CEO GP. Invest: Siết phân lô bán nền là "chặt tay doanh nghiệp"

Chia sẻ tại Hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP. Invest) bày tỏ sự bất ngờ, bởi trong khi thị trường đang mong chờ giải pháp tháo gỡ khó khăn thì cơ quan quản lý, cụ thể là Bộ Tài nguyên và Môi trường lại siết chặt hơn những vướng mắc vốn có.

"Hiện nay, doanh nghiệp đang gặp không ít những chồng chéo về luật pháp khi tham gia đầu tư dự án. Tính ra có tới 14 luật can thiệp tới lĩnh vực bất động sản, nên sự chồng chéo là tất yếu xảy ra", ông Hiệp chia sẻ. Do đó, mong mỏi hơn bao giờ hết của doanh nghiệp lúc này là các nghị định của Chính phủ sẽ dần tháo gỡ rắc rối mà doanh nghiệp gặp phải trong các hoạt động đầu tư xây dựng, giúp khơi thông, phát triển thị trường. 

Nghị định số 25/2020/NĐ-CP thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP đã được Chính phủ ban hành, có hiệu lực từ ngày 20/4/2020 là một tín hiệu tích cực, đã tháo gỡ phần nào những chồng chéo của Luật Đấu thầu về vấn đề giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp.

"Tôi cho rằng, các nghị định tương tự như Nghị định 25 với hướng dẫn cụ thể, rõ ràng sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường trong ngắn hạn cũng như dài hạn. Tuy nhiên, thông tin về dự thảo sửa đổi cấm phân lô bán nền mới đây của Bộ Tài nguyên Môi trường đã khiến doanh nghiệp rất ngạc nhiên, bởi chúng tôi hy vọng khi Luật Đất đai chưa được sửa đổi thì sẽ có phương án tháo gỡ bớt cho doanh nghiệp bằng chỉ thị, bằng nghị định. Nhưng với những nội dung trong dự thảo, cụ thể là mở rộng phạm vi khu vực cấm phân lô bán nền, dự báo sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp", đại diện doanh nghiệp bày tỏ sự thất vọng.

Bởi, xét về nhiều góc độ thì cần khẳng định rằng, đất nền có hạ tầng là sản phẩm thương mại của bất động sản. Do đó, theo ông Hiệp, nếu có đề xuất thay đổi, điều chỉnh liên quan tới đất đai thì sẽ là trách nhiệm, vấn đề của Bộ Xây dựng với tác động của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chứ không phải Bộ Tài nguyên và Môi trường với Luật Đất đai.

Ông Hiệp chỉ ra rằng, để có những dự án đất nền có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ thì nhà đầu tư phải bỏ ra số vốn rất lớn. Nhưng trong bối cảnh hiện nay, với những tác động tiêu cực của dịch bệnh cũng như khó khăn chung của nền kinh tế thì sẽ rất khó cho doanh nghiệp để đảm bảo một dự án được đầu tư tròn trịa.

Thêm vào đó, theo ông Hiệp, các quy định hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của Ngân hàng Nhà nước cũng phần nào siết lại dòng tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, khi mà phần lớn các doanh nghiệp bất động sản trong nước đều là doanh nghiệp nhỏ thì những khó khăn trên đã gộp lại thành một thách thức lớn đối với quá trình đầu tư, xây dựng dự án của doanh nghiệp. 

Và nếu như quy định siết phân lô bán nền được áp dụng như dự thảo, tức là rất nhiều khu vực, doanh nghiệp phải xây thô rồi mới có thể bán thì tổng mức đầu tư có thể tăng thêm khoảng 2,5 lần. 

"Nghị định này nếu đưa vào áp dụng thì chẳng khách gì đang... chặt tay doanh nghiệp vì không có điều kiện để phát triển", ông Hiệp nhấn mạnh.

Do đó, CEO GP. Invest đã đặt ra câu hỏi: Chính phủ cần xem xét có nhất định phải đưa ra hình thức cấm phân lô bán nền trên diện rộng như dự thảo hay không? Khi mà trên thực tế, thói quen của thị trường, của người mua là quan tâm đến việc tích góp để mua đất, sau đó mới xây nhà, mua đồ nội thất. Hơn thế nữa, về pháp lý, về thực tế nguyện vọng của người mua, nhu cầu của thị trường thì phân lô bán nền là cần thiết, là phù hợp với quy trình phát triển. Do đó, nếu cấm là đi ngược chiều những vấn đề đã phân tích ở trên.

Phân lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của người dân

CHÚNG TA KHÔNG THỂ RA MỘT VĂN BẢN ĐI NGƯỢC LẠI CUỘC SỐNG!

Đó là quan điểm của TS. Vũ Đình Ánh về dự thảo nghị định của Bộ Tài nguyên và Môi trường với nội dung siết chặt phân lô bán nền.

"Về cơ bản, phân lô bán nền là một phần của cuộc sống, của thị trường bất động sản. Do đó, chúng ta không thể ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, vì ở đâu có cầu thì ở đó ắt có cung", TS. Ánh nhận định.

Thời gian qua, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn mà khu vực giáp ranh hay đô thị đã có những chuyển biến tích cực. Sự phát triển này là "thuận tự nhiên" vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả người bán và khách mua. Vì vậy, TS. Ánh cho rằng, đặt ra vấn đề xóa bỏ phân lô, không còn nền để bán là không hợp lý với bối cảnh hiện nay.

"Cách thức quản lý và triển khai của cơ quan quản lý đang không phù hợp khi đưa ra một quy định ảnh hưởng rất nhiều tới thị trường bất động sản. Đặc biệt là tác động tiêu cực đến cả nguồn cung và cầu khi cả 2 yếu tố này đều có những biến động và dự báo sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn hơn nữa trong thời gian tới. Cơ quan quản lý không nên ban hành các văn bản tác động mạnh đến thị trường như vậy, nhất là trong bối cảnh khó khăn như hiện nay", vị chuyên gia kinh tế nhấn mạnh.

Về giải pháp, TS. Vũ Đình Ánh đề xuất nên sắp xếp lại các vấn đề phát sinh trong phân lô bán nền nhân câu chuyện còn "dở dang" này. Có thể phân chia như sau: Về nguyên tắc, nếu phân lô bán nền là bán đất thì thuộc sự quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường; nếu xây trên đó một căn nhà thì là vấn đề của Bộ Xây dựng; còn xây dựng nhiều căn nhà trên đó thì lại là quyền hạn quản lý của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Đồng tình rằng những điều khoản siết chặt trên là nhằm hạn chế vi phạm, sai phạm trong về đất đai, nhưng TS. Vũ Đình Ánh cũng bày tỏ quan điểm: "Bất kể lĩnh vực nào cũng không tránh khỏi vi phạm, từ thiện còn có thì với hoạt động kinh doanh trên khối tài sản lớn như bất động sản càng khó tránh khỏi. Nhưng, không thể do một vài sai phạm mà dừng, cấm. Trước đây, khi phạm vi cấm còn hẹp thì đã có những căn nhà bỏ hoang vài năm, nếu nay, đặt ra quy định chặt chẽ gần như cấm toàn bộ thì tình trạng lách luật sẽ xảy ra, sẽ có càng nhiều những khu nhà ở hoang hóa, thiệt hại xã hội sẽ càng lớn hơn".

NẾU CHƯA SỬA ĐƯỢC THÌ CỨ GIỮ NGUYÊN

Đại diện cơ quan quản lý, TS.KTS. Trần Quốc Thái, Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) chia sẻ: "Qua rà soát cho thấy, việc thực hiện, triển khai các dự án ở vùng nội đô đa phần đáp ứng yêu cầu, tuân thủ quy định, không có nhiều bất cập. Các vấn đề sai phạm chủ yếu diễn ra ở các khu vực chuẩn bị đô thị hóa, lên thành phố, và một phần nữa là do buông lỏng quản lý".

Đánh giá sâu hơn về nội dung dự thảo Nghị định sửa đổi chi tiết thi hành Luật Đất đai theo hướng mở rộng khu vực không được phép tiến hành phân lô, bán nền, TS. KTS. Trần Quốc Thái bày tỏ: "Trong nghị định này chúng ta mới chỉ đang xoáy vào các dự án bất động sản cho thuê, mà những dự án này đã được quy định rất chặt chẽ trong các luật khác".

Đồng tình với quan điểm phải đề xuất được hướng giải quyết, chỉnh sửa, nhưng thực tế phải thừa nhận rằng trong thời gian ngắn thì rất khó để hoàn thiện, và đặc biệt là để hài hòa quyền lợi giữa các bên, ông Thái đồng thuận với giải pháp: Nếu chưa sửa được thì cứ giữ nguyên.

Bởi, ông Thái, doanh nghiệp bất động sản hiện nay rất khó khăn do tác động của dịch bệnh Covid-19. Không phải cứ doanh nghiệp lớn là ổn. Nhất là khi dịch bệnh qua đi, nhiều gia đình, hộ gia đình đặt lại vấn đề liệu có nên đầu tư dàn trải, xuống tiền ngay không khi họ cần một khoản tiền lớn dự trữ phòng cho trường hợp khẩn cấp xảy ra như phục vụ cho nhu cầu sức khỏe... 

"Cho nên, việc đầu tư của doanh nghiệp vào thị trường bất động sản cũng đã và đang rất khó khăn. Thanh khoản của doanh nghiệp gặp khó. Trong bối cảnh này, việc hỗ trợ cho doanh nghiệp là rất cần thiết. Nếu năm 2013, Chính phủ có ban hành nghị định tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp thì năm 2020 cũng rất cần những chính sách hỗ trợ như vậy", TS. KTS. Trần Quốc Thái kết luận.