Đợt sóng này bắt đầu mạnh mẽ hơn kể từ khi có một số đề xuất mở rộng quỹ đất của khu Đông TP.HCM sang huyện Long Thành và huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).
Những cơn “sóng ngầm” tăng giá
Sau một thời gian khá dài im ắng sau những cơn sốt cục bộ trước đó, thị trường địa ốc ở khu vực huyện Long Thành và Nhơn Trạch bắt đầu xuất hiện tình trạng “nóng” trở lại trước những thông tin tích cực về tiến độ dự án sân bay Long Thành và mới đây nhất là ý tưởng mở rộng quỹ đất xây dựng Thành phố phía Đông (TP.HCM) ra Đồng Nai và Bình Dương của một số chuyên gia.
Tại huyện Long Thành, ghi nhận của phóng viên cho thấy, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quay trở lại khu vực xung quanh sân bay đón đầu cơ hội. Trong đó, một số khu vực như Bàu Cạn, Tân Hiệp và Phước Bình đã bắt đầu nóng. Vào thời điểm cuối tuần, lượng khách từ các khu vực đổ về đây tìm hiểu đất nền tăng mạnh, đa số là khách đi theo đoàn. Môi giới bất động sản vì thế cũng đổ dồn về đây.
Anh Phúc, nhân viên của một sàn môi giới tại xã Phước Bình cho biết, thời gian này, mặc dù giao dịch không sôi động như các đợt “sốt” lần trước nhưng giá bất động sản ở các vùng giáp ranh dự án sân bay Long Thành có nhiều biến động. Giá đất làm nhà ở, dự án, thậm chí là đất nông nghiệp cũng tăng từ 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2019.
“Với một lô đất tọa lạc gần chợ mới Long Thành dao động ở mức 100 triệu đồng/m2, những lô nằm gần Quốc lộ 51 được bán với giá khoảng 27 - 35 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thời điểm đầu năm 2020, giá đất ở đây chỉ khoảng 24 - 32 triệu đồng/m2”, anh Phúc nói và cho biết thêm, giá đất ở Long Thành từ năm 2017 - 2018 tăng trung bình từ 15 - 20%/năm, nhưng từ đầu năm 2019 đến nay đã tăng hơn 35%.
Còn tại Nhơn Trạch, dù không nhộn nhịp như Long Thành, nhưng một số nhân viên môi giới nằm vùng ở đây cho biết, thời gian này, giao dịch đất đai chủ yếu đến từ một số nhóm đầu cơ, mua một lúc mấy héc-ta để chờ thời.
Có thể nói, tại thị trường Đồng Nai hiện nay, huyện Nhơn Trạch là nơi có văn phòng, cơ sở mua bán đất đai tấp nập nhất. Bắt đầu từ phà Cát Lái chạy dọc theo tuyến đường Lý Thái Tổ đến trung tâm hành chính huyện Nhơn Trạch, chỉ cần đếm sơ đã có trên 50 điểm mua bán đất đai, đó là chưa kể nhiều môi giới tự do cắm chốt ngay trên các tuyến đường chính.
Dọc các con đường lớn xã Đại Phước, Phú Đông cũng có hàng trăm trung tâm môi giới bất động sản mọc lên, tờ rơi dán kín cột đèn, gốc cây, tường rào với nội dung hấp dẫn như đất thổ cư 100m2 giá chưa tới 700 triệu đồng, đường rộng 10m, sang quận 2 chỉ năm phút… Tuy nhiên, khi phóng viên liên lạc với số điện thoại được in trên tờ rơi thì người đăng tin cho biết đó là giá gốc, giá bây giờ là 20 triệu đồng/m2 đất thổ cư, 8 triệu đồng/m2 đất nông nghiệp.
Thế nhưng, người dân địa phương lại cho rằng giá có tăng nhưng không cao như một số tờ rơi quảng cáo. “Người hỏi mua đất đều ở nơi khác đến nên không biết giá thực. Như trục đường chính xã Đại Phước giá khoảng 20 triệu đồng/m2 nhưng người môi giới đã chào đến 30 triệu đồng/m2”, ông Hòa, người dân xã Đại Phước khẳng định.
Nguy cơ đón đầu… nhầm chỗ
Thực ra, Đồng Nai vẫn được đánh giá là “thỏi nam châm” thu hút sự chú ý của nhà đầu tư trong thời gian tới nhờ cộng hưởng từ hàng loạt dự án hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông sắp được triển khai và hoàn thành. Cũng chính vì thế mà thị trường này luôn rất nhạy cảm với những thông tin về quy hoạch xây dựng, chẳng hạn như thông tin về tiến độ xây cầu Cát Lái, rồi thông tin chính quyền địa phương tiến hành trả tiền thu hồi đất đợt đầu cho khoảng gần 20 hộ dân trong dự án sân bay Long Thành cũng khiến một số môi giới sử dụng thông tin đó làm thị trường “nóng” lên.
Thậm chí, mới đây còn xuất hiện một vài ý tưởng đề xuất mở rộng quỹ đất từ TP.HCM sang Bình Dương và Đồng Nai để xây dựng Thành phố phía Đông của một vài chuyên gia cũng khiến cho thị trường này dậy sóng với những chỉ báo về dòng tiền đổ vào thị trường Đồng Nai sẽ tăng mạnh.
Tuy nhiên, ông Trần Văn Vĩnh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai cho rằng, đề xuất sáp nhập một số khu vực của huyện Long Thành và Nhơn Trạch về TP.HCM là không khả thi. Theo ông Vĩnh, thông tin về việc sáp nhập các huyện cũng như sân bay Long Thành vào TP.HCM chỉ là quyền đề xuất mang tính cá nhân. Khi nào có thông tin từ hệ thống chính quyền thì mới cần xem xét đưa ra bàn bạc.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, hiện tại TP.HCM nên tập trung nguồn lực cho việc sáp nhập 3 quận trước. Việc mở rộng ra khu vực lân cận có thể sẽ tính đến trong tương lai. Bởi sự tương đồng về mặt quy mô và các yếu tố nền tảng còn phải xem xét trong quá trình sáp nhập. Cần xác định vai trò như thế nào trong tổng thể chiến lược khu Đông để xem xét về sự cần thiết hay không trong giai đoạn này.
Phân tích về những rủi ro khi đầu tư đón đầu hạ tầng hiện nay, ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc DRH Holdings cho rằng, việc đầu tư để đón đầu dự án sân bay Long Thành hay một thông tin về quy hoạch nào đó là điều vẫn thường xuyên diễn ra. Tuy nhiên, có nhiều câu chuyện cười ra nước mắt vì đón đầu nhầm chỗ.
“Câu chuyện này từng xảy ra trước đây khi tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây được khởi công. Khi đó, nhiều nhà đầu tư đã kỳ vọng bất động sản sẽ ăn theo hạ tầng, nhưng sau đó đã ngã ngửa vì chỉ một số khu vực có thể kết nối trực tiếp lên đường cao tốc. Một số vị trí nhìn thấy đường cao tốc, nhưng không kết nối được, nên khả năng tăng giá không cao”, ông Sơn nói.
Cũng theo ông Sơn, đất ở khu vực quanh Dự án sân bay Long Thành đang rất hấp dẫn nên không ít dự án quảng cáo ăn theo, nhưng cần phải nhìn lại, khu vực gần sân bay chủ yếu là khu dịch vụ khép kín, khách ra khỏi sân bay thì cũng đi thẳng về thành phố chứ ít khi mua bán gì. “Điều này có thể quan sát thấy rõ tại các sân bay như Nội Bài (Hà Nội), Liên Khương (Lâm Đồng)… Đất khu vực ngoài sân bay này hiện vẫn chỉ là đất nông nghiệp”, ông Sơn nói.
Còn ông Trần Hiền Phương, Tổng Giám đốc Công ty Seaholdings cho rằng, không thể phủ nhận những lợi thế khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động, song nếu nói về rủi ro thì vẫn nằm ở câu chuyện quy hoạch.
“Phải ghi nhận là mấy năm qua, quản lý quy hoạch vùng lõi của sân bay đã được huyện Long Thành và các ngành chức năng thực hiện khá tốt, nhưng vùng phụ cận sân bay lại nhanh chóng trở thành khu vực nóng bỏng về mua bán, sang nhượng, tách thửa... Nguyên nhân chính khiến tình trạng này diễn ra suốt thời gian dài chủ yếu vẫn nằm ở chỗ quy hoạch vùng phụ cận sân bay Long Thành hiện chưa có”, ông Phương nói.