theo báo cáo của Công ty Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Việt Nam) trong quý II-2020, các chủ đầu tư KCN tiếp tục nâng giá thuê đất lên mức trung bình 106 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng gần 10% so với cùng kỳ năm 2019).
Trong đó, TP.HCM vẫn là địa phương dẫn đầu phía nam về tốc độ tăng giá với mức giá thuê đất KCN đạt gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê.
Long An hiện giữ vị trí thứ hai với giá chào thuê lên đến 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong sáu tháng đầu năm, Long An xuất hiện hàng loạt dự án KCN mới triển khai, thu hút nhiều nhà đầu tư.
Tại Đồng Nai, mức giá thuê kho xưởng tăng cao, gần chạm mức của TP.HCM là 5,6 USD/m2/tháng.
JLL Việt Nam cho rằng do khan hiếm nguồn cung nên nhiều chủ đầu tư tự tin đưa ra mức giá thuê mới tăng vọt. Việc khan hiếm nguồn cung càng trở nên rõ rệt hơn khi các KCN hiện hữu đang dần được lấp đầy và quỹ đất mới đang bị trì hoãn.
Chuyên gia BĐS Lê Bá Chí Nhân cho rằng giá thuê BĐS công nghiệp tăng cũng dựa vào các thông tin có lợi như xu hướng chuyển nhà máy sản xuất khỏi Trung Quốc của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, mở ra cơ hội lớn cho BĐS công nghiệp Việt Nam. Bởi đầu tư ở Việt Nam thì có lợi thế về nhân công trẻ, chi phí rẻ, cộng thêm nhiều ưu đãi thuế, phí khác.
Ngoài ra, ông Nhân cho rằng động lực các hiệp định thương mại tự do (FTA), nhất là EVFTA đã tạo ra sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, các chủ đầu tư KCN kỳ vọng một làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài sẽ đổ bộ vào Việt Nam trong thời gian tới.
Thế nhưng, ông Nhân lo ngại nếu giá thuê đất tăng bất hợp lý thì coi chừng lợi bất cập hại. Khi đó doanh nghiệp trong nước sẽ e ngại đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài cũng phải tính toán lại.
Khu công nghiệp coi chừng bỏ hoang
Cũng theo ông Lê Bá Chí Nhân, trước đây nước ta cũng đã có những cuộc chạy đua xây dựng KCN kiểu phong trào ở các địa phương. Và kết quả, bên cạnh những KCN làm ăn bài bản, hiệu quả thì nhiều KCN bỏ hoang, tỉ lệ lấp đầy thấp, nhiều diện tích bỏ hoang thành nơi… chăn thả trâu bò.
Theo ông Nhân, các KCN phát triển ồ ạt dạng “trăm hoa đua nở” nhưng không hiệu quả là do thiếu quy hoạch tổng thể, đánh giá tiềm năng, lợi thế, khả năng huy động các nguồn lực tổng hợp của địa phương.
Ông Nhân cho rằng các địa phương cần sớm rà soát trình tự, thủ tục đầu tư, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, bảo vệ môi trường tại các KCN.
Để thu hút nhà đầu tư nước ngoài, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, cho rằng BĐS công nghiệp không chỉ đơn giản là có quỹ đất lớn, có các ưu đãi chính sách thuế, giảm giá đất mà cần sự kết nối hạ tầng một cách đầy đủ, bao gồm sự phát triển đồng bộ từ logistics, năng suất lao động, công nghiệp phụ trợ. Các KCN phải kết nối thuận tiện với các cửa khẩu, cảng biển, sân bay, cao tốc…
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam, cho biết lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà xưởng sản xuất của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài chính là các KCN đã được đầu tư đồng bộ về mặt hạ tầng. Tuy nhiên, hiện nhiều KCN tại Việt Nam chỉ đơn thuần là san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư nước ngoài tới.
Theo bà Trang, giá thuê đất KCN đã bắt đầu tăng nhưng chỉ xảy ra ở những dự án có vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi và quỹ đất hiện không còn nhiều. Những khu vực này sẽ rất thuận lợi cho việc phát triển nên nhà đầu tư vẫn lựa chọn dù mức giá cao hơn những khu vực khác.