FDI chuyển dịch nơi đến
Dịch Covid-19 mở ra một bước ngoặt mới. Với mục đích giảm thiểu sự đứt gãy trong chuỗi cung ứng làm gia tăng cấp bách nhu cầu đa dạng hóa danh mục sản xuất, tránh sự phụ thuộc quá nhiều vào một quốc gia, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác sẽ diễn ra nhanh chóng hơn. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp lớn như Pegatron, Amazon và Home Depot bắt đầu có hoạt động tuyển dụng và tìm kiếm chuỗi cung ứng, cho thấy Việt Nam là một trong những điểm đến trong quá trình dịch chuyển, bên cạnh các quốc gia tiềm năng khác trong khu vực như Indonesia, Thái Lan hay Malaysia.
Mới đây, nhóm phân tích SSI Research đã nhấn mạnh đến dòng vốn FDI vào khu công nghiệp tạo động lực hội nhập sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu trong giai đoạn gần nhất 2020 - 2021.
Vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đã có những tín hiệu khởi sắc, tổng vốn đăng ký cấp mới và vốn tăng thêm 4 tháng đầu năm đạt 9,8 tỷ USD, tăng 32% cùng kỳ năm trước. Vốn FDI vào các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 244%, Long An tăng 65%, Bình Phước tăng 60%, Quảng Ninh tăng 44%.
Ngược lại, các “điểm nóng” trung tâm công nghiệp lớn có mức sụt giảm do Covid-19 làm hạn chế các hoạt động thực địa và làm việc với các chủ đầu tư khu công nghiệp (KCN). Chẳng hạn, vốn FDI 4 tháng đầu năm vào TP.HCM giảm 45%, Đồng Nai giảm 67%, Bình Dương giảm 49%, Hà Nội giảm 78%, Bắc Ninh giảm 67%, Hải Dương giảm 81% so với cùng kỳ.
Theo Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến quý I, Việt Nam có 335 KCN được thành lập (tăng 5 KCN so với cuối năm 2019), trong đó có 260 KCN với tổng diện tích đất 68.700ha đã đi vào hoạt động và 75 KCN đang xây dựng với tổng diện tích 29.200ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt 75% - tăng 0,7% so với cuối năm trước.
Theo JLL, từ tháng 2 khi dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát, việc hạn chế di chuyển giữa các khu vực đã khiến các giao dịch bị đình trệ do các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, không thể trực tiếp thực địa và làm việc với chủ đầu tư KCN. Tuy nhiên, nhờ vào các giao dịch thành công được thực hiện trước dịch, tỷ lệ lấp đầy khu vực miền Bắc tăng thêm 2% đạt 75%.
Giá thuê các KCN phía Bắc đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 6,5%). Bên cạnh đó, quý IV/2019, các KCN miền Nam có tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, giá thuê đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 12,2%).
Quý I, doanh thu của doanh nghiệp khu công nghiệp Sonadezi Châu Đức (SZC) tăng nhờ tăng diện tích thuê. Trong khi, D2D tiếp tục ghi nhận lợi nhuận từ bán khu dân cư Lộc An. Các doanh nghiệp còn lại như SNZ, MH3, NTC ghi nhận thu nhập từ tiền gửi và cổ tức từ công ty liên doanh, liên kết. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp cũng hoạt động trong lĩnh vực khu công nghiệp lại giảm lợi nhuận như Thống Nhất (BAX), Idico (IDC), Sài Gòn VRG (SIP), Becamex (BCM).
Covid-19 tăng thêm cơ hội
So sánh với Indonesia, nước cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam trong việc thu hút FDI, Việt Nam có lợi thế ở gần Trung Quốc nên khoảng cách vận chuyển thuận lợi hơn. Thể chế chính trị của Việt Nam rất hỗ trợ doanh nghiệp, có nhiều ưu đãi cho các dự án FDI lớn (quy định ưu đãi thay đổi theo từng trường hợp). Đồng thời, Việt Nam cũng tham gia rất nhiều các FTAs như EVFTA hay CPTPP mà Indonesia không tham gia. Về vĩ mô, gần đây, đồng Việt Nam (VND) rất ổn định so sánh với biến động của đồng Rupiah Indonesia (IDR).
Trong quý I, theo dữ liệu Collier International, Việt Nam khá hấp dẫn với mức giá thuê trung bình thấp hơn 45 - 50% so với các nước Thái Lan, Malaysia và Indonesia. Theo báo cáo của Jetro năm 2019, chi phí lao động của Việt Nam cũng thấp hơn so với Thái Lan, Malaysia và Indonesia.
Về giá điện, theo EVN, năm 2019, giá điện của Việt Nam chỉ bằng 80% so với giá điện của Indonesia; 42% Philippine và 66,7% Campuchia.
Trong năm 2020, với kế hoạch 20 tỷ USD bên cạnh giá trị chưa giải ngân còn lại của năm 2019 là 9,5 tỷ USD, tổng cộng quy mô giải ngân dự kiến năm nay là 30 tỷ USD, gấp đôi số giải ngân thực tế năm trước. Đặc biệt các dự án cao tốc Bắc - Nam, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, giúp kết nối hạ tầng, logistics của các khu công nghiệp ở các tỉnh vệ tinh Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết vào trung tâm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, nâng cao lợi thế cạnh tranh thu hút vốn FDI so với các quốc gia khác trong khu vực.
Đánh giá về nguồn cầu của thị trường bất động sản công nghiệp, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, cho rằng những nỗ lực xoa dịu căng thẳng thương mại và các chính sách ngăn ngừa thuế quan có thể làm suy yếu nguồn cầu, đặc biệt từ Trung Quốc đại lục, Đài Loan, Hàn Quốc và Hong Kong trong ngắn hạn. Những lợi ích từ các hiệp định thương mại mới là động lực bền vững hơn cho nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh nguồn cầu tăng từ các doanh nghiệp trong ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, loại hình bất động sản công nghiệp xây sẵn đang nhận được phản ứng khá tốt từ thị trường.
Trong dài hạn, theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, sự phát triển nguồn cung đất công nghiệp sẽ dịch chuyển về các tỉnh, thành phố công nghiệp cấp 2 nhờ vào mức giá thuê cạnh tranh hơn cùng với tỷ lệ lấp đầy còn thấp. Tuy nhiên, nhu cầu bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn tại các khu vực này vẫn thấp do cơ sở hạ tầng còn yếu kém. Đồng thời, nguồn cung mới dự đoán sẽ đi vào hoạt động trong tương lai sẽ hạn chế sự tăng trưởng mạnh của giá thuê trung bình. Những khu công nghiệp có kết nối tốt với các cụm cảng biển quan trọng sẽ có tỷ lệ lấp đầy tăng nhanh chóng.