Ông C. cho rằng ngân hàng BIDV có dấu hiệu sai sót trong quy trình tiếp nhận tài sản thế chấp từ ông Định và bà Thoa. Đồng thời, không cập nhật biến động chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không hợp lý.
Nguy cơ mất hơn 6 tỷ đồng tiền cọc
Theo đơn phản ánh gửi đến Reatimes, ngày 25/10/2018, ông C. đặt cọc 3 tỷ đồng để mua khu đất tại địa chỉ 925/14-14A Hậu Giang, phường 11, quận 6, TP.HCM của ông Đỗ Xuân Định và bà Chu Quỳnh Thoa (ngụ tại số 31 Huỳnh Tịnh Của, phường 8, quận 3, TP.HCM).
Tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc, thửa đất trên có mục đích sử dụng là: Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp với diện tích 873m2. Theo điều khoản hợp đồng đặt cọc, ông Định và bà Thoa cam kết hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất ở với diện tích 576,9m2, được chia thành 10 lô rồi chuyển nhượng cho ông C.
Sau nhiều lần thống nhất qua lại, vì tin tưởng nên ông C. đã chuyển cho ông Định và bà Thoa tổng số tiền cọc là 6,2 tỷ đồng. Sau khi nhận số tiền này, ông Định bà Thoa không thực hiện chuyển quyền sở hữu khu đất cho ông C. mà tiếp tục yêu cầu khách hàng chuyển thêm 3,8 tỷ đồng để trả tiền lãi vay ngân hàng cho chủ đất. Lúc này, ông C. mới tá hỏa phát hiện ông Định và bà Thoa đã thế chấp khu đất nói trên tại BIDV chi nhánh Bình Tây.
Qua tìm hiểu, ông C. biết được ông Định và bà Thoa không còn đủ khả năng trả nợ gốc lẫn lãi để giải chấp tài sản trên tại BIDV. Chính vì vậy, cũng không thể tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất tại địa chỉ 925/14-925/14A Hậu Giang, phường 11, quận 6, TP.HCM.
BIDV “quên” cập nhật biến động tài sản thế chấp
Theo ông C., tại thời điểm BIDV chi nhánh Bình Tây (gọi tắt là BIDV Bình Tây) cho Công ty TNHH Sài Gòn An Thịnh – do Ông Đỗ Xuân Định làm người đại diện theo pháp luật vay và bảo lãnh khoản vay bằng bất động sản trên, BIDV Bình Tây chỉ mới cập nhật đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh.
Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (ngày 20/12/2018), mặc dù đã được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, BIDV Bình Tây không hề tiến hành thủ tục cập nhật việc thế chấp bất động sản sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở. Mặt khác, BIDV Bình Tây cũng không yêu cầu ông Định và bà Thoa nộp tiền sử dụng đất do chuyển mục đích để cập nhật lại thông tin đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do ông Định và bà Thoa không có khả năng thanh toán tiền gốc và lãi vay BIDV Bình Tây nên BIDV đã ký hợp đồng với Công ty đấu giá hợp danh Trường Thịnh thực hiện việc bán tài sản để thu hồi nợ gốc và lãi theo thông báo số 01-22/20202/TBĐGTS ngày 10/04/2019.
Như vậy, việc BIDV xử lý tài sản trên là không phù hợp với quy định của pháp luật vì ở thời điểm thế chấp, bất động sản được dùng với mục đích đất sản xuất kinh doanh, nhưng tại thời điểm hiện tại, thửa đất trên là đất với mục đích đất ở, nhưng ngân hàng đã không cập nhật tình trạng biến động theo hiện trạng và ông Định, bà Thoa vẫn đang nợ tiền sử dụng đất đối với thửa đất trên.
Tại thông tin lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản được đăng tải trên website của BIDV ngày 27/03/2020 đã chứng minh điều này. Theo đó, tại phần Mục đích sử dụng đất ghi rõ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Trong khi trong thông báo bán đấu giá tài sản sau đó của Công ty đấu giá Trường Thịnh thì tài sản đấu giá có mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị.
Luật sư Lương Ngọc Đinh – Giám đốc Công ty luật Thịnh Việt Trí cho hay, theo quy định của pháp luật thì trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính sẽ bị hạn chế khi thực hiện các quyền. Trong trường hợp người sử dụng đất muốn thực hiện các quyền như chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Vậy câu hỏi đặt ra là tại sao BIDV Bình Tây lại đồng ý cho cập nhật thông tin chuyển mục đích sử dụng đất của ông Định bà Thoa mà không yêu cầu Ông Định và Bà Thoa phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất? Mặt khác, khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất của bất động sản nhưng vẫn không tiến hành cập nhật thông tin thay đổi? Trong đơn phản ánh, ông C. cũng đề nghị làm rõ vai trò của ngân hàng trong vụ việc tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp nói trên.
Khánh Hòa - Nguồn Reatimes