Thị trường bất động sản: Nhà ở bình dân, cầu ngóng cung

Các dự án nhà ở thương mại có giá rẻ hiện nay rất hiếm ở Hà Nội

Tiềm năng lớn…

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, triển vọng thị trường nhà giá thấp về dài hạn có diễn biến tốt, bởi nhu cầu lớn. Theo đó, Việt Nam đang trong thời kỳ cơ cấu dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động, sự phát triển của các gia đình trẻ, nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn, nên nhu cầu về nhà ở là rất lớn.

Ngoài ra, Việt Nam có mức độ đô thị hoá nhanh, với ước tính khoảng 1 triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm. Đến nay, hơn 35% dân số Việt Nam trên tổng số khoảng 97 triệu dân sống ở khu vực đô thị/thành phố.

Còn theo tính toán của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở này, cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, hiện có nhiều nhân tố thúc đẩy nguồn cầu nhà ở dài hạn trong tương lai. Đơn cử như tính tới cuối 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người với tốc độ tăng trưởng ổn định 2,2%/năm trong 10 năm qua. Với khoảng 120.000 trẻ sơ sinh ra đời và 80.000 - 100.000 người nhập cư mỗi năm, dân số Hà Nội tăng nhanh hơn tỷ lệ cả nước 1,1%. Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 cho thấy, Hà Nội có khoảng 2,2 triệu hộ gia đình. Quy mô hộ gia đình trung bình đang có xu hướng giảm và hiện ở mức 3,5 người/hộ. Đáng chú ý, tỷ lệ người dân sống tại chung cư cao nhất cả nước, ở mức 12,9%, với 2,8% có dự định mua nhà hoặc căn hộ mới.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nhu cầu về sở hữu bất động sản của người dân tại thị trường Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung vẫn còn rất lớn, tỷ lệ hấp thụ đối với dòng sản phẩm nhà chung cư tại Hà Nội trong năm 2019 đạt 85%, đã minh chứng cho nhu cầu của thị trường, trong đó lớn nhất là nhu cầu về dòng sản phẩm nhà ở bình dân. Nếu có quỹ đất sạch thì sản phẩm nhà ở giá rẻ vẫn là hướng đầu tư đầy triển vọng.

Nhưng cung không đủ cầu

Báo cáo mới đây gửi Quốc hội của Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20 - 30% thị trường tùy từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn, trong khi nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70 - 80% thị trường, nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

Việc này dẫn đến cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu, thị trường phát triển theo hướng dư thừa nhà ở cao cấp, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, hiện nay, diện tích nhà ở bình dân trên cả nước mới chỉ đạt khoảng 4 triệu m2, tương đương 40% yêu cầu theo Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn năm 2030.

Sự khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ cũng được nhiều công ty nghiên cứu thị trường chỉ ra. Cụ thể, theo Công ty DKRA Vietnam, trong quý I/2020, TP.HCM có 7 dự án ra mắt thị trường, cung ứng 1.547 căn hộ, nhưng không hề xuất hiện dự án ở phân khúc nhà ở bình dân (hạng C), chiếm 74% nguồn cung mới này là phân khúc tầm trung (hạng B), 26% còn lại thuộc phân khúc cao cấp (hạng A). Việc thiếu vắng dự án nhà ở bình dân không chỉ mới xuất hiện trong quý I/2020 mà đã diễn ra gần như suốt năm 2019.

Báo cáo CBRE cũng cho thấy, trên thị trường TP.HCM trong quý I/2020 có 3.606 căn hộ từ 11 dự án được chào bán và cũng không có dự án bình dân nào. Việc vắng bóng căn hộ bình dân tại thị trường TP.HCM đã xuất hiện từ quý II/2019.

Còn tại thị trường Hà Nội, sau khi có một lượng ít căn hộ giá bình dân ra hàng năm 2019, phân khúc này cũng gần như vắng bóng trong tổng số 1.600 căn hộ được tung ra trong quý I/2020.

Còn theo khảo sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, khoảng 2 năm trở lại đây, những chung cư có giá bình dân được trên thị trường Hà Nội (dưới 1 tỷ đồng/căn) cũng rất hiếm, chủ yếu là nhà ở xã hội như Ecohome 3, Thanh Hà Cienco5, chung cư Minh Đại Lộc 7…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhu cầu căn hộ vừa túi tiền hiện nay rất lớn và đây là nhu cầu thực. Những năm qua, HoREA luôn khuyến cáo các doanh nghiệp ưu tiên phát triển phân khúc này để bù đắp tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên thị trường. Tuy nhiên, thực tế, số lượng dự án phân khúc này vẫn nhỏ giọt và “cháy hàng” trong một thời gian ngắn chủ đầu tư mở bán.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc chú trọng đầu tư, phát triển phân khúc nhà ở bình dân sẽ đem lại nhiều hiệu quả tích cực. Trước hết, đảm bảo an sinh xã hội cho người dân, đặc biệt là người dân nghèo thành thị. Tiếp đến, đảm bảo cơ cấu về phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân hợp lý, hiệu quả bên cạnh việc phát triển nhà ở cho các phân khúc và đối tượng khác. Ngoài ra, nó cũng giúp đảm bảo phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để kích cung các dự án nhà ở bình dân, Nhà nước cần sớm hoàn thiện những vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý, có các chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư xây dựng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội… và có biện pháp quản lý chặt chẽ, chống nạn đầu cơ nhà đất, nạn tạo sốt ảo để trục lợi…

Ông Đính cho rằng, cần có các chính sách cụ thể hơn nữa của Nhà nước để thúc đẩy phân khúc bình dân, lấy lại cân bằng cho thị trường và đáp ứng nhu cầu xã hội. Đơn cử, hệ thống vùng các đô thị lớn cần phải đầu tư phát triển sớm, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật đáp ứng cuộc sống của người dân, nhất là các vùng Thủ đô, TP.HCM. Có như vậy, phân khúc nhà ở bình dân mới có cơ hội phát triển.

“Dù nhiều tiềm năng phát triển, nguồn cầu lớn, nhưng các chủ đầu tư không mấy mặn mà với phân khúc nhà ở bình dân, bởi tỷ suất lợi nhuận không cao. Thậm chí, nếu không được Nhà nước hỗ trợ, lợi nhuận của nhà đầu tư có thể bằng 0. Nếu lợi nhuận thấp và không có sự hỗ trợ của Nhà nước, chúng ta không thể đòi hỏi nhà đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội hay nhà ở bình dân để đáp ứng nhu cầu được”, ông Đính nhấn mạnh.