Phân lô bán nền là biện pháp của đô thị hóa

Phân lô bán nền là một trong những biện pháp để phát triển thị trường bất động sản, đô thị hóa và xuất phát từ nhu cầu ở thực của người dân.

Người Việt luôn có mong muốn sở hữu một mảnh đất trong khu vực được đảm bảo về cơ sở hạ tầng, kết nối. Đối với họ, đất đai còn là của để dành, một khoản tiết kiệm, để rồi người ta dần dần người ta xây dựng ngôi nhà theo ý thích của họ.

Bài học từ Trung Quốc

Tại Trung Quốc – một quốc gia có nền văn hóa với nhiều điểm tương đồng cùng Việt Nam, ban đầu quốc gia này cũng rất gay gắt với việc cấm phân lô bán nền trong một thời gian dài. Nhưng ngược lại với những kỳ vọng giúp kiểm soát thị trường, thay vì trước đây xuất hiện những dự án đất nền bỏ hoang, việc gay gắt trên đã dẫn đến hằng hà sa số căn nhà bỏ hoang, mà nếu xếp hàng có thể kéo dài từ Bắc Kinh sang đến Úc.

Việc tương tự cũng sẽ xảy đến tại nước ta nếu bắt buộc chủ đầu tư phải xây mới được bán. Bởi lẽ để thực hiện một dự án bất động sản yêu cầu chủ đầu tư có một nguồn vốn rất lớn, nếu bắt buộc phải xây dựng hoàn thiện, sẽ rất tốn kém từ chi phí về vật liệu xây dựng, thời gian xin cấp phép, thủ tục, nghĩa vụ tài chính…

Trong khi đó, khách hàng không phải ai cũng đủ tiền để mua một căn nhà hoàn thiện ngay lập tức vì giá thành cao. Ở nước ta, không ít dự án đã rơi vào trường hợp xây dở dang, chủ đầu tư cạn vốn và không thể tiếp tục dự án, cả một đống bê tông cốt thép bỏ hoang gây lãng phí trầm trọng.

Ở các nước, họ cũng quản lý phân lô, bán nền rất chặt chẽ, biến nó thành động lực cho công cuộc đô thị hóa chứ không có chuyện như chúng ta gặp trong thời gian gần đây.

Chính quyền phải sát sao

Phân lô bán nền nên quản chặt, kết hợp rất nhiều cách để phát triển bất động sản chứ không phải cấm tiệt. Đơn cử như việc phát triển đô thị ở khu vực đủ mật độ dân cư thì nên xây dựng nhà chính quy, thậm chí là những khu nghỉ dưỡng thông minh có đầy đủ điện, đường, trường, trạm ngay từ đầu. Còn đối với các khu vực nhận thấy chưa có khả năng làm điều đó cả về mặt tài chính cũng như là mức độ tập trung dân cư thì đành phải phân lô, bán nền người dân để người ta tự làm.

Chính quyền có trách nhiệm theo dõi, quản lý hoạt động phân lô bán nền ở địa phương, phải đảm bảo dự án được chủ đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng như: điện, nước sạch,… từ đầu, tạo điều kiện cho dân chúng nhanh chóng đầu tư.

Bên cạnh đó, một vấn đề nữa cần phải quản lý cả thiết kế kiến trúc, tức là còn phải có thiết kế kiến trúc tương đối thống nhất. Không thể để mỗi nhà một kiểu, lộn xộn, buộc người dân phải chấp nhận một trong những mô hình thiết kế kiến trúc được đưa ra, không được sửa đổi nhiều như các đô thị bị phản ánh gần đây.

Chúng ta phải chấp nhận vì chúng ta đang phát triển bất động sản, phát triển đô thị trong điều kiện người dân còn nghèo, diện tích lũy tài sản của họ vẫn còn rất thấp. Kể cả là tích lũy tài sản của các tập đoàn lớn cũng đáng kể gì, vì vốn của họ còn đến từ vốn vay ngân hàng, hay là vốn đầu tư của của thứ cấp. Do đó, ở các vùng ngoại ô thưa thớt dân cư, các tỉnh lẻ buộc phải khuyến khích phân lô bán nền.

Ngoài ra, cần có một quan điểm dài hạn hơn nữa, Chính phủ, chính quyền, doanh nghiệp cũng nên để dành đất đai chứ không thể đưa tất cả mọi thứ ra xây dựng hết thì thế hệ sau này sẽ phải chịu hệ lụy khi quỹ đất không còn, hay các “bãi tha ma” gây lãng phí tài nguyên đất.

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia