 |
|
Bộ Xây dựng đang gấp rút hoàn thiện dự thảo Nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp. |
Theo đó, nghị quyết này sẽ đưa ra nhiều nhóm cơ chế chính sách ưu đãi, tập trung giúp hạ giá thành dự án bằng nhiều giải pháp. Chẳng hạn, Nhà nước sẽ giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án. Trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất (đã trả tiền sử dụng đất theo quy định) thì sẽ được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại địa phương sau khi được cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét, thẩm định. Đồng thời, chủ đầu tư sẽ được vay lãi suất ưu đãi, với mức lãi suất có thể ở mức 7 - 8%/năm, được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Các dự án nhà ở giá thấp được miễn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Nhà nước có cơ chế hỗ trợ giải phóng mặt bằng, rút ngắn thủ tục lựa chọn chủ đầu tư để sớm triển khai các dự án nhà ở thương mại giá thấp.
Tuy nhiên, để thực hiện được kế hoạch nhà dưới 20 triệu đồng/m2 này hoàn toàn không dễ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM rất tán thành với Dự thảo của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, về giá bán căn hộ nên nâng mức giá trần tại các đô thị loại I lên 25 triệu đồng/m2.
Về ưu đãi thuế, Nhà nước nên xem xét cho thực hiện thí điểm chính sách ưu đãi thuế. Đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp được giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê (100% căn hộ dùng để cho thuê) được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Nhìn nhận dưới góc độ của doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ Land cho rằng, với mức đề xuất mà Bộ Xây dựng đưa ra là căn hộ 70 m2, với mức giá không quá 1,5 tỷ đồng đã bao gồm VAT là rất đáng kỳ vọng. Tuy nhiên, có một số vấn đề sau mà đề xuất của Bộ Xây dựng chưa tính tới.
Thứ nhất, với suất đầu tư xây dựng chung cư thì hiện nay đã có định mức quy định mà Bộ đã đặt ra, thế nhưng nếu để xây dựng nhà ở giá rẻ thì định mức đó vẫn cao hơn thực tế.
Thứ hai, để xây dựng một sản phẩm nhà ở thương mại, các chi phí cấu thành sản phẩm là rất nhiều, trong đó nặng nhất có thể kể đến như tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay, chi phí chuẩn bị đầu tư, tiền quỹ bảo lãnh dự án.
Một thực tế là doanh nghiệp hiện không mặn mà với nhà ở giá thấp vì lợi nhuận chỉ đạt 10 – 15%, trong khi đó chỉ cần đầu tư thêm về thiết kế, tiện ích, lợi nhuận sẽ tăng lên rất nhiều lần, thanh khoản tốt hơn dù giá thành cao hơn.
Thứ ba, vị trí và hạ tầng của dự án, với sự leo thang nhanh của giá cả đã khiến căn hộ chung cư thiết lập mặt bằng giá mới. Với các khu vực như vành đai 3 Hà Nội đã có một đỉnh giá mới, hay các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai giá nhà ở cũng đã lên tới 30 triệu đồng/m2.
Có thể nói, khi Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất căn hộ giá 20 triệu là điều cảm tính do không phù hợp với thị trường và kỳ vọng của chủ đầu tư. Nếu xây dựng chung cư ở vùng ngoại ô, quá xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện thì mức giá 20 triệu đồng/m2 là quá cao. Một thực tế dễ thấy đó là một số dự án như Nhà ở xã hội ở Quốc Oai giá rất rẻ nhưng không bán được. Hay dự án nhà ở xã hội dự án IEC ở Thanh trì giá 16,5 triệu đồng/m2 nhưng bán vẫn chậm.
Bên cạnh đó, dễ thấy trong đợt đại dịch COVID – 19 vừa rồi, kinh tế bị ảnh hưởng tuy nhiên giá nhà ở vẫn không giảm, có chăng chỉ không tăng nhanh như trước. Vậy khi thị trường chấp nhận được giá trên 20 triệu đồng/m2 thì các chủ đầu tư đâu có dại mà bán với giá rẻ như vậy.
Theo quan điểm của tôi, nên để thị trường quyết định giá bán, các chủ đầu tư phải chủ động và tính toán giữa doanh thu và chi phí và tôn trọng quy luật thị trường.
Còn đối với đề xuất trên thì Bộ Xây dựng nên đưa ra các thông tin chi tiết có hỗ trợ gì cho chủ đầu tư như về thuế đất, vay ưu đãi... nếu như họ bán với giá 20 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu như vậy thì rất có thể một lần nữa lại quay về bài toán nhà ở xã hội, do đó đề xuất trên là không khả thi.
Cũng nêu quan điểm về đề xuất trên, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Ban Vật giá Chính phủ) cũng cho rằng không khả thi.
Ông dẫn chứng, giả sử đất nông nghiệp mua với giá 1 triệu đồng/m2, san lấp mặt bằng xong, giá thành đội lên 3 triệu đồng/m2. Đóng 50% tiền sử dụng đất, lên 4,5 triệu đồng/m2. Nếu chỉ xây dựng 50% diện tích đất, giá thành đất đã lên 9 triệu đồng/m2, chưa tính chi phí cấp giấy phép, xây dựng, lãi vay...
Chưa kể có một thực tế là hiện nay nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội dù có mức giá rẻ, dưới 20 triệu đồng/m2 nhưng cũng không thể bán nổi. Bởi lẽ, vị trí quá xa trung tâm, lại không có hạ tầng kỹ thuật.
Hoài Thu (th) - Theo Môi Trường và đô thị