Tung văn bản với nội dung Công ty 577 có ý định chuyển Hợp đồng đặt cọc (HDDC) sang Hợp đồng vay vốn (HĐVV), nhân viên môi giới dự án City Gate 3 đã khiến nhiều khách hàng hoang mang.
Hợp đồng đặt cọc sẽ “biến” thành hợp đồng vay vốn?
“Cập nhật tình hình City Gate 3”, mới đây, một số môi giới tại dự án City Gate 3 do Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (Công ty 577) làm chủ đầu tư đã tung lên mạng xã hội một văn bản chưa thông hành có tên“Hợp đồng vay vốn” khiến nhiều khách hàng lưu tâm.
Cụ thể, môi giới cho rằng, phía Công ty 577 đang chuẩn bị gửi khách hàng tham khảo lấy ý kiến về việc chuyển đổi Hợp đồng đặt cọc sang hình thức “Hợp đồng vay vốn, đăng ký nguyện vọng”. Theo đó, toàn bộ số tiền mà khách hàng đã cọc cho chủ đầu tư tại Hợp đồng đặt cọc sẽ được chuyển qua hình thức Hợp đồng vay vốn, chủ đầu tư trả lãi 9%/năm.
Hợp đồng vay vốn vẫn được phép chuyển nhượng nhưng với hình thức chuyển đổi này, khách hàng sẽ phải tiếp tục đóng thêm tiền cho đủ 30%. Nếu khách hàng nào không đồng ý chuyển đổi từ Hợp đồng đặt cọc sang Hợp đồng vay vốn, sẽ bị chủ đầu tư đơn phương thanh lý hợp đồng và đền bù 60 triệu đồng/căn.
Để thực hiện chuyển đổi, khách hàng điền vào phần đăng ký nguyện vọng với nội dung đồng ý cho Công ty 577 vay vốn và ghi nguyện vọng được mua căn hộ tại dự án, điền số căn hộ và giá trị căn hộ phù hợp với từng khách hàng. Ngoài ra, khách hàng cũng phải cam kết khi “Công ty yêu cầu ký hợp đồng mua bán căn hộ thì khách hàng sẽ thực hiện đầy đủ các thủ tục theo thông báo của Công ty trong vòng 15 ngày”.
Môi giới khẳng định đây là thông tin ngoài lề, rằng “việc cung cấp thông tin chỉ giúp khách hàng tham khảo và phân tích thiệt hơn”, “khách hàng không nên kích động hoặc hoang mang”, thế nhưng nội dung mà môi giới tung ra vẫn khiến nhiều khách hàng tại dự án City Gate 3 như “ngồi trên đống lửa”.
Theo chia sẻ từ một số khách hàng mua dự án này, vào năm 2018 chủ đầu tư đã ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng nhưng cho đến nay dự án vẫn chưa xây xong móng. Ngoài ra, pháp lý của dự án cũng chưa hoàn thiện nên chủ đầu tư không thể tiến hành xây dựng theo đúng tiến độ và tiến hành ký kết hợp đồng mua bán (HĐMB) như đã hứa với khách hàng.
“Hai năm rồi Hợp đồng mua bán vẫn chưa được ký. Giờ nếu chủ đầu tư đòi chuyển hợp đồng đặt cọc sang hợp đồng vay vốn thì khác nào tiền chúng tôi mua căn hộ thành tiền cho vay. Nếu đồng ý cho vay thì lấy cơ sở nào để chúng tôi đòi chủ đầu tư giao nhà. Ai đứng ra bảo đảm chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm giao nhà như cam kết khi mọi thứ chỉ được hợp thức hóa bằng hợp đồng vay vốn”, một khách hàng bức xúc.
Thông tin chưa chính thức trên cũng khiến những khách hàng mua lại căn hộ với giá chênh từ 200 triệu đồng cảm thấy lo lắng bởi chủ đầu tư sẽ chỉ thanh lý và đền bù 60 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, một số khách hàng tỉnh táo hơn thì nghi ngờ đây có thể là chiêu “tung tin để xem phản ứng và thăm dò bà con”. Nếu khách hàng phản ứng mạnh thì thôi. Còn khách hàng phản ứng yếu ớt thưa thớt thì chủ đầu tư sẽ làm thật.
Đẩy khách hàng vào thế “cầm dao đằng lưỡi”
Nhận định về nội dung thông tin của môi giới, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, nếu phía chủ đầu tư thực sự chuyển đổi hợp đồng rủi ro cho khách hàng là rất cao. Trên thực tế, Hợp đồng đặt cọc vốn dĩ đã không có giá trị pháp lý, theo Luật kinh doanh Bất động sản, bởi đây là hình thức huy động vốn trái quy định. Luật sư Phượng phân tích, việc chuyển đổi qua hợp đồng vay vốn cũng không làm tăng thêm tính pháp lý mà chỉ tăng thêm lợi ích cho chủ đầu tư.
Theo Luật sư Phượng, có ba lý do mà chủ đầu tư muốn chuyển đổi hợp đồng qua hình thức vay vốn. Thứ nhất, chủ đầu tư sẽ được lợi là lách được Luật của Sở Xây dựng. Họ có thể dùng hợp đồng vay vốn này để thanh minh rằng “tôi chỉ vay vốn chứ tôi không huy động vốn”. Thứ 2, chủ đầu tư sẽ dùng hình thức này để “o ép” khách hàng đóng thêm tiền cho đủ 30%. Bởi nếu để nguyên hợp đồng đặt cọc, việc chủ đầu tư yêu cầu đóng thêm tiền là vô lý khi dự án chưa xây xong móng, chưa đủ điều kiện ký kết Hợp đồng mua bán. Thứ 3, chủ đầu tư cũng có thể vịn vào đây để bất thình lình tăng giá bán căn hộ và ép khách hàng chấp nhận mức giá mới vào thời điểm có thể ký Hợp đồng mua bán.
“Nhìn chung cả 2 dạng hợp đồng này đều vô hiệu nhưng Hợp đồng vay vốn sẽ có lợi cho chủ đầu tư nhiều hơn. Khách hàng bị chủ đầu tư đưa vào thế hoặc là công nhận đây là khoản cho vay hoặc chấp nhận thanh lý hợp đồng. Ngoài ra, việc chủ đầu tư cam kết trả lãi 9% đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân, như vậy lãi thực nhận sau thuế dưới 9% (thuế TNCN có thể lũy tiến từ 5%-35%). Khách hàng về cơ bản không được tăng thêm quyền lợi mà còn phải đóng thêm tiền và tăng tính rủi ro.
Ngoài ra, với hợp đồng vay vốn này cũng không thể chứng minh việc khách hàng đã đóng tiền với mục đích mua căn hộ. Sau này, chủ đầu tư có thể dựa vào đây để tăng giá căn hộ bất thình lình, hoặc thậm chí khi căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới chủ đầu tư có thể chỉ trả lại số tiền đã vay cho khách hàng chứ không đồng ý trả căn hộ. Điều này phụ thuộc rất nhiều vào uy tín của chủ đầu tư”, Luật sư Phượng phân tích.
Khánh Hòa - Nguồn Reatimes