Do bất cập của các quy định pháp luật, đã bật đèn xanh làm phát sinh tình trạng nở rộ nhiều công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế kiểu chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, các quận nội thành trong 10 năm qua.
Chỉ rõ 3 nguyên nhân
Trao đổi với Tiền Phong vào sáng 29/6, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận thấy, trong hơn 10 năm qua, nhất là từ năm 2010 đến nay, đã nở rộ tình trạng khoét lõm xây dựng “chung cư mini”, có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, quận nội thành.
Trong đó, có những công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép,làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.
HoREA đã nghiên cứu tình trạng phát triển tự phát chung cư mini và nhận thấy, tình trạng nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân đầu tiên, bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Nguyên nhân thứ hai dẫn đến tình trạng xây dựng trái phép, sai phép các chung cư mini, là do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật của chính quyền, nhất là cấp cơ sở.
Hiệp hội thống nhất với nhận định của Bộ Xây dựng là hiện nay, tại các khu vực đô thị của một số địa phương, đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, nên một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ, mà không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.
Bên cạnh đó, cũng đã có cán bộ chính quyền cấp cơ sở thoái hóa biến chất,tiếp tay, bao che cho các công trình chung cư mini trái phép.
Ngoài ra, còn do biên chế của chính quyền cấp cơ sở và lực lượng thanh tra xây dựng mỏng, nhất là tại các huyện có dân số lớn (thậm chí tương đương dân số một tỉnh nhỏ) và đang có tình trạng vi phạm trật tự xây dựng diễn biến phức tạp.
Nguyên nhân thứ ba là các đầu nậu và một số doanh nghiệp móc nối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.
HoREA nhận thấy, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không có bất kỳ quy phạm pháp luật nào cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”, được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị. Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phải phù hợp với quy hoạch; có giấy phép xây dựng; phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.
Chỉ đến năm 2010, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP, mới cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”, được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. Hiệp hội nhận thấy, quy định này không phù hợp và trái với Luật Nhà ở 2005.
Khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP còn là dự thảo, HoREA và UBND TPHCM đã góp ý, đề nghị không cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”, được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị, với quan ngại sẽ làm phát sinh tình trạng xây dựng không phép, trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội. Nhưng các ý kiến này không được chấp thuận.
Cũng trong năm 2010, UBND TPHCM đã không chấp thuận một công trình nhà ở riêng lẻ kiểu nhà chung cư mini tại đường Cộng Hòa, quận Tân Bình, theo đề xuất của một tập đoàn bất động sản hợp tác với một hộ gia đình.
Làm sao hạn chế?
Tuy nhiên, nội dung Điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã được “nâng cấp”, chuyển thành Điều 46 Luật Nhà ở 2014, cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Đây là cơ sở pháp luật để phát triển loại hình nhà chung cư mini trong thời gian qua và đã bị lợi dụng để xây dựng trái phép, sai phép nhà chung cư mini.
“Do vậy, có thể nhận định, có một nguyên nhân do bất cập của các quy định pháp luật, đã bật đèn xanh làm phát sinh tình trạng nở rộ nhiều công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế kiểu chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, các quận nội thành trong 10 năm qua (2010-2020)”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Để kiểm soát tình trạng phát triển tự phát chung cư mini làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, Hiệp hội thống nhất với Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt là các công trình nhà ở riêng lẻ kiểu chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ, có vi phạm các quy định pháp luật, như xây dựng không phép, sai phép, lấn chiếm không gian, hoặc không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, hoặc xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng… đi đôi với tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với loại nhà này.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương chủ động giải quyết vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện các quy định về quy hoạch, cấp Giấy phép xây dựng, thi công xây dựng, quản lý chất lượng công trình nhà ở trên địa bàn.
Đồng thời, với những nội dung cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế, các địa phương cần tổng hợp, báo cáo về Bộ Xây dựng để xem xét sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014, như sau: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở”.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh, phải phù hợp với quy hoạchđược cấp có thẩm quyền phê duyệt Có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị thì không phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng.