“Cò đất” tự biên, tự diễn chiêu trò thổi giá
Cách đây khoảng 2 năm, anh Nguyễn Tiến H. (SN 1995) từng làm nhân viên tư vấn của một công ty bất động sản tại TP.HCM bất ngờ được lãnh đạo công ty yêu cầu lên kế hoạch bán hàng cho một dự án đất nền tại Bình Dương.
Theo yêu cầu của lãnh đạo, anh H. phải dựng lên một kịch bản thị trường khan hiếm nguồn cung nhằm đẩy giá trị đất nền lên cao.
Anh H. cho biết, dự án mà anh phụ trách nằm ở một khu vực có vị trí không thật sự đẹp, đường xá, kết nối giao thông còn chưa hoàn thiện, nên khá ít người biết được sự tồn tại của nó.
Nhà đầu tư tìm hiểu dự án này chủ yếu tới từ TP.HCM, hoặc một số tỉnh miền Bắc nên hầu như thông tin đều từ phía bên môi giới cung cấp.
Theo anh H., kịch bản khan hiếm nguồn cung chỉ là yếu tố phụ, bởi vì chiêu trò này đã “xưa như diễm” và nhẵn mặt trong dân môi giới bất động sản. Quan trọng để chiếm được sự tin tưởng của nhà đầu tư, nằm ở cách phối hợp giữa bên môi giới và chủ đầu tư.
"Chủ đầu tư phải thường xuyên tổ chức các cuộc đi thăm, giới thiệu tiềm năng dự án và khoe một số “doanh nhân” đã thành công nhờ rót vốn vào dự án này.
Các thông tin này có thể đúng, hoặc chỉ là thông tin bịa đặt. Trên cơ sở đó, dân môi giới mới có căn cứ để thêm mắm, thêm muối, “kẻ tung, người hứng”, tạo động lực cho nhà đầu tư xuống tiền", anh H. kể.
Trong các kịch bản "đánh sóng", tạo "sốt ảo" này, nhiệm vụ quan trọng của nhân viên tư vấn là phải hù dọa nhà đầu tư, nếu không rót tiền ngay lập tức sẽ đánh mất cơ hội làm giàu cho người khác.
Sau mỗi lần “hét” giá thành công, giá trị thật của bất động sản cộng thêm 2% - 5% sẽ được trả cho chủ đầu tư, số tiền chênh lệch còn lại sẽ được chia theo tỷ lệ cho bên công ty môi giới và nhân viên tư vấn, tùy thuộc vào thỏa thuận của mỗi bên. Một “cò” đất sẽ nhận được tối đa 40% giá trị tổng lợi nhuận doanh thu mang về.
“Thực ra, dân môi giới còn một kiểu ăn chia khác, phụ thuộc sản phẩm bất động sản. Ví dụ kể trên là áp dụng cho đất nền, còn môi giới nhà thuê, chung cư sẽ có một kiểu ăn chia kiểu khác. Tuy nhiên, dù bất kỳ sản phẩm nào, dân môi giới càng “hét” được nhiều, thì hoa hồng càng cao”, anh H. nói thêm.
Lật tẩy 5 chiêu trò thổi giá đất của “cò” đất
Trong khi đó, bà Đỗ Thu Giang, chuyên gia bất động sản tiết lộ 6 chiêu trò quen thuộc của dân “cò” đất, đầu nậu bất động sản. Trong đó, 3 thủ thật thường xuyên xuất hiện là tạo cơn sốt đất giả, nói khống, nói quá về thông tin dự án, ém sản phẩm chờ tăng giá.
Chiêu trò đầu tiên và thường xuyên xuất hiện trong 3 năm gần đây chính là cò đất tạo ra các cơn sốt đất giả ở khắp mọi nơi. Ví dụ, như cơn sốt đất ở Đồng Trúc (Hà Nội) vào tháng 4 vừa qua, hoặc cơn sốt tại Bình Đa (Bà Rịa - Vũng Tàu) vào tháng 2/2020.
Chiêu thứ hai là nói khống, nói quá về thông tin dự án. Thậm chí, một số “cò” đất còn tư vấn sai sự thật, tâng bốc thông tin sản phẩm để “bẫy” nhà đầu tư.
Khi sử dụng chiêu trò này, đa phần các dự án đều chưa xong các thủ tục pháp lý, chưa được cấp phép phát triển dự án, nhưng khi qua lời tư vấn của “cò” đất, tất cả pháp lý đều đã hoàn thành, nhà đầu tư chỉ cần an tâm rót tiền và cơ hội để chốt lời.
Bà Giang lấy ví dụ, cách đây 3 năm, có một dự án nợ tiền sử dụng đất, nhưng vẫn quảng cáo rầm rộ là đã nộp 100% tiền thuế đất, thuế doanh nghiệp cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, sau khi rót tiền, nhiều nhà đầu tư mới biết mình bị lừa, rút lại vốn đầu tư không được, mà đầu tư tiếp thì chỉ thấy thiệt hại.
Thứ ba là chiêu thức đầu cơ bất động sản, ôm nhiều sản phẩm “hot”, rồi chờ cơ hội tăng giá, bán phá giá để ăn chênh lệch. Tình trạng này không mới, nhưng diễn biến ngày càng phức tạp khiến thị trường trở nên nhiễu loạn, giá trị bất động sản cũng vì vậy mà bị đẩy lên cao, vượt quá tầm với so với thu nhập của người dân.
Bên cạnh 3 chiêu trò quen thuộc bên trên, giới “cò” đất, đầu nậu bất động sản còn sử dụng một số phương thức khác như tự tạo tin, chính sách giả tràn lan, nói xấu đối thủ. Nguy hiểm nhất là “cò” đất bắt tay với chủ đầu tư để tạo ra các dự án “ma”.
Ví dụ như trong năm 2019, một số dự án đã được cơ quan chức năng xác định là không có thật, dự án vẽ trên giấy như dự án King Home 4 (TP.HCM), hàng loạt dự án “ma” tại thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) của Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba, 9 dự án "ma” tại TP.HCM của Công ty Angel Lina; Hoàng Kim Land phân lô bán nền trái phép đất công viên, giao thông;...
Theo bà Giang, cho dù giới đầu nậu sử dụng chiêu trò nào cũng đều ảnh hưởng xấu tới thị trường bất động sản trong nước. Các trường hợp nhẹ, chưa để lại hậu quả nghiêm trọng thì khiến nhà đầu tư mất lòng tin vào thị trường bất động sản.
Một số trường hợp cá biệt, gây hậu quả nghiêm trọng như địa ốc Alibaba lừa đảo hơn 2.500 tỷ đồng đã khiến nhiều nhà đầu tư bị phá sản, làm thị trường trở nên méo mó, đè nặng lên hệ thống tín dụng. Nguy hiểm hơn, các chiêu thức “bẩn” của “cò” đất có thể khiến thị trường đóng băng, hoặc tạo ra sự đổ vỡ dây chuyền.
“Tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản, nếu nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm thì cần phải xem xét cân nhắc, nghiên cứu các yếu tố trước khi xuống tiền để tránh rơi vào "bẫy" của các đầu nậu, cò môi giới. Ng,oài ra, theo tôi Chính phủ nên có những biện pháp mạnh tay, thậm chí là Luật hóa, hình sự hóa các chiêu trò bẩn của giới “cò” đất, giúp thanh lọc thị trường”, bà Giang nói thêm.