Lời tòa soạn:
Sân bay quốc tế Long Thành với quy mô 5.000ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 16 tỷ USD, được thiết kế với công suất phục vụ 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Theo kế hoạch dự kiến, sân bay này sẽ được xây dựng theo 3 giai đoạn:
Giai đoạn 1 (đến năm 2025): Đầu tư nhà ga hành khách một đường cất hạ cánh công suất 25 triệu hành khách/năm và nhà ga hàng hóa công suất 1,2 triệu tấn/năm.
Giai đoạn 2 (đến năm 2035): Nâng công suất lên 50 triệu hành khách/năm, 1,5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Giai đoạn 3 (sau năm 2035): Nâng công suất lên 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Đây là dự án quy mô lớn, có nhiều tác động đối với kinh tế, xã hội địa phương cũng như cả nước. Sân bay quốc tế Long Thành càng tăng tốc thì càng có nhiều dự án bất động sản ăn theo dự án này. Tuy nhiên, đâu là giá trị thật, đâu là tiềm năng được tô vẽ thiếu thực tế? Để làm sáng tỏ hơn vấn đề này Reatimes giới thiệu đến độc giả loạt bài "Phân tích tác động từ các yếu tố vĩ mô đến chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp, ăn theo sân bay Long Thành".
Trân trọng giới thiệu đến Quý độc giả!
Từ sự khác biệt từ 2 sân bay lớn nhất cả nước
Không ít môi giới bất động sản tư vấn cho khách hàng rằng mua đất Long Thành sau này sẽ sầm uất như quanh sân bay Tân Sơn Nhất. Chẳng ai bán đất Long Thành mà lại so sánh với khu vực quanh sân bay Nội Bài. Ai cũng thấy rõ, Tân Sơn Nhất nằm ngay trung tâm thành phố, còn Nội Bài ở vùng ven của Hà Nội. Xung quanh sân bay Tân Sơn Nhất sầm uất là do ở ngay trung tâm, còn xung quanh sân bay Nội Bài hoang vắng vì quá xa trung tâm thành phố.
Nếu quan sát kỹ hơn, và theo lịch sử phát triển, khu vực quanh sân bay Tân Sơn Nhất đã bị thay đổi quy hoạch so với thời điểm ban đầu. Việc gia tăng dân số, giãn dân từ trung tâm TP.HCM ra, kéo theo việc chuyển đổi công năng đất xung quanh sân bay Tân Sơn Nhất thành đất ở, tạo nên sự sầm uất xung quanh sân bay. Sân bay Tân Sơn Nhất không phải là “thỏi nam châm” hút dân đến ở xung quanh, mà đơn giản là do đô thị phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, nhu cầu nhà ở tăng, dân giãn từ trung tâm thành phố ra. Tương tự, xung quanh sân bay Nội Bài cũng có thể sầm uất, nếu có một đô thị gần đó phát triển mạnh, khiến dân có nhu cầu nhà ở xung quanh và kéo giãn đến Nội Bài, chứ bản thân sân bay này không tạo được sức hút dân cư.
Từ thực tế đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo khi đặt bài toán so sánh tiềm năng tương lai phát triển đô thị xung quanh sân bay Long Thành với khu xung quanh sân bay Tân Sơn Nhất và sân bay Nội Bài, tránh bị “bánh vẽ” của người bán đất.
Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Xây dựng Địa ốc Xanh, trên thực tế nhiều người mường tượng sân bay Long Thành khi đi vào hoạt động sẽ tương tự sân bay Tân Sơn Nhất khi có khu dân cư nhộn nhịp bao quanh. Trước cửa sân bay sẽ là các khu dịch vụ, kinh doanh sầm uất hiện hữu.
Tuy nhiên, trên thực tế sân bay Long Thành được quy hoạch ở khu vực cách biệt các thành phố lớn. Mô hình khép kín nhằm đảm bảo an toàn bay và khó có thể hình thành các khu dân cư dọc các tuyến đường cao tốc chạy vào sân bay. So sánh thực tế, sân bay Tân Sơn Nhất nằm trong khu đô thị đông đúc, thuộc thành phố dẫn đầu cả nước về phát triển kinh tế - xã hội. Xung quanh sân bay Tân Sơn Nhất là các tuyến đường với lượng lưu thông lớn vốn đã quy tụ dân cư đông đúc nên việc hình thành các loại hình dịch vụ là điều tất yếu. Trong khi đó, sân bay Long Thành được xây dựng ở vùng chưa có phát triển về kinh tế, xã hội. Do đó, nếu giới đầu tư bất động sản đánh đồng sân bay Long Thành với sân bay Tân Sơn Nhất là không phù hợp và dễ ôm “trái đắng”.
Nguy cơ ôm “trái đắng”, chôn vốn hàng chục năm
Theo ông Nguyễn Văn Đực, đầu tư ở Long Thành khó có khả năng thu hồi vốn. Hiện nay một số dự án đang mở bán với mức giá quá cao, là hiện tưởng sốt “giá ảo” và dễ đẩy rủi ro cho nhà đầu tư. Trong trường tiến độ của sân bay bị chậm lại thì ngay cả việc chuyển nhượng cũng gặp nhiều khó khăn. Còn về lâu dài, xung quanh sân bay Long Thành sẽ không có nhu cầu thực, khi đó giới đầu tư có nguy cơ chôn vốn lên đến hàng chục năm hoặc chấp nhận bán lỗ nặng.
Chung quan điểm đó, ông Trần Hữu Hạnh, Giám đốc Công ty Cổ phần An Điền cũng nhận định rằng việc đầu tư vào Long Thành tiềm ẩn nhiều rủi ro vì khả năng các dịch vụ bao quanh sân bay không thể phát triển. Trên thực tế, nhiều người nghĩ rằng sau khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động thì khu vực này sẽ sôi động, dân cư đông đúc và đầy đủ các dịch vụ bao quanh như ở sân bay Tân Sơn Nhất.
Tuy nhiên trên thực tế, nếu đặt lên bàn cân so sánh với sân bay Nội Bài thì đây là điều không thể. Sân bay Nội Bài được đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng hầu hết không hề có các chuỗi dịch vụ bao quanh. Dân cư xung quanh thưa thớt, người dân đi thẳng từ nơi họ sống đến sân bay và di chuyển đi các nước chứ không lưu lại để nghỉ ngơi, ăn uống. Do dịch vụ gần như không thể phát triển nên bất động sản xung quanh khu vực này không tăng giá hoặc tăng rất ít.
Tại Long Thành, nếu mua để đầu tư thì rất khó đạt được tỉ suất sinh lời như mong muốn, còn người mua để ở lại có tâm lý e dè vì quá xa trung tâm. Cũng theo ông Hạnh, nếu đầu tư Long Thành thì nhà đầu cần có sẵn nguồn tài chính nhàn rỗi rất lớn. Thậm chí họ phải chờ đợi trên 10 năm mới có cơ hội bán ra.
Một nhà đầu tư có thâm niên tại TP.HCM nhận định, sân bay sớm hay muộn rồi cũng sẽ khởi công nhưng nếu đầu tư chỉ ăn theo sân bay thì nguy cơ dính “bom xịt” rất lớn. Bởi trên thực tế người dân chỉ có nhu cầu sử dụng sân bay để di chuyển chứ không có nhu cầu nghỉ ngơi, ăn uống, mua sắm hay sử dụng các dịch vụ tại đây. Đơn cử như sân bay Suvarnabhumi tại Thái Lan hay Changi tại Singapore gần như là khu vực biệt lập chỉ hoạt động về hàng không. Khách quốc tế khi xuống sân bay thường đi thẳng về trung tâm chứ hầu như không lưu lại các địa điểm xung quanh.
Nói về tiềm năng ăn theo các khu công nghiệp gần kề, nhà đầu tư này cũng dẫn chứng sân bay Nội Bài kề bên thành phố Phúc Yên, nhà máy Honda, Yamaha cách đó 10km, có thành phố Bắc Ninh và nhà máy Sam Sung cách đó 30km, có thủ đô Hà Nội cách đó 30km nhưng cũng không thể phát triển về dịch vụ. Do đó, mua bất động sản Long Thành là gần như không thể lướt sóng hay sang tay, chuyển nhượng trong thời gian ngắn.
Bài 4: Sốt đất hay “ngáo giá” theo sân bay Long Thành