Khi nào được phép phân lô bán nền và ký hợp đồng góp vốn?

Khi nào được phép phân lô bán nền và ký hợp đồng góp vốn tại một dự án bất động sản là câu hỏi không phải ai cũng nắm được, kể cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Câu hỏi trên sở dĩ khó bởi liên quan đến một dự án bất động sản nói chung và riêng từng hoạt động như phân lô bán nền hay ký hợp đồng góp vốn (kèm cam kết mua bất động sản trong tương lai) cũng đang được điều chỉnh bởi rất nhiều quy định trong các Luật liên quan.

Cụ thể, theo thống kê thì hiện tại, một dự án bất động sản liên quan đến khoảng 15 Luật với 4 Luật chính là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và Luật Đất đai. Đặc biệt, nếu chỉ tính riêng 4 Luật chính vừa nêu thì các văn bản hướng dẫn thực hiện liên quan còn có thêm 34 Nghị định và 51 Thông tư, tổng cộng trên 89 văn bản.

Điều kiện chuyển nhượng đất nền trong dự án

Thời gian gần đây, một số doanh nghiệp mua đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây lâu năm hàng năm, đất trồng lúa…) sau đó tự động làm hạ tầng rồi “phân lô bán nền” không làm các thủ tục của dự án phát triển nhà. Như vậy, mảnh đất đó vẫn chưa phải là đất ở.

Theo quy định hiện hành, để chuyển nhượng đất nền trong dự án cần phải làm các bước sau: (1) Doanh nghiệp phải được công nhận là chủ đầu tư dự án thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư; (2) Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; (3) Đã hoàn thành việc bồi thường  giải phóng mặt bằng; (4) Chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất và được nhà nước giao đất; (5) Thiết kế cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được cấp có thẩm quyền thẩm định; (6) Có giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật; (7) Hạ tầng kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận việc quản lý chất lượng của chủ đầu tư bằng văn bản(thường gọi là nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật ); (8) Có văn bản chấp thuận của Bộ Xây dựng các vị trí được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền, vị trí phải xây dựng hoàn thiện mặt ngoài công trình.

Như vậy, từ đất nông nghiệp phải qua 8 bước thực hiện, đến thời điểm này, Chủ đầu tư mới được chuyển nhượng đất nền trong dự án và đất nền này mới đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (thường gọi là sổ đỏ).

Trong thực tế, không phải dự án nào cũng đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý như trên, thậm chí có nhiều dự án mà chủ đầu tư còn lập dự án ma để bán đất nền trên giấy. Do đó, người mua, nhất là các nhà đầu tư không chuyên cần hết sức lưu ý xem xét về các điều kiện pháp lý như trên để giảm thiểu nguy cơ bị mua phải “bánh vẽ, thịt lừa” khi tiếp cận một sự án phân lô bán nền.

Điều kiện và thời điểm được huy động vốn của dự án

Quay lại tình huống nêu trên (doanh nghiệp mua đất nông nghiệp sau đó tự động làm hạ tầng rồi “phân lô bán nền”) nhiều doanh nghiệp phản biện tại thời điểm này doanh nghiệp chưa làm hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) mà mới chỉ làm hợp đồng góp vốn thì việc làm hợp đồng góp vốn này vẫn sai quy định của pháp luật.

Vậy, câu hỏi đặt ra là khi nào được làm hợp đồng góp vốn và hợp đồng góp vốn có được phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc đất nền hay không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi và chỉ khi đã thực hiện các bước: (1) Doanh nghiệp phải được công nhận là chủ đầu tư dự án thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư; (2) Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; (3) Đã hoàn thành việc bồi thường  giải phóng mặt bằng theo tiến độ; (4) Thiết kế cơ sở đã được cấp có thẩm quyền thẩm định; (5) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; (6) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng.

Đặc biệt pháp luật còn quy định: Việc huy động vốn, bên góp vốn chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không đượcáp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn.

Như vậy, việc huy động vốn của chủ đầu tư tại thời điểm nêu trên chưa đủ điều kiện, không đúng thời điểm và sai cả hình thức phân chia sản phẩm. Do đó, các nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư nhỏ lẻ, không chuyên một lần nữa cần hết sức tỉnh táo xem xét khi tiếp cận các dự án bất động sản để đảm bảo an toàn cho đồng vốn của mình và không phải lúc nào tiêu chí “liều ăn nhiều” cũng đúng.

Lê Cao Tuấn - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng (IUS)