Đà bán tháo bất động sản đang ngày một rõ hơn

Lượng rao bán nhà trong làn sóng Covid-19 thứ 2 tăng cao. Ảnh minh họa: V.Dũng

Trong thời điểm bùng dịch Covid-19 hồi đầu năm, kể từ khi có lệnh giãn cách xã hội, TP HCM bắt đầu xuất hiện nhưng không nhiều và chưa định hình cụ thể. Tuy nhiên trong 2 tháng trở lại đây, khi cao trào của dịch bệnh lại được đẩy lên thì nhu cầu sang nhượng, bán lại bất động sản đã tăng vọt. Sản phẩm cũng đa dạng hơn bởi không chỉ các nhà đầu tư cá nhân bán căn hộ mà ngay cả các khách sạn, trung tâm thương mại cũng bị cuốn vào làn sóng bán tháo này. Tuy vậy thanh khoản của thị trường trong bối cảnh này vẫn đang thách thức bên bán.

Nhu cầu bán tăng vọt trong thời gian ngắn

Theo báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản tháng 7 của trang Batdongsan.com.vn, làn sóng Covid-19 thứ hai bùng phát trở lại ở Việt Nam từ cuối tháng 7 và ngay lập tức tác động tới thị trường.

Lượng tin đăng trung bình tăng 3% so với tháng 6 và tăng nhiều nhất ở mảng cho thuê căn hộ chung cư (6%). Điều này cũng phản ánh thực tế hiện nay khi nhu cầu thuê giảm, một phần do số lượng người nước ngoài đến làm việc, du lịch tại Việt Nam giảm mạnh.

Về cơ cấu, trong tháng 7, Hà Nội và khu vực phía Bắc không ghi nhận thêm bất kỳ nguồn cung sơ cấp mới nào. Tương tự, tại miền Trung cũng chỉ có duy nhất một dự án với 150 lô đất nền. Nguồn cung mới trong tháng này chủ yếu tập trung tại TPHCM và một số tỉnh lân cận, chủ yếu là loại hình chung cư và đất nền dự án.

Riêng tại Hà Nội, lượng tin đăng tăng 1% so với tháng trước nhưng mức độ quan tâm giảm 4%, giảm nhiều nhất ở phân khúc nhà biệt thự, liền kề. Bất động sản khu vực Hà Đông được quan tâm nhất. Giá rao bán chung cư trung bình tăng 2,2% cùng kỳ năm trước nhưng mức độ quan tâm lại giảm 5% tháng trước.

Tại TP HCM, lượng tin đăng tăng 5% nhưng mức độ quan tâm giảm 7% so với tháng trước. Khu vực quận 2, quận 7 vẫn nhận được sự quan tâm nhiều nhất của thị trường. Chung cư vẫn tăng giá rao bán khoảng 7,5% so với cùng kỳ năm trước nhưng mức độ quan tâm lại giảm tương ứng 7% tháng trước.

Trong khi đó, báo cáo của Savills Việt Nam mới đây cũng cho thấy bức tranh ảm đạm của thị trường với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm mạnh.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, cho biết khi thị trường đi xuống, đa số các nhà phát triển BĐS đều sẽ giữ tâm lý thận trọng do không chắc chắn về thị trường, còn các nhóm hay cá nhân đầu tư sẽ khá e dè do việc mua bán tài sản hay dự án đều phải cần một nguồn vốn lớn.

Tuy nhiên, kết quả khảo sát trên thực tế, đã có không ít bộ phận các đơn vị chủ đầu tư phải bán tháo bớt tài sản và các danh mục đầu tư của mình do thua lỗ trong kinh doanh. Cụ thể, từ tháng 6 đến nay, dọc trục đường Lý Tự Trọng (quận 1) - một trong những con đường có lượng khách du lịch trong và ngoài ngước đông đúc nhất khu trung tâm, bắt đầu xuất hiện nhiều tòa khách sạn 3-4 sao được rao bán với giá từ hơn 200-1.200 tỉ đồng.

Nằm gần vòng xoay ngã 6 Phù Đổng, một khách sạn 3 sao với quy mô 110 phòng, 8 lầu đang được chủ nhà bán giá 230 tỉ đồng. Khách sạn hiện có hợp đồng cho thuê hơn 800 triệu đồng/tháng. Đặc biệt, một tòa nhà khách sạn chuẩn 4 sao quy mô 18 tầng nổi với 150 phòng nghỉ gần nút giao Lý Tự Trọng - Chu Mạnh Trinh có giá 1.200 tỉ đồng cũng đang tìm người mua lại.

Theo thống kê của sàn rao vặt Chợ Tốt Nhà, nhu cầu bán và sang nhượng khách sạn tăng 63% trong ba tháng trở lại đây so với quí 1. Trong đó, giá rao bán khách sạn tại các quận trung tâm như quận 1, quận 3, Phú Nhuận dao động trong khoảng 20-30 tỉ đồng, giá sang nhượng từ 60-90 triệu đồng (không tính tiền thuê và tiền cọc mặt bằng).

Bên mua vẫn chờ đáy

Dù lượng rao bán tăng vọt trong 2 tháng trở lại đây nhưng bên mua vẫn chưa có động thái cụ thể nào để tiếp nhận lượng hàng này. Tỷ lệ giao dịch  thành công tương đối thấp khi giá giao dịch vẫn chưa có mức giảm đủ để kích thích người mua.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho biết làn sóng thứ hai của dịch Covid-19 sẽ ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là những nhà đầu cơ, buộc họ phải bán sản phẩm ra.

Đối với nhóm nhà đầu tư có bất động sản giá trị lớn như nhà phố trên 20 tỉ đồng, đất nền trên 10 tỉ đồng có thể sẽ bán ra khoảng 20% số lượng bất động sản họ đang nắm giữ. Thứ hai là nhóm đầu cơ có tiềm lực tài chính hạn chế phải vay ngân hàng trên 70% giá trị bất động thì sẽ bán ra 40% số lượng nhà, đất họ đang nắm.

Tuy nhiên, ông Quang đánh giá với tình hình hiện nay vẫn chưa xuất hiện giảm giá mạnh mà chỉ là giảm "hữu nghị", người trong nghề gọi là giảm giá kỹ thuật. Ví dụ, chủ nhà rao bán giá không giảm nhưng nếu gặp khách có thiện chí muốn mua thì có thể chủ động giảm 1-2%. Vì vậy, tình hình thanh khoản vẫn chưa có nhiều biến chuyển.

Nguồn: batdongsan.com.vn

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư cá nhân, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, hiện tại đã xuất hiện dấu hiệu thoát hàng nhưng giá vẫn đang neo ở mức cao nên sẽ không có lượng giao dịch đột biến.

"Trong 6-12 tháng nữa điểm rơi của đáy thị trường bất động sản sẽ xuất hiện bởi khả năng "chịu đòn" của nhà đầu đã đến giới hạn. Thêm vào là ngân hàng bắt buộc phải thu hồi nợ để kiểm soát rủi ro đối với các khoản cho vay có khả năng trở thành nợ xấu nên việc ra hàng sẽ nhanh và giá mềm hơn", ông Chánh cho hay.

Trong khi đó, với các bất động sản có quy mô lớn như khách sạn đang được chủ cơ sở kinh doanh rao bán đã có giảm giá nhưng lượng hấp thụ không nhiều vì tâm lý e ngại của bên mua. Tỷ suất khai thác kinh doanh ở các bất động sản dạng này đang rất thấp trong khi các yếu tố hỗ trợ như thị trường du lịch vẫn chưa đự báo được thời điểm phục hồi.

Chuyên gia về M&A - ông Phan Xuân Cần cho biết, giá mua các khách sạn dù giảm nhưng nếu tính ra tỷ suất lợi nhuận khai thác lợi nhuận trong bối cảnh này vẫn thấp khiến nhà đầu tư đang có tâm lý rất phòng thủ. Thay vào đó họ tích cực tích lũy tiền mặt vì các kênh kinh doanh khác của họ đều bị ảnh hưởng. Một nhóm khách hàng khác là các quỹ đầu tư nước ngoài cũng không thể đến Việt Nam vào thời điểm nay để mua tài sản.

"Chúng tôi vẫn có khoảng hơn 10 khách hàng đang có nhu cầu đầu tư khách sạn ở mức 200-500 tỉ đồng, tổng vốn đầu tư khoảng 1.500-2.000 tỉ đồng. Trong đó, với các khách sạn trên 100 tỉ đồng, giới đầu tư đang cân nhắc rất kỹ lưỡng ngay cả khi lãi vay ngân hàng giảm", ông bình luận thêm.