Phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất, tránh lãng phí
Phát biểu tại buổi Tọa đàm "Thị trường bất động sản thế nào hậu Covid-19", bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Đại Phúc Land đã có chia sẻ những bất cập trong quy định về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, bà Hương cho rằng nhiều quỹ đất được quy định dành cho nhà ở xã hội hiện nay được bố trí trong các dự án chưa phù hợp, dẫn đến lãng phí nguồn lực.
Về nguyên lý của thị trường, sản phẩm bình dân hay cao cấp phải được bố trí ở vị trí phù hợp. Ví dụ như tại các khu vực trung tâm, đa phần doanh nghiệp sẽ chủ trương phát triển các sản phẩm dòng cao cấp. Xa trung tâm với bán kính 3 - 7km sẽ phù hợp phát triển dòng sản phẩm trung cấp, còn các sản phẩm thuộc phân khúc bình dân sẽ phát triển ở xa trung tâm từ 10 - 15km. Đây là cách thức các bên liên quan đến thị trường cần có sự định hình để có sự phân bổ phù hợp liên quan đến loại hình bất động sản phát triển.
Tổng Giám đốc Đại Phúc Land đề xuất, cần quy hoạch bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Theo bà Hương, Bộ Xây dựng nên có sự điều chỉnh, rà soát, cân đối lại nguồn tài nguyên đất phát triển nhà ở xã hội trong các dự án. Theo quy định, dự án đủ quy mô lớn sẽ phải dành 20% đất để phát triển nhà ở xã hội sẽ dẫn đến nhiều bất cập vì vị trí không phù hợp và khó triển khai. Do đó, sau khi doanh nghiệp hoàn thành dự án và bàn giao về cho Nhà nước phần tài nguyên này thì thường không được triển khai, đất nằm im gây lãng phí.
Để khắc phục tình trạng này, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land đề nghị nên xem xét quy đổi lại về mặt tài chính để Nhà nước có thêm ngân sách phát triển các sản phẩm nhà ở xã hội vừa túi tiền, hoặc Bộ Xây dựng sẽ đề xuất xem xét quy đổi thành các vị trí phù hợp hơn, giá đất rẻ hơn và có môi trường sống tốt hơn để đáp ứng nhu cầu lớn ở phân khúc bình dân.
"Nhiều quỹ đất quy định cho nhà ở xã hội nhưng nằm im gây lãng phí nguồn tài nguyên rất lớn. Như vậy, có nên chăng cần rà soát một cách tổng thể các dự án trên địa bàn, tất cả các quỹ thuộc 20% nhà ở xã hội đó sẽ quy đổi về mặt tài chính hoặc có sự quy đổi phù hợp, thuận tiện hơn cho việc phát triển nhà ở với giá vừa tiền ở những vị trí phù hợp hơn", bà Hương nói.
Ngoài ra, bà Hương cho biết, dự án Khu đô thị Vạn Phúc của Đại Phúc Land cũng gặp nhiều khó khăn khi triển khai thủ tục hành chính. Khoảng 20 năm về trước, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng khi đầu tư nhận được rất nhiều sự hậu thuẫn từ phía chính quyền để hoàn thiện các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, khi Đại Phúc Land đầu tư các dự án quy mô lớn tới gần 200ha, doanh nghiệp này đã phải mất 15 năm rất vất vả triển khai thủ tục hành chính.
Thời gian từ khi xin thủ tục đến khi triển khai dự án quá lâu, dẫn đến sự lệch pha giữa thiết kế ban đầu của dự án đối với nhu cầu thị trường. Vì thế, sau 15 năm, khi đã hoàn thành tất cả thủ tục về mặt pháp lý liên quan quy hoạch 1/2000, 1/500, nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp cần điều chỉnh cục bộ về mặt sản phẩm cho phù hợp yêu cầu thực tế thị trường thì lại e ngại phải làm lại các thủ tục từ đầu.
"Đơn cử, cách đây 10 - 15 năm nhu cầu sản phẩm nhà phố đa phần là 4 - 5m nhưng nhu cầu không gian hiện nay cần 6 - 7m hoặc lớn hơn để khang trang hơn, phù hợp hơn với thực tế nhu cầu thị trường hiện nay. Việc điều chỉnh này không những không ảnh hưởng tới quy chuẩn chung về mặt quy hoạch mà còn tốt hơn về không gian sống cho người dân. Tuy nhiên, nếu phải xin phép làm lại quy trình từ đầu thì sẽ rất vất vả cho doanh nghiệp.
Hy vọng cơ quan chức năng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án quy mô lớn để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp. Cần có điều chỉnh sản phẩm, điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu thị trường nhưng không ảnh hưởng đến quy hoạch. Chúng tôi mong muốn có cơ chế tốt hơn cho dự án quy mô lớn để quy trình pháp lý không quá dài" , bà Hương đề xuất.
Cần có cột mốc giải quyết các điểm nghẽn
Phản hồi các vấn đề mà doanh nghiệp Đại Phúc Land đề xuất, ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết:
Thứ nhất, về điều chỉnh dự án, thông thường, các cơ quan chức năng nhận đơn điều chỉnh dự án từ lớn thành nhỏ. Việc này cần xem xét kỹ vì làm tăng áp lực dân số khu vực trung tâm, nội đô. Dự án của Đại Phúc Land xin điều chỉnh từ diện tích nhỏ thành lớn rất đáng hoan nghênh, phù hợp với chủ trương chung. Do đó, Cục Quản lý xây dựng sẽ cùng Sở Xây dựng thành phố, cơ quan chuyên môn có các hướng dẫn, giải quyết cho doanh nghiệp về thủ tục cơ cấu căn hộ phù hợp với điều chỉnh quy hoạch, thiết kế cơ sở.
Thứ hai, về xu hướng của doanh nghiệp chỉ phát triển dòng sản phẩm cao cấp tại khu vực trung tâm quận cũ của Hà Nội và TP.HCM là hợp lý và Bộ Xây dựng cũng đồng tình với ý kiến này. Hiện nay, giá đất các quận này rất cao, chỉ phù hợp đối tượng tầng lớp trung lưu có tiền. Còn các dự án bình dân khó phát triển vì giá đất cao.
Thứ 3, về quy định bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội ở mỗi dự án, ông Ninh thông tin tại Khoản 3, Điều 5, Nghị định 100 sửa đổi đã nêu rõ: Nếu việc bố trí quỹ đất 20% không phù hợp thì UBND địa phương có trách nhiệm báo cáo Chính phủ xem xét, không bắt buộc tất cả các dự án phải bố trí 20% quỹ đất nhà ở xã hội. Doanh nghiệp có thể trực tiếp kiến nghị đối với từng trường hợp dự án cụ thể. Ông Ninh cũng đề nghị doanh nghiệp nào có vướng mắc liên quan đến quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong dự án thì đề xuất để được hỗ trợ sửa đổi.
Về giải pháp hỗ trợ phục hồi thị trường sau dịch, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, cần sự phối hợp giữa chính quyền và doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng cần tự điều chỉnh kế hoạch kinh doanh để vượt qua khó khăn. Trong và sau dịch, các thể chế cần được tháo gỡ, hỗ trợ từ chính quyền nhưng chính doanh nghiệp cũng phải nỗ lực xây dựng, điều chỉnh phù hợp với năng lực cụ thể của từng doanh nghiệp.
Về tháo gỡ các điểm nghẽn, hiện nay Thủ tướng Chính phủ đang giao Bộ Tư pháp là cơ quan chủ trì tập hợp tất cả các vấn đề chồng chéo trong quy định pháp luật. Qua ý kiến của VCCI và đại diện cộng đồng doanh nghiệp đang chủ trì, Bộ Tư pháp cũng nhận được sự hỗ trợ của các cơ quan liên quan.
Bên cạnh đó, bà Nguyễn Thị Thanh Hương cho rằng, thời gian qua các cơ quan ban ngành cũng đã quan tâm rốt ráo đến sự phát triển của doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn. Tuy nhiên, thị trường có sớm hồi phục hay không còn phụ thuộc nhiều vào các bên liên quan.
"Vào thời điểm năm ngoái khi tham gia vào một hội thảo, thời điểm đó chưa có bất kỳ ai dự đoán được về việc đại dịch sẽ ập đến bất ngờ. Các ý kiến đều tranh luận rằng bức tranh 2020 có thật sự khởi sắc hay không liên quan đến những điều kiện về mặt tiền đề, đó là điều kiện về mặt nhu cầu phát triển kinh tế xã hội rất lớn. Tuy nhiên, bức tranh đó gam màu sáng hay tối đều do các bên liên quan tham gia vào tạo ra. Đại dịch đã tạo ra biến cố lớn, thử thách cho tất cả chúng ta để có được những góc nhìn chung và kịp thời đưa ra các giải pháp, dự phòng cho khủng hoảng bất ngờ có thể xảy đến. Chúng tôi đã xác định bất động sản là đầu tư lâu dài, trong dịch chúng tôi cũng đã có những giải pháp điều chỉnh, nhưng vẫn duy trì tất cả hoạt động đầu tư để bắt nhịp tốt hơn khi mọi thứ khởi sắc lên sau dịch", bà Hương nói.
Về mặt pháp lý, theo Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, đây là vấn đề đã được nhắc lại rất nhiều lần trong rất nhiều cuộc hội thảo qua nhiều năm. Vấn đề lớn nhất là doanh nghiệp mong muốn Chính phủ, các bộ, ban ngành cần đưa ra các cột mốc với quyết tâm lớn hơn, đặt ra các mục tiêu và thời điểm tháo gỡ các điểm nghẽn. Ví dụ, VCCI đề xuất khoảng 150 điểm nghẽn thì các cơ quan ban ngành có thể vạch sẵn ra trong chừng ấy điểm nghẽn thì sẽ chia ra giải quyết bao nhiêu điểm nghẽn, cái nào trước, cái nào sau và trong thời gian bao lâu. Các cột mốc rất quan trọng để thị trường phát triển tốt hơn trong thời gian tới.