Hầu hết các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đều nhận định, tình trạng lừa đảo trong mua bán đất nền đã được cảnh báo rất nhiều, nhưng vẫn còn rất nhiều người sập bẫy có phần do chủ quan, ít quan tâm thông tin, không tìm hiểu kỹ dự án, tìm hiểu chủ đầu tư mà chỉ chạy theo tâm lý đám đông, những lời quảng cáo hấp dẫn, dụ dỗ của nhóm môi giới gian dối hoặc cò đất.
Một nguyên nhân nữa xuất phát từ việc một số địa phương còn buông lỏng công tác quản lý, giám sát, chưa công bố đầy đủ, công khai thông tin quy hoạch đất đai trên địa bàn khiến cho một số công ty môi giới, cò đất lợi dụng để tung tin, tự vẽ dự án rồi rao bán cho người mua.
Vậy, nhà đầu tư đất nền cần chú ý những gì?
Thẩm định đúng giá trị bất động sản
Những người mua nhà đất lần đầu tiên sẽ rất khó biết được giá trị thật của miếng đất mà mình định mua. Đặc biệt, tình trạng cò đất thổi giá, môi giới kê chênh lệch thì người không có kinh nghiệm thẩm định sẽ rất dễ bị mua hớ.
Do đó để định giá một bất động sản chính xác nhất, nên dùng phương pháp so sánh bằng cách nhìn vào những sản phẩm tương tự như sản phẩm đang có ý định đầu tư. Có nghĩa là tương đồng về vị trí, về quy cách, về phân khúc, về định vị sản phẩm. Nếu sản phẩm kia đã bán ở mức giá nào rồi thì có thể quy đồng mức giá đó cho sản phẩm đang định đầu tư.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, phải chọn ít nhất từ 5 đến 6 sản phẩm tương đồng để so sánh, không nên chỉ dựa vào một sản phẩm tương đồng bởi vì mức giá đó có thể là do thoả thuận giữa hai cá nhân. Việc chọn nhiều sản phẩm tương đồng trong cùng một khu vực rồi từ đó căn cứ đưa ra mức định giá phù hợp.
Với những sản phẩm có công trình xây sẵn thì có thể xác định mức giá dựa trên phương pháp chi phí. Cụ thể, đề đầu tư được sản phẩm này thì chi phí đất là bao nhiêu, chi phí xây dựng là bao nhiêu… cộng thêm mức lợi nhuận trung bình mong muốn khi đầu tư là bao nhiêu thì có thể ra được một mức giá tương đương cho sản phẩm đó.
Một phương pháp khá truyền thống là phương pháp thu nhập. Với những sản phẩm đã hoàn thành, đi vào sử dụng và có một dòng tiền ổn định hàng tháng hoặc hàng năm là bao nhiêu rồi thì có thể căn cứ vào đó để đưa ra mức định giá tương ứng.
Ngoài ra, một phương pháp giúp định giá hữu hiệu khác nữa là cần phải đi xem đất thật nhiều. Tạo mối quan hệ với những người ở quanh khu vực đó như là hàng xóm, tổ trưởng dân phố… rồi dò hỏi thông tin thực tế giá cả đất đai tại khu vực đó thông qua những người này.
Các yếu tố ảnh hưởng như hạ tầng giao thông kết nối, tiện ích xung quanh dự án (trường học, bệnh viện, TTTM, siêu thị…), tốc độ đô thị hóa, số lượng khu công nghiệp gần dự án… cũng rất quan trọng.
Uy tín, năng lực của chủ đầu tư
Thông thường với các dự án vùng ven có quy mô lớn, thời gian phát triển dài, chia theo từng giai đoạn, do đó, tiềm lực của chủ đầu tư là vô cùng quan trọng. Có thể dự án chia thành nhiều giai đoạn nhưng nếu "sức khỏe" tài chính không tốt thì chủ đầu tư sẽ không đi hết được “đoạn đường dài”.
Tuy nhiên, cũng trấn an các nhà đầu tư rằng, bất động sản chắc chắn mang lại lợi nhuận, vấn đề là khách hàng đợi được bao lâu. Các nhà đầu tư phải có định giá riêng của mình về chủ đầu tư, về tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển, vận hành dự án, từ đó đưa ra lựa chọn đầu tư phù hợp.
Với các dự án vùng ven, các chuyên gia đều cho rằng, uy tín chủ đầu tư có một vai trò rất lớn trong thành công của dự án và lợi nhuận của khoản đầu tư. Kinh nghiệm phát triển dự án, thành công của những dự án hiện hữu đều là những bảo chứng tốt.
Thậm chí, có chuyên gia còn cho rằng, việc đầu tư vào các dự án vùng ven cũng giống như việc gả cưới. Câu nói “Lấy vợ xem tông, lấy chồng xem giống” cũng là một ví von mang tính ẩn dụ cao và có thể tham khảo khi muốn biết về năng lực của các chủ đầu tư.
Để kiểm tra năng lực của chủ đầu tư, thường khách hàng xác minh qua số lượng dự án chủ đầu tư đã triển khai, mức độ chỉn chu, hoàn thành của dự án trước đó, dự án có những tai tiếng nào không?
Ngoài ra, đối với những công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán, khách hàng có thể xem báo cáo tài chính để hiểu rõ tình hình hoạt động của công ty. Một cách trực quan khác khách hàng thường hay dùng là xem xét quy mô (số lượng chi nhánh, số lượng nhân viên,…) và cơ sở vật chất của công ty.
Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào?
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư đất nền là cần thiết nhưng phải biết cách vận dụng. Theo đó, nguyên tắc đầu tiên là phải có sản phẩm tốt trước khi nghĩ đến đòn bẩy tài chính. Nhiều người đầu tư hiện nay dồn tiền để mua đất chưa có sổ đỏ, đất nông nghiệp chờ để tăng giá bán lại. Nhưng những loại đất này thì không thể sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng vì nhà băng sẽ không cho vay.
Sau khi chọn được sản phẩm tốt thì kế đến là nắm vững quy luật 2 lần 50%. Cụ thể, tiền vay không được vượt quá 50% của giá trị bất động sản đó để đảm bảo an toàn. Lần 50 thứ hai chính là tiền trả, tiền trả thì không được vượt quá 50% tổng thu nhập của hộ gia đình trong một tháng.
Trong Luật Kinh doanh bất động sản, quy định nguồn vốn đến từ 4 nguồn cơ bản gồm vốn tự có, vốn từ nhà đầu tư khác, vốn vay ngân hàng và vốn từ khách hàng.
Nhà đầu tư cá nhân nếu không vay ngân hàng thì có thể tính đến chuyện hợp tác với người khác. Tuy nhiên đây là phương án đòi hỏi rất nhiều thứ, phải có nguyên tắc rõ ràng. Chẳng hạn, cùng đầu tư nhưng khi nào thì thoát, kịch bản thoát sẽ như thế nào? Nếu như không có quy định rõ ràng thì sẽ có trường hợp khi thị trường lên, một người muốn bán nhưng người kia lại không đồng ý thì rất khó xử.
Đứng ở góc độ khách hàng, người mua cần quan tâm đến vấn đề thanh khoản của thị trường toàn khu vực. Với bất động sản tỉnh lẻ, các nhà đầu tư cần lưu ý về tính thanh khoản do thị trường nhỏ hơn, thị hiếu thường tập trung vào dự án có vị trí trung tâm, gần khu dân cư hiện hữu sẽ có thanh khoản tốt hơn các dự án không sở hữu những điểm cộng như vậy.
Xem xét pháp lý dự án
Được xem là phần không thể thiếu trong quy trình mua bán, pháp lý dự án cũng rất quan trọng. Với phân khúc đất nền, nếu là đất trong dự án thì có thể biết được ai là chủ đầu tư, các pháp lý về hạ tầng, loại hình, thời hạn đất đai…, nhưng nếu là đất ngoài dự án thì dù đây là vấn đề rất quan trọng nhất, nhưng lại không dễ xác minh.
Người mua cần tìm hiểu kỹ để tránh trường hợp mua đất được quảng cáo là đô thị tương lai nhưng không được hiện thực hóa.
Cẩn trọng khi ký hợp đồng mua bán
Nhà đầu tư cần phải xác minh rõ và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp pháp lý của dự án trước khi quyết định xuống tiền. Một dự án đầy đủ pháp lý cần có đủ: Quyết định công nhận chủ đầu tư, quy hoạch 1/500, sổ hồng đứng tên chủ đầu tư, giấy phép xây dựng,…
Đây là yếu tố quan trọng nhưng rất nhiều khách hàng bỏ qua. Khách hàng cần xác định rõ hợp đồng đang ký là loại hợp đồng gì? Các điều khoản quy định trong hợp đồng có bất lợi cho người mua? Tốt nhất là khách hàng nên nhờ luật sư xem trước hợp đồng rồi mới ký.
Tóm lại, trước khi nghĩ đến việc sinh lời, nhà đầu tư cần quan tâm trước tiên đến câu chuyện bảo toàn vốn.