Thời điểm để M&A bất động sản

Sẵn tiền chốt thương vụ

Khó khăn của thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2020 đang tạo nên thị trường M&A trong lĩnh vực này khá sôi động. Các quỹ đầu tư, nhà đầu tư có tiềm lực bắt đầu đàm phán mua lại các dự án bất động sản đang gặp khó khăn diễn ra nhiều hơn, hàng để bán cũng phong phú hơn.

Khoản nợ hơn 4.000 tỷ đồng của Công ty Tài Nguyên, trong đó có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc Dự án Kenton (huyện Nhà Bè, TP.HCM), đã được Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Sở giao dịch 2 (BIDV - CN SGD2) rao bán hồi tháng 4.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (AGG) vừa gây sốt khi công bố dự kiến chi thêm khoảng 3.000 - 5.000 tỷ đồng để mua quỹ đất và triển khai các dự án. Ngoài 33 ha quỹ đất tại TP.HCM, công ty này đang phát triển thêm 46 ha tại các tỉnh lân cận nhằm hình thành các khu nhà ở liên kế khép kín, hướng tới trở thành đơn vị phát triển đô thị trong 5 năm tới.

Năm ngoái, An Gia đã mua quỹ đất có tổng giá trị 2.800 tỷ đồng của các dự án tại Bình Dương, Vũng Tàu và TP.HCM.

Mục tiêu cao nhất của An Gia là đi tới đâu sẽ tăng giá trị cho khu vực đó. Công ty sẽ phát triển khu đô thị hoàn chỉnh, hiện có 2 quỹ đất 30 ha tại Long An, 30 ha tại Bình Chánh (TP.HCM). An Gia sẽ làm theo chiến lược đi từ thấp lên cao, trong đó thị trường chính là TP.HCM, Biên Hòa (Đồng Nai), Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương…

Tiêu chí An Gia săn quỹ đất là chấp nhận giá cao để đổi lại pháp lý tương đối hoàn chỉnh, có thể triển khai nhanh trong 6-9 tháng bán hàng, nhằm hạn chế rủi ro.

Theo dữ liệu từ Công ty Sohovietnam (đơn vị chuyên tư vấn các thương vụ M&A bất động sản), nhu cầu của nhiều nhà đầu tư đặt mua khách sạn tăng lên trong thời gian gần đây. Chỉ riêng lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ dưỡng, tổng số tiền sẵn sàng đầu tư nằm trong khoảng từ 8.000 đến 10.000 tỷ đồng, với tiêu chí đầu tư tập trung vào các tài sản đã xây xong, đang vận hành, hoặc xây dựng dở dang, đất dự án. Khách sạn được tìm mua có quy mô từ 100 - 500 phòng tại các địa điểm như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hội An, Hạ Long, Huế, Quy Nhơn, Vũng Tàu…

Tương tự, Báo cáo thị trường đầu tư bất động sản quý I/2020 của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, nhà đầu tư tiềm lực mạnh đang sẵn sàng mua và nhận chuyển nhượng các dự án. Từ năm 2019 đến nay, đã có một số dự án trong quá trình thương thảo với tổng giá trị ước tính hơn 500 triệu USD.

Đó là chưa kể thời gian qua, hàng loạt start-up nền tảng công nghệ bất động sản thu hút các nhà đầu tư, như Propzy hoàn tất vòng gọi vốn series A trị giá 25 triệu USD từ các nhà đầu tư Gaw Capital và SoftBank Ventures Asia. Trang tin bất động sản Homedy.com cũng gọi vốn đầu tư thành công lần thứ 2 từ 3 quỹ lớn Genesia Ventures, Access Ventures và Mynavi Corporation. Gần đây nhất, nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản - Revex cũng nhận khoản đầu tư 1 triệu USD với tỷ lệ sở hữu trên 51% từ Công ty cổ phần Tập đoàn Thế kỷ (CenGroup)…

Đại diện Savills Việt Nam kỳ vọng, với những chỉ thị quyết liệt của Chính phủ trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản, sẽ có nhiều hơn nhà đầu tư nắm bắt được cơ hội chốt thương vụ sớm.

Những rào cản

Để một thương vụ M&A thành công phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tính minh bạch của thị trường và của đối tác, mức giá 2 bên đưa ra, hay quy trình thực hiện, thủ tục pháp lý, tầm nhìn của các bên.

Song, giới tư vấn cho rằng, tính minh bạch của hầu hết các nhà phát triển dự án bất động sản còn thấp, gây khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn cung, khi các nhà đầu tư không biết rõ thông tin cụ thể của bên đối tác muốn hợp tác kinh doanh.

Ngoài ra, theo LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law, một giao dịch M&A ở Việt Nam của đối tác nước ngoài phải chịu sự chi phối của 7 luật khác nhau là Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Cạnh tranh, Luật Chứng khoán, Luật Môi trường, Luật Mua bán tài sản, Luật Nhà đất, đang tạo ra rào cản pháp lý rất lớn. Chưa kể, phải tuân thủ nhiều thông tư, nghị định, nên thời gian để hoàn tất, thông qua các thủ tục pháp lý phải mất hơn 2 năm.

Hơn nữa, nhiều quy định còn chung chung, chưa có hướng dẫn chi tiết. Điều này vừa khiến các chủ thể tham gia hoạt động M&A gặp khó khăn trong việc thực hiện, vừa khiến các cơ quan quản lý nhà nước khó kiểm soát các hoạt động M&A.

Cuối cùng là khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua thường xuất hiện nhiều sai lệch, khiến việc đàm phán bị kéo dài, thậm chí hai bên không thể đi đến thỏa thuận cuối cùng.