Đa dạng nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Thông tư 22: Nắn dòng tín dụng bất động sản

Thực tế thị trường cho thấy, nguồn vốn tín dụng trung - dài hạn từ hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp và dự án bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn nhất. Tuy nhiên, nguồn vốn này chịu áp lực bởi các quy định về tín dụng cho vay bất động sản.

Cụ thể, Thông tư 22/2019/TT-NHNN của NHNN có hiệu lực từ 1/1/2020 theo hướng tiếp tục siết lại hoạt động cho vay bất động sản khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước - NHNN) cho biết, tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản toàn ngành ngân hàng năm 2019 đạt con số 8,8%, thấp hơn so với tăng trưởng chung của tín dụng toàn ngành.

Theo phân tích của các chuyên gia, việc ngân hàng siết chặt tín dụng vào bất động sản tuy có tác động tới một số chủ đầu tư bất động sản, nhưng đây là một cơ hội để thanh lọc thị trường, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững hơn.

Tiếp theo, nguồn vốn đến từ hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp. Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp 2019 do Công ty cổ phần Chứng khoán SSI công bố cho biết, thực tế lượng phát hành trái phiếu trong lĩnh vực bất động sản lên đến 106.500 tỷ đồng, chiếm 38% tổng giá trị phát hành toàn thị trường, bởi nhiều doanh nghiệp phát hành hoạt động đa ngành nghề nhưng mục đích phát hành chủ yếu đầu tư vào bất động sản.

Trái phiếu bất động sản chỉ xếp sau nhóm ngân hàng, có kỳ hạn bình quân là 3,7 năm và lãi suất bình quân là 10,3%/năm.

Cũng theo báo cáo của SSI, nhà đầu tư cá nhân mua gần 11.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản, còn lại là các nhà đầu tư tổ chức.

Trong đó, các ngân hàng thương mại mua khoảng 19.000 tỷ đồng, các công ty chứng khoán mua 4.400 tỷ đồng, tổ chức nước ngoài mua 1.660 tỷ đồng…, còn lại được ghi chung chung dưới tên là “tổ chức trong nước” hoặc thiếu thông tin cụ thể.

Với định hướng giảm tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thông qua điều chỉnh hệ số rủi ro để tính chỉ số CAR tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN nên kênh trái phiếu được nhìn nhận tất yếu sẽ được các doanh nghiệp bất động sản tìm đến.

“Phát hành trái phiếu sẽ là kênh huy động vốn được nhiều doanh nghiệp bất động sản tìm đến trong thời gian tới”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam nhận định.

Trong tương lai, Fintech - cũng có thể là một kênh thu hút vốn cho bất động sản vì các công ty Fintech hiện chủ yếu là trung gian thanh toán, nhưng sẽ có những Fintech huy động vốn cộng đồng để đầu tư vào bất động sản hoặc góp phần tạo hệ sinh thái bất động sản.

Nhiều nguồn vốn nhưng vẫn… thiếu

Một nguồn vốn đáng chú ý đó là đầu tư nước ngoài, cả trực tiếp (FDI) và gián tiếp (kể cả nguồn từ người Việt Nam ở nước ngoài) đang có xu hướng tăng lên trong những năm qua.

Quả vậy, theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/12/2019, FDI vào Việt Nam bao gồm vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và vốn góp mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã đạt 38 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018.

Đây cũng là con số cao nhất trong vòng 10 năm gần đây. Điểm đáng chú ý, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 3,88 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Nguồn vốn này tập trung vào một vài phân khúc thị trường bất động sản như du lịch, văn phòng chung cư cao cấp, khách sạn nhà hàng, trung tâm thương mại…

“Thời gian qua, chúng tôi đã làm việc với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, họ muốn đầu tư hoặc mua, tìm kiếm đối tác Việt Nam để liên doanh liên kết. Đây là dòng tiền tiềm năng, họ đem theo kinh nghiệm, dòng vốn và các doanh nghiệp trong nước có thể tìm được các nhà đầu tư nước ngoài thì không chỉ có thêm tiền, mà còn có thể tích luỹ thêm kinh nghiệm để phát triển dự án của mình lên một tầm cao hơn”, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường Hà Nội - JLL Việt Nam nhận định.

Bên cạnh đó, còn nguồn vốn kinh doanh của các doanh nghiệp, song do phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam có quy mô vừa và nhỏ nên nguồn lực này còn rất hạn chế.

Nếu có sự tham gia của các doanh nghiệp lớn vào thị trường bất động sản lại bị phân tán bởi sự “co kéo” các nguồn vốn và tính thiếu chuyên nghiệp trong đầu tư vào bất động sản.

Được biết, tính đến hết tháng 11/2019, có khoảng 16.000 doanh nghiệp xây dựng (tăng gần 2%) và 7.300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập (tăng 13,8% về số doanh nghiệp, tăng 27,5% về vốn đăng ký).

Và nguồn vốn dân cư được sử dụng đầu tư vào bất động sản rất lớn do đa số người Việt Nam đều coi bất động sản là tài sản lớn, quan trọng và muốn sở hữu bất động sản không chỉ để phục vụ nhu cầu tiêu dùng cá nhân, mà còn phục vụ nhu cầu đầu tư.

Tuy nhiên, các luật sư nhận định, việc huy động, vay mượn trong dân cư rất đa dạng, phức tạp và hầu như thiếu cơ sở pháp lý vững chắc, chủ yếu là giao dịch dân sự nhưng có sự tham gia của cả thể nhân lẫn pháp nhân, chẳng hạn như vay nóng, chơi hụi, cầm đồ… với lãi suất thoả thuận rất cao ("tín dụng đen” có thế chấp hay không có thế chấp, tín chấp), huy động vốn của khách hàng dưới hình thức hợp đồng góp vốn (không theo quy định của luật)… nên thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng, lừa đảo…

Hơn nữa, ranh giới giữa dân sự và hình sự trong các giao dịch này không rõ ràng, ngay cả khi rõ ràng thì việc xử lý cũng tốn rất nhiều thời gian.

Dẫu vậy, nhìn thực tại, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế nêu quan điểm: “Nguồn vốn vào bất động sản hiện nay khá… nghèo nàn”.

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/4/2020, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 12,33 tỷ USD, bằng 84,5% so với cùng kỳ năm 2019.

Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành, lĩnh vực, trong đó lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt gần 6 tỷ USD, chiếm 48,4% tổng vốn đầu tư đăng ký. Hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ tư với tổng vốn đăng ký là 665 triệu USD.

Tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế, vốn từ nhà đầu tư nước ngoài giảm, nguồn vốn từ dân cư đã “khựng” lại bởi đại dịch Covid-19.

Do đó, việc các doanh nghiệp bất động sản “trông” vào phát hành trái phiếu là điều không khó để giải thích. Một báo cáo của SSI vừa công bố cho biết, trong quý I/2020, các doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng chấp nhận phát hành trái phiếu lãi cao.

Cụ thể, nhóm các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về khối lượng phát hành với tỷ lệ 49%, tương ứng với 23.202 tỷ đồng. Đặc biệt, lãi suất phát hành bình quân trong quý I là 10,77%/năm, tăng 43 điểm cơ bản so với bình quân năm 2019, dù kỳ hạn bình quân ngắn hơn 1-2 tháng.

“Trong quý vừa qua, đã có 33 doanh nghiệp bất động sản phát hành tổng cộng 23.200 tỷ đồng, tăng 9,8% so với cùng kỳ và bằng 18,3% tổng lượng phát hành cả năm ngoái”, báo cáo của SSI cho biết.

Cũng theo đánh giá của SSI, trái phiếu trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư vì lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng đang có xu hướng giảm. Thực tế, NHNN ngày 12/5 đã có thông báo điều chỉnh giảm một loạt lãi suất điều hành.

Đây là lần giảm thứ 2 trong chưa đầy 6 tháng đầu năm 2020 của NHNN trong mục tiêu hỗ trợ nền kinh tế. Lần giảm trước trong tháng 3 cũng phần nào giúp các ngân hàng thương mại có thêm “room” để hạ lãi suất huy động.

Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra một vấn đề cần lưu ý, SSI nhận định: “Mức chênh lệch lãi suất giữa trái phiếu và tiền gửi hiện tại lên tới 4%/năm đã hấp dẫn các nhà đầu tư cá nhân tham gia nhiều hơn vào thị trường”.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhấn mạnh: “Trái phiếu doanh nghiệp là một kênh huy động vốn cũng như đầu tư rất tốt. Tuy nhiên, đối với loại hình trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành, xét trong bối cảnh thực tế, tôi đánh giá bên cạnh rất nhiều mặt lợi ích cũng còn một số nguy cơ”.

Nhìn lại câu chuyện Tập đoàn Novaland gửi thư cầu cứu tới Bộ trưởng Bộ Xây dựng xin tiếp tục thực hiện dự án Khu dân cư Bình Khánh khiến không ít nhà đầu tư bất ngờ.

Kết thúc năm 2019 với mức lợi nhuận hơn 3.200 tỷ đồng, tổng nguồn vốn của Novaland đạt gần 90.000 tỷ đồng, ghi nhận mức tăng hơn 30%, tương ứng 20.000 tỷ đồng, so với cuối năm 2018.

Tuy nhiên, quá nửa nguồn vốn tăng trong năm 2019 đến từ các khoản vay nợ. Trong đó, 2 nguồn tài trợ vốn lớn nhất là vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, chiếm tỷ trọng lần lượt 42% và 37% trên tổng các khoản vay của Novaland.

Để thu hút vốn, doanh nghiệp cần minh bạch hơn

Thực tế cho thấy, một số doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất cao, từ 11-13%/năm, thậm chí, có doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất huy động đến 14,5%/năm, đây là nguy cơ gây tồn đọng dòng vốn, tạo rủi ro, mất an toàn dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Nhiều trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản yếu kém thực hiện, không có hoặc báo cáo tài chính không đầy đủ, phát hành trái phiếu ở mức lãi suất cao để hút nhà đầu tư.

Điểm đáng chú ý, ngân hàng cho vay còn giám sát giải ngân đúng dự án, đúng chỗ trong khi đó, trái phiếu doanh nghiệp không có cơ chế giám sát, nhà đầu tư cá nhân thường không có đầy đủ thông tin nên rất “nguy hiểm” khi đầu tư.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư chưa có khả năng phân tích tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành. Điều này vô hình trung đang tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế khi nhiều trái phiếu doanh nghiệp có thể trở thành nợ xấu.

“Doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu cho dự án chưa rõ ràng về pháp lý, doanh nghiệp dùng tiền thu được để đầu tư vào những dự án có mức rủi ro cao, thậm chí để mua đi bán lại bất động sản… Khi đó, nếu người dân và các thành phần kinh tế lại đổ vốn ồ ạt vào thì thực sự có nguy cơ đây là một cái bẫy của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Thực tế cũng cho thấy, ngay cả ngân hàng cũng phát sinh nhiều nợ xấu từ cho vay bất động sản, huống hồ người dân và các nhà đầu tư”, TS. Hiếu nói.

Nhìn nhận vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: “Để có thể thu hút được dòng vốn đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực để trở nên uy tín và minh bạch hơn; tiếp tục tăng vốn chủ sở hữu, chuyển đổi mô hình từ công ty trách nhiệm hữu hạn sang công ty cổ phần và tiến tới niêm yết; đẩy mạnh phát hành trái phiếu... Tuy vậy, vẫn có những mặt cần chấn chỉnh để đảm bảo an toàn. Bên cạnh đó, cần mở rộng hợp tác, liên kết trong nước, đồng thời xây dựng các dự án bất động sản xanh và thông minh”.

Thực tế thị trường vốn trong nước vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư (kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm), quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán...

Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn, nhưng thực tế chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn.

Chuyên gia kinh tế - TS. Vũ Đình Ánh nhận định, nếu tài chính là dòng máu thì bất động sản là xương sống. Bất động sản thiếu tài chính, chắc chắn sẽ khó khăn.

Các doanh nghiệp bất động sản hiện nay khá chú ý đến việc đa dạng hóa các dòng vốn để ứng phó với những thay đổi về chính sách tiền tệ cùng với việc thay đổi chính doanh nghiệp để uy tín hơn.

Tuy vậy, vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý, chính sách, quy định liên quan đến luật pháp… trong việc tìm nguồn vốn mới.