Ví dụ Thủ Thiêm và vấn đề định giá đất

Trước đó, Đà Nẵng cũng đã sửa bảng giá đất vừa ban hành.

PGS. TS. Nguyễn Văn Xa, Nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính chỉ rõ, nghiên cứu bảng giá đất một số địa phương đã bộc lộ một số vấn đề sau: Một là, giá đất phi nông nghiệp được chia nhỏ cho các loại đất:

Đất ở, đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ (gọi tắt là đất phi nông nghiệp), chạy theo thực tế sử dụng đất, coi đất như một tài sản được quản lý bằng phép cộng, trừ; chưa coi đất và quản lý đất bằng biện pháp kinh tế đã bị lợi dụng chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở, tránh đấu giá.

Tại các đô thị rất khó hoặc không thể phân biệt đâu là đất ở, đâu là các loại đất phi nông nghiệp

Hai là, thực tế thị trường đất đai tại đô thị và khu dân cư nông thôn không hình thành giá các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; Vì thế, việc xác định giá đất phi nông nghiệp theo các mục đích sử dụng như quy định khung giá các loại đất, không phù hợp với việc hình thành giá đất trên thị trường.Thực tế một căn nhà có thể vừa để ở, vừa làm nơi bán hàng, lớn hơn là một tòa nhà hỗn hợp (ở, thương mại, dịch vụ, hoạt động, giáo dục, đào tạo, thể dục thể thao v.v...); do đó chia nhỏ thành nhiều loại đất theo mục đích sử dụng cụ thể để quản lý là phi kinh tế.

Do đó, nhiều địa phương khi xây dựng các bảng giá đất phi nông nghiệp: đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều dựa vào bảng giá đất ở để bấm độn.

Tại các đô thị rất khó hoặc không thể phân biệt đâu là đất ở, đâu là các loại đất phi nông nghiệp; đất ở và các loại đất phi nông nghiệp đều là đất có công trình xây dựng đơn năng hoặc đa năng, có khu vực nhà ở xen kẽ các công trình khác; chủ sở hữu công trình sẵn sàng chuyển công năng sử dụng vì mục đích kinh tế hoặc để ở.

PGS. TS. Nguyễn Văn Xa dẫn chứng, nghiên cứu bảng giá đất của 16 địa phương thì có 14 tỉnh Thành phố trực thuộc Trung ương xác định giá đất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ bằng tỷ lệ % trên giá đất ở liền kề cùng vị trí, cùng đường phố, cùng khu vực (đối với đất tại nông thôn) 01 địa phương quy định mức giá cụ thể tại bảng giá đất phi nông nghiệp không phải là thương mại, dịch vụ, bảng giá đất thương mại dịch vụ; song nghiên cứu kỹ thì thấy đều đúng vị trí, đường phố, khu vực của bảng giá đất ở và quan hệ giữa đất phi nông nghiệp, giá đất thương mại dịch vụ so với giá đất ở đều thống nhất theo một tỷ lệ % nhất định.

"Chỉ có 01 (một) địa phương quy định ba bảng giá đất: Đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Nhưng bảng giá đất thương mại dịch vụ và bảng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều trùng khớp đường phố hoặc khu vực (đối với đất ở nông thôn) và vị trí với bảng giá đất ở" - ông Xa cho biết.

Ở khía cạnh khác, PGS.TS Ngô Trí Long - Chuyên gia kinh tế chỉ rõ, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình.

"Mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm".

Ông Long dẫn chứng, Dự án Khu đô thị Thủ Thiêm là một trong những minh chứng, giá đất đền bù quá chênh lệch với giá thị trường.

Dự án Khu đô thị Thủ Thiêm được triển khai đã hơn 20 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành, người dân khiếu kiện tập thể kéo dài, giá đất đền bù cho người dân là 18 triệu đồng/m2, công ty bất động sản bán lại giá 350 triệu đồng/m2.

Ở các nước phát triển khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5-7%. Trong khi đó, ở Việt Nam lại rất khác xa so với giá thị trường.

Để khắc phục những hạn chế này, đòi hỏi có thời gian và giải quyết những vấn đề có tính hệ thống, từ nghĩa vụ đến trách nhiệm độ tin cậy và chính xác của các thông tin đã cung cấp và công bố.

Thông tin là yếu tố rất quan trọng, cần thiết cho công tác định giá đất. Nguồn thông tin đáng tin cậy sẽ giúp cho các cán bộ định giá đưa ra được những kết luận chính xác.