‘Trước khoảng 100 USD thấy cao rồi, hôm vừa rồi có người nói 150-200 USD/m2’, ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) nhận xét giá thuê đất khu công nghiệp đang tăng quá cao.
Đua nhau tăng giá
Theo Vụ Quản lý các khu kinh tế – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5, cả nước có 561 khu công nghiệp, bao gồm cả các khu công nghiệp trong quy hoạch chung xây dựng các khu kinh tế đã được phê duyệt với tổng diện tích khoảng 201.000 ha (chiếm 0,6% tổng diện tích đất cả nước).
Trong đó bao gồm 374 khu đã thành lập, với diện tích khoảng 114.400 ha (chiếm 56,9% tổng diện tích quy hoạch) và 259 khu chưa thành lập, với diện tích khoảng 86.600 ha (bao gồm 55.800 ha của 187 khu công nghiệp có trong quy hoạch nhưng toàn bộ diện tích chưa thành lập và 30.800 ha của 72 khu mới thành lập một phần).
Sau đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản công nghiệp có những chuyển biến mới, vẫn ghi nhận sự tăng trưởng. Trong đó, đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn gặp nhiều rào cản.
Dẫn thực tế thị trường, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Giao dịch – Dịch vụ Văn phòng CBRE Việt Nam, thị trường BĐS công nghiệp thời gian qua tăng 20-30%, 6 tháng còn lại của năm 2020 giá sẽ không tăng. Chi phí BĐS là chi phí lớn trong yếu tố đầu vào, nếu cứ để tăng như hiện tại sẽ làm giảm thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài (Bộ KH-ĐT), ông Đỗ Nhất Hoàng, cũng cho rằng, giá đất khu công nghiệp đang tăng quá cao. “Trước khoảng 100 USD thấy cao rồi, hôm vừa rồi có người nói 150-200 USD/m2” – ông Hoàng cho rằng điều này ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của các khu công nghiệp. Theo ông Hoàng, muốn mời “đại bàng” đến thì phải có sẵn nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, quỹ đất đang thu hẹp lại, giá lại càng cao.
Các chuyên gia cũng chỉ ra những điểm tồn tại cần khắc phục, như phát triển mạnh các khu công nghiệp nhưng cơ sở hạ tầng lại không tương ứng với mức tăng giá đất. Việc phát triển cơ sở hạ tầng vẫn diễn ra chậm chap. Do đó, các nhà đầu tư tiềm năng phải bắt đầu tìm kiếm các giải pháp thay thế khác.
Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, dự kiến hết năm 2020, tổng nguồn cung nhà xưởng và kho xây sẵn tại các khu vực miền Bắc sẽ đạt gần 2 triệu m2 sàn cho thuê (tăng 25,3% so với năm trước). Tại miền Nam, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn sẽ đạt gần 2,7 triệu m2 (tăng 28,2%). Sau khi đại dịch được kiềm chế, giá chào thuê trung bình của nhà kho xây sẵn dự kiến sẽ tăng từ 4-11% so với cùng kỳ.
Không dành cho nhà đầu tư nhỏ
Đánh giá tiềm năng nhưng phân khúc này không phải là sân chơi dễ sống. Ông Lê Trọng Hiếu đánh giá, đầu tư bất động sản khu công nghiệp đòi hỏi vốn rất lớn cho việc đền bù đất, xây dựng hạ tầng. Đây không phải là cuộc chơi cho tất cả các doanh nghiệp mà chỉ dành cho các chủ đầu tư lớn. Các chủ đầu tư cá nhân có thể hưởng lợi gián tiếp từ xu hướng này ở phân khúc nhà cho chuyên gia bên cạnh các khu công nghiệp.
Để có thể phát triển nhanh và bền vững, nhất là đón đầu việc thu hút dòng vốn FDI “sạch” và chất lượng trong bối cảnh mới, ông Nguyễn Mạnh Hà, Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhấn mạnh, việc đẩy mạnh tái cấu trúc các khu công nghiệp hiện hữu và phát triển các khu công nghiệp mới gắn với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động; rà soát quy hoạch, ưu tiên phát triển bất động sản công nghiệp ở các vùng kinh tế trọng điểm có đủ điều kiện.
Từ góc độ của chủ đầu tư của 12 khu công nghiệp, ông Nguyễn Thế Chinh – Giám đốc Ban Bất động sản của Viglacera – chia sẻ: “Với chu trình thủ tục 3 vòng trình Thủ tướng, 4 lần qua các bộ nhanh nhất cũng là 2 năm. Từ khi nhìn thấy cơ hội đến khi được phê duyệt đã mất 2 năm. Trong 2 năm đó, biết bao cơ hội có thể vuột mất?”.
Theo ông Chinh, cần có giải pháp để sẵn sàng đón “đại bàng”, để dòng đầu tư chảy tới và đọng lại; hơn nữa làm sao tích hợp các thủ tục để giảm bớt chu trình “xin” các bộ, trình Thủ tướng. Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư, phải chọn được các doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính, giải quyết được vấn đề giải phóng mặt bằng, từ đó mới có thể tận dụng được triệt để những cơ hội đang tới.
Về định hướng phát triển khu công nghiệp, cần phát triển về số lượng và quy mô đảm bảo bền vững, tuân thủ nguyên tắc phát huy thế mạnh của địa phương, tạo điều kiện liên kết phát triển kinh tế vùng, cụm liên kết ngành; không dàn đều theo địa giới hành chính.
Bên cạnh đó, phải hình thành hệ thống khu công nghiệp nòng cốt với vai trò dẫn dắt sự phát triển các ngành công nghiệp quốc gia, phát triển hệ thống khu công nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, tạo điều kiện phát triển công nghiệp tại khu vực nông thôn, miền núi. Đa dạng hóa các phương thức hợp tác đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; khuyến khích huy động nguồn lực tư nhân trong xây dựng và phát triển khu công nghiệp.
CBRE cho rằng xu hướng nhà xưởng 4.0 sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong thời gian tới. Hiện nay, một số doanh nghiệp đang triển khai nhà xưởng 4.0. Theo đó, khách hàng chỉ cần ngồi từ xa sử dụng công nghệ tham quan và thuê nhà xưởng. Sử dụng công nghệ sẽ giúp kết nối ngày càng tốt hơn giữa khách thuê và chủ đầu tư.