Những tranh cãi xung quanh câu chuyện làm thế nào để quản lý, sử dụng một cách hiệu quả quỹ bảo trì chung cư, giảm thiểu những tranh chấp giữa cư dân - chủ đầu tư vẫn là một chủ đề nóng trong nhiều năm qua. Để giải bài toán này, Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong đó, điểm đáng chú ý là sửa đổi quy định về việc người mua nhà nộp phí bảo trì toà nhà cho chủ đầu tư.
PV Reatimes đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm về những điều mới tại Dự thảo này.
PV: Hiện tại, Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Điểm nổi bật là sửa đổi quy định về việc người mua nhà nộp kinh phí bảo trì tòa nhà cho chủ đầu tư.
Cụ thể, thứ nhất là sửa đổi khoản 1 Điều 36 theo hướng quy định cụ thể chủ đầu tư phải lập tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn để người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp kinh phí bảo trì 2% vào tài khoản này. Thứ hai là sửa đổi khoản 2 Điều 36 theo hướng quy định một hình thức để người mua nhà nộp tiền trực tiếp vào tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, bỏ quy định nộp trực tiếp cho chủ đầu tư.
Dưới góc độ luật pháp, ông đánh giá như thế nào về 2 nội dung trên?
LS. Trương Anh Tú: 2 đề xuất sửa đổi liên quan đến quản lý kinh phí bảo trì chung cư theo Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 là rất đáng mừng và tiến bộ. Việc sửa đổi này sẽ hạn chế những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hết sức nóng bỏng trong thời gian vừa qua.
Về cơ bản, Luật Nhà ở 2014 mới chỉ quy định những nguyên tắc chung, nếu không có văn bản hướng dẫn từ Chính phủ và Bộ Xây dựng, thì Luật khó triển khai vào thực tế. Theo đó, việc quy định cụ thể các điều khoản còn chưa rõ, chưa phù hợp trong các điều luật trước đây như quy định liên quan đến “việc chuyển tiền phí bảo trì vào tài khoản của chủ đầu tư trong Hợp đồng mua bán chung cư”. Đây là cơ sở để người dân, doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước có thể đưa Luật vào cuộc sống, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển vững mạnh hơn và hạn chế các tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.
PV: Thưa luật sư, đề xuất sửa đổi này có điểm gì khác và ưu việt hơn quy định cũ?
LS. Trương Anh Tú: Điểm khác và ưu việt trong 2 điều luật của Dự thảo là khống chế được việc lạm quyền của chủ đầu tư khi được giao chủ động quản lý sử dụng kinh phí bảo trì, tránh việc chủ đầu tư sử dụng tiền sai mục đích và chiếm dụng tiền kinh phí bảo trì như trước. Quy định sửa đổi sẽ giúp giảm thiểu nhiều vấn đề liên quan đến phí bảo trì nhà chung cư như việc tranh chấp, khiếu nại của người dân với chủ đầu tư vốn diễn ra phổ biến trong thời gian gần đây.
Trước đây và cả hiện nay đang có tình trạng chủ đầu tư vẫn giữ kinh phí bảo trì chung cư dù đã hết vai trò của mình, hoặc chậm bàn giao, không bàn giao hết khoản kinh phí này cho Ban quản trị nhà chung cư. Tình trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó một phần do ý thức tuân thủ pháp luật của một bộ phận chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư còn hạn chế, nhưng cũng có nhiều nguyên nhân chủ quan từ phía cơ quan quản lý Nhà nước. Cơ quan quản lý chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa sâu sát trong thanh tra, kiểm tra việc quản lý nhà chung cư cũng như kinh phí bảo trì.
Bộ Xây dựng đã từng đưa ra phương án là gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư vào tài khoản phong tỏa ở ngân hàng, sau khi Ban quản trị được thành lập sẽ bàn giao lại. Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư trong giai đoạn trước khi bàn giao cho Ban quản trị sẽ là UBND quận, huyện, đồng thời sửa đổi quy định về cưỡng chế khoản kinh phí này. Tuy nhiên, kinh phí bảo trì về nguyên tắc là tài sản chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, nên không thể giao cơ quan quản lý làm chủ tài khoản.
Có thể thấy, dự thảo sửa đổi lần này đã khắc phục được tình trạng chủ đầu tư toàn quyền quản lý kinh phí bảo trì dẫn đến lạm dụng chúng mà không cần chờ sửa đổi Luật Nhà ở. Giải pháp này có thể khắc phục phần lớn hạn chế hiện nay trong sử dụng kinh phí bảo trì trước khi thành lập Ban quản trị, cũng như giảm áp lực cưỡng chế cho cơ quan Nhà nước với chủ đầu tư.
PV: Cũng liên quan đến vấn đề kinh phí bảo trì, dự thảo Nghị định sửa đổi điểm d khoản 1 Điều 37 theo hướng quy định việc xử lý tài sản của chủ đầu tư theo hình thức bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bàn giao cho ban quản trị.
Theo ông, đâu là điểm khó khăn của hình thức này? Liệu với quy định này, chủ đầu tư có thể chấp nhận?
LS. Trương Anh Tú: Đối với quy định sửa đổi điểm d khoản 1 Điều 37, tôi nhận thấy hình thức xử lý này là mới và thể hiện tính cương quyết của nhà làm luật để xử lý tình trạng chủ đầu tư vi phạm pháp luật phải thực hiện thu hồi, cưỡng chế đối với kinh phí bảo trì chung cư. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cũng có thể đối diện với một số khó khăn. Bởi vì theo quy định hiện hành, khi chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì thì sẽ tiến hành thủ tục cưỡng chế.
Nhưng dù Nghị định 99 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở đã quy định rõ thủ tục, biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, cũng như trách nhiệm của UBND các cấp trong thực hiện công tác này, việc triển khai trên thực tế cũng vẫn chưa hiệu quả. Đây là do tổ chức tín dụng hay cơ quan thuế không cung cấp, không xác định được tài khoản của chủ đầu tư có tiền hay không có tiền, dẫn đến khi ra quyết định cưỡng chế không thu hồi được hoặc nếu có cũng rất ít.
Có thể thấy, Dự thảo đã có hướng giải quyết rõ nét hơn khi quy định hướng dẫn xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng để trả kinh phí bảo trì. Việc xử lý mạnh liên quan đến cưỡng chế tài sản này có thể gặp phản ứng từ các chủ đầu tư. Tuy nhiên, đây là quy định cần thiết để phòng ngừa và giải quyết các vi phạm của chủ đầu tư đối với người dân trong quản lý sử dụng nhà chung cư.
Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!
Quỹ bảo trì của các doanh nghiệp lớn có thể lên tới vài trăm tỷ đồng. Với số kinh phí lớn như vậy, nếu một doanh nghiệp bất động sản cần vay vốn nhiều thì đây là “tiền tươi, thóc thật”, không tránh khỏi việc muốn chiếm dụng vốn, nảy sinh vấn đề tranh chấp.
Phần tích cực của Dự thảo sửa đổi lần này là bắt buộc chủ đầu tư phải có tài khoản và chỉ định ngân hàng, không nộp tiền mặt. Song với Nghị định mới cần có Thông tư hướng dẫn chi tiết, càng cụ thể càng tốt, bởi gửi vào một tài khoản cần phải có chế tài phong toả tài khoản đó, tránh để trường hợp xảy ra chiếm dụng như trước đây.
Thực tế, tại quy định cũ, cư dân vẫn nộp vào tài khoản của chủ đầu tư. Hầu hết chủ đầu tư “lách luật” gửi kinh phí bảo trì vào ngân hàng có kỳ hạn. Người mua nhà khi đấu tranh đòi quỹ bảo trì chỉ cần chủ đầu tư bàn giao cho Ban quản trị đúng số tiền cư dân đã nộp, mà không tính đến tiền lãi. Hơn nữa, lý do mà tài khoản quỹ bảo trì không bị phong toả ngay là vì lúc đó dự án chưa thành lập được Ban quản trị. Có những dự án cần một năm, nhưng có những dự án phải 3 - 4 năm mới thành lập được Ban quản trị. Trong quá trình đó, toà nhà hỏng hóc, nếu phong toả tài khoản phí bảo trì ngay thì chủ đầu tư không thể có tiền duy tu bảo dưỡng.
Việc sửa đổi Nghị định lần này, tôi mong rằng kinh phí bảo trì được giải quyết minh bạch, mang lại quyền lợi cho người dân và tránh được những tranh chấp, xung đột không đáng có như đã xảy ra trước đây.
Ông Nguyễn Minh Tuấn
Chủ tịch HDQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH quản lý toà nhà Việt (VietBuildings)