Do đại dịch COVID-19 hoành hành, thay vì tăng trưởng lợi nhuận, nhiệm vụ duy trì dòng tiền dương đã trở thành mục tiêu quan trọng nhất của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy vậy, đây cũng là một thách thức khi mặt bằng giá và cấu trúc sản phẩm vẫn còn mất cân bằng, trong khi nguồn cầu khác (nhất là từ Trung Quốc, Hồng Kông) khó có thể hồi phục một sớm một chiều.
Áp lực dòng tiền dương
Vì vậy, khá nhiều các chủ đầu tư đang tìm mọi cách xoay xở để đạt dòng tiền dương trong năm nay. Đơn cử như Vingroup công bố các chỉ tiêu kinh doanh năm 2020 với doanh thu dự kiến tăng 11,5% so với năm trước (lên 145.000 tỷ đồng) nhưng lợi nhuận giảm mạnh 35% xuống chỉ còn 5.000 tỷ đồng. Xác định vẫn còn nhiều thách thức từ đây đến cuối năm, lãnh đạo tập đoàn này cho biết sẽ thực hiện chính sách thắt lưng buộc bụng, quản lý chặt chẽ việc chi tiêu và mở rộng, tối ưu hóa hiệu quả hoạt động các lĩnh vực hiện có.
Áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt hơn cho khách hàng cũng là bước đi một số chủ đầu tư thực hiện để giữ chân khách hàng. Tập đoàn Hưng Thịnh đã giảm giá thuê mặt bằng trung tâm thương mại tại các dự án do Tập đoàn và các đơn vị thành viên làm chủ đầu tư từ 20-80%, thậm chí còn miễn phí tiền thuê đối với các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực giáo dục. Hay như chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng triển khai chương trình hỗ trợ tín dụng khách hàng với lãi suất ưu đãi 0% cho khoản vay mua căn hộ Antonia từ khi ký hợp đồng đến khi nhận nhà.
Dù vậy, nhu cầu trầm lắng trên thị trường từ đây đến cuối năm vẫn là điều dễ nhận ra. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, số lượng quan tâm của người mua nhà quý I đầu năm sụt giảm đến 10% so với quý trước, đồng thời lượng tin đăng mua bán cũng giảm mạnh 27%.
Phân khúc căn hộ cho thuê chứng kiến mức độ giảm giá 1-2% ở TP.HCM và Hà Hội. Còn Đà Nẵng chứng kiến mức độ giảm giá cho thuê căn hộ lên đến 4%. Thu nhập từ hoạt động cho thuê sụt giảm đáng kể đã gây sức ép lên năng lực thanh toán nợ của chủ sở hữu căn hộ. Theo Công ty Chứng khoán MBS, ngoại trừ phân khúc bất động sản công nghiệp, tất cả các mảng khác đều chịu tác động tiêu cực do tăng trưởng kinh tế giảm tốc. Ở phân khúc nhà ở, đại dịch tác động mạnh cả nguồn cung và nguồn cầu, tạo hiệu ứng tâm lý tiêu cực cho người mua. Ở mảng bán lẻ, doanh thu của các trung tâm thương mại rớt thảm (theo CBRE Vietnam, lên tới 70%).
Trong khi đó, phân khúc du lịch nghỉ dưỡng là đối tượng chịu tác động lớn nhất vì các tuyến bay quốc tế vẫn tiếp tục đóng cửa. Ước tính nguồn khách quốc tế đến Việt Nam năm nay sẽ lần đầu tiên sụt giảm với tỉ lệ âm 75%. Phân khúc văn phòng gặp không ít khó khăn khi các doanh nghiệp trì hoãn thuê mặt bằng và xu thế dần được ưa chuộng của mô hình làm việc từ xa. Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, tuy mở cửa trở lại, hoạt động kinh doanh khách sạn vẫn giảm tốc. Công suất trung bình trong những tuần đầu tháng 5 chỉ đạt khoảng 16%. “Hoạt động kinh doanh dự kiến vẫn bị chững lại trong những tháng tới”, ông Mauro Gasparotti nhận định.
Theo ông Phạm Lâm, CEO Công ty DKRA Vietnam, triển vọng chung của thị trường hậu COVID-19 sẽ chứng kiến các điều chỉnh về thanh khoản, giá bán trong ngắn hạn. “Cụ thể là giảm thanh khoản hơn so với giai đoạn 2017-2019. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ổn định đối với những thị trường có tính bền vững cao như TP.HCM. Giá bán cũng có thể có điều chỉnh để thích nghi với những diễn biến ngắn hạn của thị trường”, ông Phạm Lâm chia sẻ.
Theo ông Lâm, người mua nhà vào thời điểm này nên có quan điểm đầu tư rõ ràng, chiến lược đầu tư mang tính trung và dài hạn, lựa chọn sản phẩm chất lượng của những nhà phát triển có uy tín, có bề dày kinh nghiệm, có sản phẩm đối chứng. Về chiến thuật, nên đầu tư ở các thị trường có nhiều lợi thế phát triển ổn định, đồng thời tránh đầu tư vào các loại hình sản phẩm giá rẻ, không an toàn, thiếu tính bền vững.
Đi tìm thời điểm phục hồi
Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, mặc dù mức độ giao dịch chưa biến chuyển mạnh nhưng làn sóng của giới đầu tư và người có nhu cầu ở thực đang dần phục hồi. Đơn cử như tại các dự án Citi Grand Cát Lái, Khu đô thị Vạn Phúc, số khách hàng tham quan tăng lên trong tháng qua, tuy lượng giao dịch vẫn chưa ổn định nhưng các doanh nghiệp này vẫn lạc quan, tin tưởng dòng tiền của nhà đầu tư sẽ sớm quay trở lại trong quý III. Tâm lý thị trường cũng phản ánh qua sự hồi phục của cổ phiếu bất động sản.
Rất nhiều cổ phiếu bất động sản bứt phá mạnh trong tháng 5 với những cái tên như TEG, FDC, D11, DRH hay ITA. Trong khi đó, bộ 3 cổ phiếu họ “Vin” là VIC, VHM và VRE có đóng góp quan trọng vào đà tăng của VN-Index. Ông Phạm Nhật Vượng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vingroup, cho biết, đối với lĩnh vực mới là bất động sản khu công nghiệp, Công ty bắt đầu triển khai các dự án tại Hải Phòng và Quảng Ninh. Một số dự án đã được cấp phép giải phóng mặt bằng, cuối năm sau có thể đưa từng phần vào hoạt động.
Thời điểm phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản có thể được phản chiếu thông qua lăng kính lịch sử. Theo Công ty PropertyGuru, bất động sản Hồng Kông suy giảm mạnh trong dịch SARS năm 2003 nhưng đã phục hồi mạnh mẽ sau đó chỉ 1 năm. Với Việt Nam, câu chuyện này có thể hoàn toàn lặp lại nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô tương đối ổn định và quan trọng hơn, bất động sản sẽ được hưởng lợi nhờ xu thế Việt Nam đang trở thành công xưởng mới của thế giới thay thế cho Trung Quốc.
Cụ thể hơn, trên phân khúc nhà ở, thị trường có thể tiếp tục dịch chuyển mạnh mẽ ra các tỉnh nằm gần với các thành phố lớn và sở hữu hệ thống giao thông thuận tiện. Trong số này, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu là những thị trường có cơ hội tăng tốc mạnh mẽ nhất nhờ quỹ đất trống còn dồi dào, sản phẩm đa dạng, đi kèm mặt bằng giá phải chăng hơn so với TP.HCM.
Bất động sản công nghiệp là nơi có cơ hội bùng nổ mạnh nhất nhờ dòng vốn dịch chuyển mới. Theo Công ty JLL Việt Nam, thị trường công nghiệp Việt Nam được quy hoạch và phát triển tập trung ở 3 vùng kinh tế trọng điểm ở Nam, Trung và Bắc. Trong đó, khu vực phía Nam được phát triển đầu tiên và tập trung các ngành công nghiệp truyền thống, có nền tảng công nghiệp sản xuất vững chắc. Khu vực phía Bắc thu hút các ngành công nghiệp kỹ thuật cao và có vị trí chiến lược gần Trung Quốc. Khu vực miền Trung tập trung các doanh nghiệp mới.
Ngoài ra, thị trường logistics được dự kiến sẽ phát triển vượt bậc trong 5-10 năm tới. Sự tăng trưởng nhanh chóng về nhu cầu tiêu dùng nội địa cùng với sự lan rộng của nền thương mại điện tử, cũng như nhu cầu tăng mạnh theo sự phát triển sản xuất, xuất khẩu sẽ là những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của logistics Việt Nam. Loại hình kho bãi cho thuê và các dịch vụ logistics có chất lượng cao theo đó cũng sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới.
Một yếu tố thuận lợi có thể giúp thị trường phục hồi hoàn toàn vào năm sau chính là động thái quyết liệt đầu tư hạ tầng của chính quyền các địa phương. Đơn cử như Ủy ban Nhân dân tỉnh Đồng Nai ra thời hạn cho huyện Long Thành phải tập trung giải quyết nhanh các vướng mắc, đảm bảo bàn giao mặt bằng phục vụ xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành giai đoạn 1 vào tháng 10 năm nay. Hay TP.HCM đồng loạt khởi công 13 dự án hạ tầng giao thông lớn với tổng vốn đầu tư hơn 3.500 tỷ đồng, còn tuyến metro số 1 được đẩy nhanh tiến độ để vận hành vào năm 2021.
Trong khi các quốc gia khác vẫn còn loay hoay đối phó đại dịch, thì việc kiểm soát tốt dịch bệnh đang nâng cao vị thế và hình ảnh của Việt Nam. “Với góc nhìn lạc quan hơn, đây có thể là thời điểm bứt phá ngoạn mục của Việt Nam. Chúng ta sẽ có thể nắm bắt nhiều cơ hội thật sự tốt, từ đó xác lập vị thế mới của Việt Nam trong bối cảnh chung như hiện nay, khi nền tảng về sức khỏe và điều kiện y tế của chúng ta đang được đảm bảo”, ông Phạm Lâm nhận định.
Dù vậy, tâm lý cẩn trọng và một sự thay đổi lớn có thể thấy được qua kế hoạch hành động của nhiều doanh nghiệp cho phần còn lại của năm, đồng thời chuẩn bị nền tảng cho giai đoạn kế tiếp. Theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, sau dịch, khi số đông gặp khó khăn, doanh nghiệp phải nghĩ ra các sản phẩm để bán cho người nghèo, chứ không chỉ chăm chăm bán cho người giàu.
Theo ông Trung, làm sao để bán được một sản phẩm rẻ nhất có thể mà vẫn đảm bảo được các tiện ích tốt nhằm giúp nhiều người mua được đó mới thực sự là bài toán hóc búa lúc này. Bây giờ, có sản phẩm kinh doanh, lợi nhuận ít, chủ yếu là tạo công ăn việc làm cho cán bộ nhân viên là tốt rồi. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, cho biết, thị trường đang ấm dần lên nhưng hiện nay nhà đầu tư cũng đã chuyển hướng sang đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng. Nhu cầu về nhà ở của thành phố rất cao nên chắc chắn các dự án được đầu tư bài bản, phục vụ nhu cầu dài hạn... sẽ luôn thu hút dòng tiền tốt trên thị trường.
Tại DKRA Vietnam, Công ty vẫn nỗ lực duy trì nguồn lực và thực hiện các chính sách phù hợp với tình hình chung. Thời gian qua, khối lượng công việc tuy có giảm và phải chia sẻ do tình hình chung, từ đó cũng ảnh hưởng đến thu nhập của nhân viên, nhưng về tổng thể DKRA Vietnam không cắt giảm lao động và các chính sách được điều chỉnh phù hợp để duy trì lực lượng nhân sự, sẵn sàng nắm bắt cơ hội và tối ưu hóa lợi thế của hệ thống.
Doanh nghiệp đã chuẩn bị nguồn hàng mang tính chủ động cung ứng ra thị trường trong năm 2020, ước tính lên đến 6.000 sản phẩm từ 7-8 dự án đã ký kết với các đối tác chiến lược. “Chiến lược lâu dài của DKRA Vietnam phản ánh giá trị chuỗi dịch vụ liên kết của hệ thống, đồng thời cho thấy tính thích nghi rất tốt. Tính thích nghi rất quan trọng trong giai đoạn này vì nó phản ánh được sức đề kháng của doanh nghiệp đó”, ông Phạm Lâm cho biết.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp địa ốc cũng hy vọng cơ quan có thẩm quyền hỗ trợ theo hướng quyết liệt cải cách thủ tục hành chính, điều chỉnh các quy định pháp luật còn bất hợp lý, vướng mắc trong lĩnh vực đất đai và kinh doanh bất động sản. Từ đó rút ngắn, tối ưu hóa thời gian triển khai dự án nhà ở, giảm chi phí tài chính và chi phí quản lý phát sinh do thủ tục kéo dài, giúp giảm giá nhà ở cho người dân. “Những dự án doanh nghiệp tự bỏ tiền thỏa thuận đền bù cho người dân để có quỹ đất lập dự án cần được khuyến khích và hỗ trợ, vì đây là thỏa thuận dân sự, sẽ tránh được những phiền phức và hệ lụy về sau”, ông Nguyễn Đình Trung, Tập đoàn Hưng Thịnh, đề nghị.
Đặc biệt, trong khoảng thời gian COVID-19 diễn biến phức tạp, một số thương vụ M&A đáng chú ý vẫn âm thầm diễn ra. Mới đây, Haseko Corporation - tập đoàn xây dựng và phát triển bất động sản ở Nhật với tổng tài sản lên tới 6,8 tỷ USD - đã mua lại 36% cổ phần trong doanh nghiệp xây dựng Ecoba Vietnam. Đây là bước đi nằm trong chiến lược 5 năm tới với trọng tâm là mở rộng thị trường nước ngoài, đặc biệt khu vực Đông Nam Á của Haseko.
Trong khi đó, Quốc Cường Gia Lai đã chuyển nhượng 56% cổ phần trong Công ty Bất động sản Hiệp Phúc cho đối tác, đồng thời sẽ tiếp tục chuyển nhượng toàn bộ 49,9% cổ phần còn lại tại Công ty Cổ phần Bất động sản Sông Mã - pháp nhân đang sở hữu dự án Phước Lộc Nhà Bè nhằm tái cơ cấu bảng cân đối kế toán, giảm bớt hàng tồn kho.
Nhìn chung, trong bối cảnh khó khăn của thị trường, một làn sóng thanh lọc thông qua công cụ M&A dự kiến sẽ tiếp tục diễn ra từ đây đến cuối năm, đồng thời chuẩn bị nền tảng tốt hơn cho đà phục hồi mạnh mẽ được kỳ vọng vào năm 2021